Le bon moment pour lancer un PPPT (projet de plan pluriannuel de travaux), c’est très en amont d’un projet de rénovation, avant que les travaux à réaliser et leur calendrier ne soient arrêtés. Son rôle est justement d’identifier et de hiérarchiser les travaux à prévoir à l’échelle de l’immeuble, d’en estimer le coût et de les planifier sur dix ans. Si votre copropriété a plus de 15 ans, son élaboration est de toute façon obligatoire en métropole depuis le 1er janvier 2025, quelle que soit sa taille, sauf si un DTG conclut à l’absence de travaux nécessaires dans les dix prochaines années.

PPPT, PPT et PPE : quelles différences ?

Trois sigles proches, mais trois notions très différentes.

Le PPPT, ou projet de plan pluriannuel de travaux, est élaboré à l'échelle de la copropriété. Il identifie les travaux à prévoir sur l'immeuble, les hiérarchise, estime leur coût et propose un échéancier sur dix ans.

Le PPT, ou plan pluriannuel de travaux, correspond aux travaux et à l'échéancier adoptés par l'assemblée générale à partir des propositions du PPPT. Il traduit donc l'étude initiale en une programmation décidée par la copropriété.

Le PPE, ou Plan de Performance Énergétique proposé par Le Bon Scénario, intervient à une autre échelle : celle de votre appartement et de votre projet personnel. Il permet de comparer trois stratégies de rénovation adaptées à vos objectifs, à votre budget et aux contraintes du logement, avec pour chacune une estimation des travaux, de leur coût, des aides mobilisables et de la classe DPE qui pourrait être atteinte.

PPPT et PPE peuvent donc être complémentaires. Si votre copropriété prévoit par exemple une isolation de la façade, une rénovation de la toiture ou une intervention sur le chauffage collectif, ces travaux peuvent modifier les besoins de votre appartement. Ils doivent donc être pris en compte avant de décider quels travaux privatifs réaliser et dans quel ordre.

À ne pas confondre avec la Programmation pluriannuelle de l'énergie, également abrégée PPE : il s'agit de la feuille de route énergétique nationale, et non d'une étude réalisée pour votre logement.

Le bon moment pour lancer son PPPT : avant les devis, jamais après

Le PPPT n'est pas une formalité qu'on coche en fin de parcours. C'est l'outil qui pose ce qu'on rénove, dans quel ordre, et pour quel budget. S'il arrive après les devis, il est trop tard pour qu'il serve à quoi que ce soit.

La logique est simple. Le PPPT s'appuie sur le DPE collectif de l'immeuble, et éventuellement sur le DTG (Diagnostic Technique Global) si la copropriété en a fait réaliser un (service-public.gouv.fr, fiche F36760). À partir de ces éléments, un bureau d'études, un architecte ou un thermicien dresse la liste hiérarchisée des travaux à mener dans les 10 ans, avec un échéancier et une estimation des coûts. C'est ce document qui fixe le cap collectif.

Si vous appelez trois entreprises avant d'avoir ce cap, vous comparez des devis qui n'ont pas la même hypothèse de départ. L'une propose une isolation par l'extérieur, l'autre un changement de chaudière, la troisième une rénovation globale. Vous ne saurez pas laquelle correspond à la stratégie de l'immeuble parce que cette stratégie n'existe pas encore.

Voici la séquence qui fonctionne, dans cet ordre :

Étape	Pourquoi à ce moment-là
1. DPE collectif (ou DTG si déjà disponible)	Donne la photo énergétique de départ, base obligatoire du PPPT
2. PPPT	Hiérarchise les travaux, propose un échéancier, chiffre les scénarios sur 10 ans
3. Audit énergétique de copropriété (si rénovation globale visée)	Approfondit le scénario retenu, condition d'accès à MaPrimeRénov' Copropriété (qui exige un gain énergétique de 35 % minimum après travaux) et aux CEE (Certificats d'Économies d'Énergie)
4. Devis détaillés sur le scénario retenu	Une fois le cap collectif fixé, on consulte les entreprises sur le bon périmètre
5. Vote d'adoption du PPT en AG (majorité absolue, article 25 de la loi du 10 juillet 1965) et vote des travaux selon leur nature	Le PPPT validé devient PPT et engage la copropriété dans le calendrier

Un cas particulier mérite d'être nommé. Certaines copropriétés sont déjà engagées dans une réflexion de rénovation globale au moment où l'obligation de PPPT tombe sur leur dos. Inutile de payer deux missions parallèles : si le maître d'œuvre ou le bureau d'études en charge de votre projet répond aux exigences du décret du 25 avril 2022 (attestation d'impartialité et d'indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises de travaux, qualification reconnue, compétences techniques en bâti, thermique et réglementation), il peut souvent porter le PPPT dans la même mission. Cela évite une double étude, et surtout, garde la cohérence entre le diagnostic réglementaire et le projet réel.

À retenir pour cette étape : on lance le PPPT au tout début, en aval immédiat du DPE collectif, et en amont de tout devis. C'est ce qui transforme une intuition collective en feuille de route partagée.

Ce que le PPPT décide vraiment de votre projet

Beaucoup de copropriétaires votent le PPPT en se disant que c'est une obligation administrative qu'on subit, sans bien voir ce qu'il fait pour eux. Or c'est le seul moment où la copropriété met une stratégie chiffrée sur la table avant d'engager 200 000, 500 000 ou 1 500 000 euros de travaux.

Concrètement, le PPPT contient la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la sécurité des occupants et aux économies d'énergie, l'estimation de la performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre, le coût estimé de chaque poste, et un échéancier sur 10 ans (service-public.gouv.fr, fiche F36760). Ce n'est pas un cahier des charges figé, c'est une boussole.

Son intérêt va au-delà du document lui-même. Sans PPPT cohérent, beaucoup de dossiers d'aides publiques se ferment ou se compliquent. MaPrimeRénov' Copropriété et les CEE s'appuient sur la logique de planification que le PPPT formalise. Une copropriété qui arrive avec un dossier de demande d'aide sans plan d'ensemble crédible démarre du mauvais pied.

Une fois tout ou partie du PPPT adopté par l’assemblée générale, il devient le PPT de la copropriété. Son adoption ne déclenche pas l’alimentation du fonds de travaux : celui-ci est déjà alimenté chaque année par les copropriétaires. En revanche, le PPT adopté entre dans le calcul de la cotisation annuelle minimale. Celle-ci doit représenter au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, sans pouvoir être inférieure à 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété : c’est le plus élevé des deux montants qui s’applique (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le fonds permet ainsi de constituer progressivement une réserve pour financer les travaux futurs et de limiter le recours à des appels de fonds importants au moment où ils sont votés.

Dernier point qui pèse au moment de la revente : en cas de vente d'un lot, le PPT adopté, ou à défaut le PPPT, s'ajoute à la liste des documents remis à l'acquéreur chez le notaire (service-public.gouv.fr, fiche F36760). Un acheteur informé que la copropriété a anticipé ses travaux et provisionné son fonds vous achète votre bien avec plus de sérénité. Un acheteur qui découvre que rien n'est planifié, à l'inverse, négocie le prix à la baisse ou renonce.

Une dernière idée fausse à lever : voter le PPPT ne vous engage pas à exécuter tous les travaux. Le PPPT propose, les copropriétaires disposent à chaque assemblée annuelle. Ce qui est voté, c'est la planification, pas l'exécution automatique de chaque poste. Si l'assemblée rejette tout ou partie du PPPT, le syndic doit le remettre à l'ordre du jour de chaque assemblée annuelle suivante jusqu'à ce qu'il soit adopté.

Au cas où vous n'auriez pas le choix : ce que la loi impose et depuis quand

Si vous n'avez pas de projet de rénovation en tête, ce n'est pas pour autant que vous échappez au PPPT. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a inscrit cette obligation dans l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, et elle s'applique à votre immeuble dès lors qu'il a plus de 15 ans à compter de sa date de réception.

Le calendrier d'entrée en vigueur en France métropolitaine est aujourd'hui complet :

Taille de la copropriété	Date d'obligation
Plus de 200 lots	Depuis le 1er janvier 2023
De 51 à 200 lots	Depuis le 1er janvier 2024
Jusqu'à 50 lots	Depuis le 1er janvier 2025
Copropriétés en Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte)	Au 1er janvier 2028

Une seule porte de sortie : si votre copropriété a fait réaliser un DTG et que celui-ci conclut à l'absence de travaux nécessaires dans les 10 ans qui suivent son élaboration, vous êtes dispensé de PPPT pendant la durée de validité du diagnostic (service-public.gouv.fr, fiche F36760). C'est rare en pratique, parce que les immeubles de plus de 15 ans présentent presque toujours des défauts d'usure ou des marges de progression énergétique, mais cette dispense existe. Le DTG et le PPPT sont deux outils complémentaires, le premier pouvant porter le second quand la copropriété opte pour une mission élargie.

Le PPT, une fois adopté, doit être actualisé tous les 10 ans. Ce n'est pas un document éternel, c'est un outil de pilotage qui vit avec l'immeuble.

Et si le syndic traîne, ou si la copropriété refuse de s'y mettre ? La loi prévoit un mécanisme assez musclé. Le maire, le préfet ou le président d'EPCI (établissement public de coopération intercommunale) peuvent à tout moment demander au syndic de leur transmettre le PPT adopté. Si le document n'est pas fourni dans le mois qui suit la demande, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le PPPT à la place du syndicat des copropriétaires, et à ses frais (service-public.gouv.fr, fiche F36760). Autrement dit, la copropriété finit par payer dans tous les cas, autant garder la main sur le calendrier et le prestataire.

Concrètement, par où commencer cette semaine

Trois situations possibles, trois premiers pas différents.

Si votre copropriété n'a encore rien lancé : demandez à votre syndic d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question des « modalités d'élaboration du PPPT ». À ce stade, ce qui est voté, c'est l'accord pour réaliser le projet et le choix du prestataire qui l'établira. La résolution passe à la majorité simple des présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). C'est l'étape la plus facile à déclencher. L'adoption finale du PPPT en PPT viendra plus tard, à une majorité plus exigeante (article 25, majorité absolue de tous les copropriétaires y compris absents).

Si le PPPT est déjà en cours ou déjà voté : récupérez le document auprès du syndic et lisez-le attentivement, en particulier la hiérarchisation des travaux et l'échéancier proposé. C'est de là que partira la suite de votre projet de rénovation, et c'est sur cette base que vous pourrez ensuite arbitrer entre un audit énergétique de copropriété pour approfondir un scénario ambitieux, et des devis directs sur des postes plus simples.

Si vous montez un projet de rénovation globale en parallèle : faites le point dès maintenant avec votre maître d'œuvre pour savoir s'il peut produire le PPPT dans le cadre de sa mission. Cela évite de payer deux études séparées et garantit que la planification réglementaire et le projet réel parlent le même langage.

En copropriété, le temps gagné se joue souvent bien avant le chantier. Un PPPT bien construit ne fait pas travailler les entreprises plus vite : il permet d’éviter les votes qui n’aboutissent pas, les scénarios mal calibrés, les devis difficiles à comparer et les retours en arrière. C’est précisément là que notre copilotage intervient : vous aider à poser une stratégie claire avant d’engager la copropriété dans plusieurs années de travaux.

À retenir

• PPPT et PPT désignent deux étapes différentes. Le PPPT, ou Projet de Plan Pluriannuel de Travaux, identifie et planifie les travaux à envisager sur l'immeuble sur dix ans. L'assemblée générale peut ensuite adopter tout ou partie des travaux proposés : les travaux ainsi adoptés constituent le PPT, ou Plan Pluriannuel de Travaux, de la copropriété.
• Le bon moment pour lancer le PPPT, c'est au début de la réflexion sur les travaux. Lorsqu'un DPE collectif a été réalisé, il constitue l'un des éléments sur lesquels le PPPT peut s'appuyer, avec l'analyse du bâti et des équipements de l'immeuble.
• Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 15 ans en métropole sont concernées, quelle que soit leur taille (au 1er janvier 2028 en Outre-mer).
• Le PPPT planifie, mais ne déclenche pas automatiquement les travaux. Le fonds de travaux est alimenté indépendamment de son adoption. Lorsqu'un PPT est adopté, la cotisation annuelle doit représenter au moins 2,5 % du montant des travaux prévus, sans pouvoir être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
• En cas de vente, le PPT adopté ou, à défaut, le PPPT lorsqu'il existe, fait partie des informations transmises à l'acquéreur.

Sources

• Service-public.gouv.fr, fiche F36760 : Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés
• Légifrance : Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 fixant les compétences et garanties exigées pour les personnes établissant le PPPT
• Economie.gouv.fr : PPE 3, Programmation pluriannuelle de l'énergie 2026-2035

Pour vérifier que votre diagnostiqueur DPE est bien certifié, tapez son nom et votre code postal sur l'annuaire officiel du ministère du Logement (diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr), regardez si sa certification couvre bien la mission que vous lui confiez, et contrôlez qu'elle est toujours en cours de validité. Depuis l'arrêté du 16 juin 2025, son certificat doit aussi porter un QR code qu'il vous présente le jour de la visite. Et avant de signer le devis, demandez-lui une copie de son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle.

C'est l'essentiel. On déroule maintenant le protocole, parce que la vérification se joue en plusieurs gestes et que chacun couvre un risque différent : le faux certifié, le sous-traitant non déclaré, le diagnostiqueur dont la mention ne couvre pas votre bien, le DPE sans numéro ADEME.

Le réflexe à avoir avant de signer : l'annuaire officiel des diagnostiqueurs

Avant de comparer les devis sur le prix, comparez-les sur la certification. C'est ce qui rend votre DPE valable ou pas, et opposable ou pas.

L'outil de référence, c'est l'annuaire tenu par le ministère du Logement, à l'adresse diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr. Il recense tous les diagnostiqueurs immobiliers déclarés par les organismes certificateurs. Vous y tapez le nom du professionnel ou de sa société, votre code postal, votre commune ou votre département, et vous choisissez le domaine d'expertise qui vous concerne. Le site vous renvoie la fiche du diagnostiqueur, avec son organisme certificateur, les domaines qu'il couvre et la période de validité de chaque certificat.

Le point qui surprend le plus de propriétaires, c'est que l'annuaire distingue deux mentions différentes pour la performance énergétique. Et selon votre bien, ce n'est pas la même qu'il vous faut.

Votre bien à diagnostiquer	La mention requise sur la fiche annuaire
Maison individuelle	Performance énergétique (DPE individuel)
Appartement vendu ou loué seul	Performance énergétique (DPE individuel)
Immeuble entier (DPE à l'immeuble, DPE collectif de copropriété)	Performance énergétique (DPE par immeuble, bâtiments à usage autre que d'habitation)
Local commercial, bureaux, bâtiment recevant du public	Performance énergétique (DPE par immeuble, bâtiments à usage autre que d'habitation)

Concrètement, un diagnostiqueur certifié uniquement en DPE individuel peut faire le DPE de votre appartement quand vous le vendez seul, mais il ne peut pas faire le DPE collectif de l'immeuble entier. La copropriété doit alors chercher un professionnel certifié pour la « Performance énergétique (DPE par immeuble, bâtiments à usage autre que d'habitation) », parfois appelée mention DPE « tous types de bâtiments » dans le langage courant. Un peu comme un médecin généraliste qui suit toutes les consultations du quotidien mais qui vous oriente vers un spécialiste pour un examen précis : la compétence n'est pas la même.

Sur la fiche du diagnostiqueur, deux informations valent particulièrement le coup d'œil. La date de fin de validité du certificat (la certification dure sept ans depuis l'arrêté du 20 juillet 2023 entré en vigueur le 1er juillet 2024, modifié par l'arrêté du 16 juin 2025, donc une date qui passe au prochain mois est un signal à creuser). Et l'organisme certificateur, parce que c'est ce nom qui figurera sur le certificat papier que vous demanderez ensuite. Trois minutes suffisent pour faire ce passage en annuaire, et vous écartez d'un coup la majorité des situations à risque.

Le QR code, le filet de sécurité ajouté par la loi anti-fraude de 2025

Si vous trouvez deux QR codes sur les documents qu'on vous remet et que vous ne savez pas à quoi ils servent, c'est normal. Ils ne disent pas la même chose, et c'est précisément ce qu'il faut comprendre pour s'en servir.

Deux arrêtés du 16 juin 2025 (publiés au Journal officiel du 18 juin), complétés peu après par la loi du 30 juin 2025 contre les fraudes aux aides publiques (dite loi Cazenave), ont mis en place deux QR codes distincts pour fiabiliser la chaîne du DPE. Chacun répond à une question précise.

Le premier, c'est le QR code ADEME. Il figure en première page du rapport DPE depuis le 1er septembre 2025 et renvoie à la fiche officielle du logement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie). En le scannant, vous vérifiez que le diagnostic a bien été transmis, à la bonne adresse, avec la classe qui figure sur le rapport. Ce QR code répond à la question : « le DPE qu'on me remet est-il bien enregistré ? ». Il ne dit rien sur le diagnostiqueur lui-même.

Le second, c'est le QR code annuaire. Il figure sur le certificat du diagnostiqueur (l'arrêté du 16 juin 2025 l'a rendu obligatoire) et renvoie à la fiche du professionnel sur l'annuaire officiel. Le diagnostiqueur doit vous le présenter le jour de la visite sur site, à vous ou à votre représentant. Ce QR code répond à une autre question : « la personne qui se présente chez moi est-elle bien celle qui figure sur le devis, et sa certification est-elle valide aujourd'hui ? ». C'est le levier que la loi a posé contre la substitution silencieuse, quand un certifié envoie sur le terrain quelqu'un qui ne l'est pas.

En complément, l'article 22 de la loi du 30 juin 2025 prévoit la mise en place d'un dispositif d'identification et de preuve de présence du diagnostiqueur sur site (géolocalisation ou photo de compteur horodatée), dont le déploiement est en cours par la DHUP (Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages) et attendu courant 2026.

Un point à connaître pour ne pas vous inquiéter à tort. Le déploiement du QR code annuaire a pris du retard sur le calendrier initial du 1er juillet 2025, le temps que la refonte de l'annuaire soit livrée. Certains certificats encore en circulation peuvent ne pas le porter sans que la certification soit invalide. Dans le doute, c'est la fiche annuaire elle-même qui fait foi, pas la présence ou l'absence du QR code sur le papier. Vous retombez sur le geste du premier H2 : tapez le nom dans l'annuaire et vous tranchez.

Récapitulons : QR code sur le rapport, ça vérifie le DPE ; QR code sur le certificat, ça vérifie le diagnostiqueur. Deux gestes, deux risques différents.

Les trois pièces à demander avant de signer le devis

Avant de valider le devis, trois pièces vous mettent à l'abri de l'essentiel. Vous pouvez les demander en deux lignes par e-mail, et un diagnostiqueur sérieux les fournit dans la journée.

La première, c'est la copie du certificat de certification. Sur ce certificat, vous lisez trois choses : le nom de l'organisme certificateur, la mention couverte (DPE individuel ou DPE avec mention), et la période de validité. Les organismes accrédités par le COFRAC (Comité français d'accréditation) pour certifier les diagnostiqueurs en DPE sont aujourd'hui au nombre de treize. La liste à jour est consultable sur cofrac.fr, rubrique « Trouver un organisme accrédité », domaine « Diagnostic immobilier DPE ». Si le nom sur le certificat n'apparaît pas dans cette liste, c'est un signal d'alerte immédiat. Petite précision pour éviter une confusion fréquente : le COFRAC accrédite les organismes, pas les diagnostiqueurs. Un diagnostiqueur n'est jamais « accrédité COFRAC », il est certifié par un organisme qui, lui, l'est.

La deuxième pièce, c'est l'attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle en cours. Le Code de la construction et de l'habitation (article L. 271-6) l'impose au diagnostiqueur, et c'est cette assurance qui vous couvre si le DPE se révèle erroné. Depuis l'opposabilité du DPE au 1er juillet 2021, ce n'est plus un point de détail administratif : c'est l'assurance qui paye en cas de litige avec un acquéreur ou un locataire. Sans elle, le diagnostiqueur n'a pas le droit d'exercer.

La troisième, c'est un engagement écrit d'indépendance. Le diagnostiqueur ne doit pas avoir de lien avec une partie à la transaction (vendeur, acheteur, agent immobilier qui le rémunérerait au passage) ni avec une entreprise de travaux qu'il pourrait recommander dans la foulée du rapport. Cette obligation figure dans le DPE lui-même, mais l'exiger par e-mail avant la signature du devis a deux vertus : ça vous protège, et ça révèle ceux qui ne veulent pas s'engager là-dessus.

Pour une copropriété qui commande un DPE collectif, c'est généralement le syndic qui collecte ces trois pièces, mais le conseil syndical peut parfaitement les exiger avant le vote en assemblée générale. Et la vigilance sur la mention est ici plus critique encore : un diagnostiqueur certifié uniquement en DPE individuel ne peut pas faire un DPE collectif d'immeuble, peu importe son expérience.

Les six signaux d'alerte pendant et après la prestation

Une fois la prestation engagée ou le rapport reçu, six choses doivent vous faire lever la tête. Aucune n'est anodine.

1. Un DPE proposé à distance ou « sur plans seuls ». Un DPE sans visite physique du logement n'a aucune valeur juridique : la visite sur place est imposée par l'arrêté du 31 mars 2021. Tout diagnostic réalisé sans déplacement est inopposable au vendeur ou au bailleur et ne peut figurer dans le dossier de diagnostic technique, même à prix cassé.

2. Une visite expédiée en quelques minutes. Il n'existe pas de durée réglementaire minimale pour réaliser un DPE : le temps nécessaire dépend de la surface, de la configuration du logement, de sa complexité et des justificatifs disponibles. Même pour un petit appartement, une visite sérieuse demande généralement du temps pour observer, mesurer et documenter les caractéristiques nécessaires au calcul. Pour une maison, la visite est naturellement plus longue. Une visite de quelques dizaines de minutes dans une maison de 120 m² doit donc vous alerter : dans un délai aussi court, il peut être difficile de relever sérieusement l'ensemble des caractéristiques nécessaires au DPE. Depuis le 1er octobre 2025, la réglementation surveille d'ailleurs les volumes de DPE anormalement élevés. Un diagnostiqueur qui réalise plus de 1 000 DPE de maisons individuelles ou d'appartements sur douze mois glissants déclenche un indicateur d'« exercice manifestement irréalisable » prévu par l'arrêté du 28 juillet 2025. Ce dépassement peut donner lieu à un contrôle et doit pouvoir être justifié ; il ne signifie pas, à lui seul, que chaque DPE réalisé est frauduleux.

3. La personne qui se présente n'est pas celle du devis. C'est précisément le risque que couvre le QR code du certificat. Si le diagnostiqueur que vous receviez n'est pas celui dont vous attendiez la venue, demandez à voir son certificat et scannez le QR code. Si la fiche annuaire montre un autre nom, vous arrêtez la prestation.

4. La mention sur le certificat ne couvre pas votre bien. Cas classique : un certifié DPE individuel envoyé pour un DPE collectif d'immeuble. Le diagnostic produit dans ce cas-là n'a pas de valeur juridique opposable, peu importe sa qualité technique. La copropriété ne peut pas s'appuyer dessus pour voter un plan de travaux ou justifier une décision en assemblée générale, et devra le refaire avant toute démarche officielle.

5. Un rapport DPE sans numéro ADEME en haut à droite de la première page. Le diagnostiqueur transmet chaque DPE à l'ADEME et reçoit en retour un numéro d'identification à 13 chiffres collés d'un bloc, sans lettre ni tiret, imprimé en haut à droite de la première page du rapport. Sans ce numéro, le DPE n'a pas été enregistré et ne peut pas entrer dans le dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur ou au locataire. Depuis la mise à jour ADEME du 10 décembre 2025, les logiciels de DPE certifiés masquent les étiquettes à l'ouverture du dossier, n'autorisent le premier affichage qu'après calcul manuel par le diagnostiqueur, et tracent toute modification ultérieure dans la base de l'ADEME. Le diagnostiqueur ne peut plus corriger discrètement un rapport après coup.

6. Un rapport DPE récent sans QR code ADEME en première page. Pour tout diagnostic réalisé à partir du 1er septembre 2025, ce QR code est obligatoire. Son absence sur un DPE de moins de quelques mois est une anomalie qui justifie de contacter le diagnostiqueur, et à défaut, l'ADEME.

Aucun de ces signaux ne vous oblige à passer en mode contentieux immédiatement. Ils vous obligent à poser une question avant de signer quoi que ce soit qui s'appuierait sur le diagnostic.

Que faire si vous découvrez que votre diagnostiqueur n'est pas (ou plus) certifié

La situation arrive plus souvent qu'on ne le pense, en général parce qu'un certificat a expiré sans renouvellement ou parce qu'une suspension n'a pas été signalée. Voici ce qui se joue selon le moment où vous le découvrez.

Si vous le découvrez avant la signature de la vente ou du bail, le timing joue en votre faveur : rien n'est encore acté. Le DPE n'étant pas valable, il ne peut pas figurer dans le dossier de diagnostic technique. Vous faites refaire le DPE par un professionnel dont vous avez cette fois vérifié la certification, et vous reportez la signature du temps nécessaire. Le coût d'un nouveau DPE, généralement quelques centaines d'euros selon le type de bien, sa surface et sa localisation, reste sans commune mesure avec celui d'un éventuel litige après la signature.

Si vous le découvrez après la signature, l'acquéreur ou le locataire peut saisir le tribunal du lieu de situation du logement pour demander des dommages et intérêts, voire l'annulation du bail ou de la vente. L'opposabilité du DPE depuis le 1er juillet 2021 sert ici de levier juridique : un DPE erroné ou produit par un non-certifié engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur, et celle du diagnostiqueur dans le cadre de son assurance professionnelle.

Les délais pour agir sont contraints. Deux ans à compter de la découverte du vice pour une action en garantie des vices cachés (article 1648 du Code civil). Cinq ans à compter du moment où vous avez connu l'erreur (typiquement la réception d'un contre-diagnostic) pour une action en responsabilité contre le diagnostiqueur. Cinq ans à compter de la découverte du dol pour une action sur le fondement de l'article 1137 du Code civil. Au-delà, le recours est forclos.

Côté sanctions, le Code de la construction et de l'habitation prévoit une amende de 1 500 € pour le propriétaire bailleur ou vendeur qui fait appel à un diagnostiqueur non certifié, portée à 3 000 € en cas de récidive. Le diagnostiqueur qui exerce sans certification valide encourt la même peine, et 1 500 € supplémentaires s'il n'a pas transmis le DPE à l'ADEME. Une liste noire des diagnostiqueurs sanctionnés a par ailleurs été créée par l'arrêté du 16 juin 2025 et est tenue à jour depuis l'automne 2025 : un diagnostiqueur sanctionné y reste 18 mois, et 24 mois en cas de récidive. La liste est partagée entre tous les organismes de certification, un professionnel radié ne peut donc pas se faire certifier ailleurs pendant cette période.

Le réflexe utile, en parallèle, c'est de signaler l'irrégularité. À la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) pour les pratiques commerciales trompeuses. Et à l'organisme certificateur dont le nom figure sur le certificat, si le diagnostiqueur continue à se prévaloir d'une certification suspendue ou retirée : c'est l'organisme qui peut acter la sanction professionnelle. Dans tous les cas, conservez le devis, les échanges d'e-mails, et faites une capture d'écran de la fiche annuaire qui montre l'irrégularité (ou de l'absence de fiche).

Quand l'enjeu est lourd, par exemple la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G avec un audit énergétique réglementaire associé, ou une copropriété qui s'apprête à voter un programme de travaux en s'appuyant sur un DPE collectif, vous avez intérêt à faire relire la situation par un professionnel de la rénovation énergétique ou un avocat avant de décider d'un recours. Une certification valide au moment de la réalisation du DPE reste dans tous les cas un point essentiel à vérifier : le fait qu'un diagnostiqueur ait été certifié par le passé ne suffit pas à garantir qu'il l'était encore à la date de votre diagnostic.

À retenir

• L'annuaire officiel diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr est le seul outil qui fait foi : nom du diagnostiqueur, code postal, et vous voyez la mention couverte et la validité du certificat.
• Pour un appartement ou une maison vendus seuls, vous cherchez un DPE individuel ; pour un immeuble entier ou un local non résidentiel, il vous faut un DPE avec mention (DPE par immeuble).
• Deux QR codes coexistent depuis 2025 et n'ont rien à voir : celui sur le rapport DPE vérifie le diagnostic auprès de l'ADEME, celui sur le certificat vérifie le diagnostiqueur sur l'annuaire.
• Trois pièces à demander avant signature du devis : copie du certificat, attestation d'assurance RC professionnelle, engagement écrit d'indépendance.
• Pas de numéro ADEME à 13 chiffres sur le rapport, visite expédiée, personne différente du devis, mention ne couvrant pas votre bien : autant de signaux qui justifient de tout arrêter avant de signer.

Sources

• Arrêté du 16 juin 2025 modifiant l'arrêté du 20 juillet 2023 sur la certification des diagnostiqueurs DPE (Légifrance)
• Diagnostic de performance énergétique (Service-Public.fr, fiche F16096)
• Observatoire DPE-Audit de l'ADEME

Vous avez croisé le terme « DPE projeté » en montant un dossier de prêt à taux zéro, ou simplement en cherchant quelle classe votre logement atteindrait après travaux. Le mot prête à confusion : ce n'est pas un nouveau DPE officiel du logement. C'est une projection de sa performance après un programme de travaux donné, calculée avec la méthode du DPE, réalisée par un diagnostiqueur certifié ou un auditeur, et facturée 150 à 300 €. Il répond à une question précise : « avec ces travaux-là, où est-ce que j'arrive ? ». Il ne répond pas à « quels travaux dois-je faire ? ». Toute la différence avec une étude énergétique tient là.

Qu'est-ce qu'un DPE projeté ?

Un DPE projeté est une simulation. Le professionnel part de l'état actuel du logement, tel qu'il figure dans le DPE existant ou tel qu'il le relève sur place, puis remplace dans le calcul les caractéristiques actuelles par celles prévues après travaux : nouvelle résistance thermique des murs ou de la toiture, nouveau générateur de chauffage, nouvelles menuiseries, nouvelle ventilation. Le logiciel recalcule la consommation conventionnelle et les émissions, et affiche une nouvelle étiquette. La méthode est la même que pour le DPE officiel, la 3CL-DPE 2021. Ce qui change, c'est la donnée d'entrée : un logement qui n'existe pas encore.

Un point à bien saisir : le terme « DPE projeté » n'apparaît pas dans les textes. Ce qu'on y trouve, c'est une « évaluation énergétique » qui indique la classe du logement avant travaux et celle projetée après travaux. L'appellation est un usage de marché, la projection elle-même est bien prévue par la réglementation, notamment pour le PTZ dans l'ancien. Ce n'est donc pas un document fantaisiste, mais ce n'est pas non plus un nouveau DPE du logement : les travaux n'ont pas été faits, rien n'est constaté.

Conséquence : le DPE projeté n'est pas transmis à l'ADEME, n'a pas de numéro à 13 chiffres et ne peut servir ni à vendre ni à louer. Le DPE opposable du logement reste celui de l'état existant, jusqu'à ce qu'un nouveau DPE soit réalisé après travaux.

Reste à savoir qui peut le produire, et sous quelle forme il vous parvient.

Qui peut réaliser un DPE projeté, et que recevez-vous ?

Pour le PTZ, le texte est précis : l'évaluation énergétique avant et après travaux est réalisée par une personne répondant aux conditions de l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire un diagnostiqueur immobilier certifié DPE, ou par un professionnel répondant aux conditions de qualification des auditeurs énergétiques. En dehors du PTZ, aucun texte n'encadre la projection, mais les banques et les organismes d'aides appliquent en pratique la même exigence. Les simulateurs en ligne qui promettent une projection « en une minute » à partir du numéro du DPE peuvent donner un ordre de grandeur, pas un justificatif.

Ce que vous recevez dépend du professionnel et de son logiciel. Contrairement au DPE officiel, il n'existe pas de rapport national standardisé pour la projection. Dans la plupart des cas, c'est un PDF de quelques pages qui reprend la maquette du DPE : étiquette énergie et étiquette climat avant et après, consommation en kWh/m²/an, émissions en kgCO₂/m²/an, avec la mention « simulation » ou « projeté ». Un seul scénario, celui des travaux que vous avez décrits. Pas de plan d'action, pas d'ordre de priorité, pas de chiffrage des aides. Le document est envoyé par mail, parfois avec le fichier de calcul.

Le point clé est là : le diagnostiqueur modélise ce que vous lui donnez. Il lui faut des devis ou une description précise des travaux (matériaux, résistances thermiques, performances des équipements, surfaces traitées). S'ils manquent ou s'ils sont flous, la projection le sera aussi.

C'est d'ailleurs pour un dossier bancaire que la plupart des gens découvrent ce document.

Qui paie le DPE projeté pour un prêt à taux zéro dans l'ancien ?

Si vous achetez un logement ancien avec travaux et que vous demandez un PTZ, la banque vérifie que le programme de travaux amène le logement à un niveau de performance minimal. Depuis les offres de prêt émises à compter du 1er avril 2024, ce niveau est la classe D (et non plus E, comme l'écrivent encore beaucoup de contenus antérieurs). Si le DPE existant est déjà en A, B, C ou D, il suffit. Sinon, il vous faut une évaluation projetée qui montre l'atteinte de la classe D après travaux.

Les règles à connaître :

• C'est vous qui payez. Le vendeur doit le DPE existant, annexé au compromis. La projection sert votre dossier de financement, pas la vente.
• Vérifiez la date du DPE existant. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Il faudra d'abord en refaire un.
• Vérifiez si une attestation gratuite suffit. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Pour un logement chauffé à l'électricité avec un DPE réalisé entre juillet 2021 et décembre 2025, une attestation téléchargeable sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr peut faire gagner une à deux classes sans travaux.
• Si un audit énergétique existe, demandez-le. Pour une maison classée E, F ou G, le vendeur a dû faire réaliser un audit réglementaire avant la mise en vente. Il contient la projection après travaux et peut suffire à la banque.
• Ce qu'attend la banque : l'évaluation projetée, les devis qui ont servi à la modéliser, et une attestation sur l'honneur (annexe XIV de l'arrêté du 30 décembre 2010 modifié) par laquelle vous vous engagez à réaliser les travaux. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération, ne pas inclure de chauffage fossile, et être réalisés dans les 3 ans suivant l'offre de prêt.

Dans ce contexte, le DPE projeté est un justificatif, et il fait bien son travail. Reste à savoir ce qu'il coûte, et ce que ce prix recouvre.

Combien coûte un DPE projeté ?

Le prix n'est pas réglementé. La fourchette de marché tourne autour de 150 à 300 € TTC, selon la surface, la localisation et la complexité du bâti, un peu plus qu'un DPE seul parce que le professionnel modélise les travaux en plus de relever l'existant. Si le DPE existant n'est plus valable, le refaire en même temps que la projection, chez le même professionnel, revient souvent moins cher que deux interventions séparées.

Ce prix correspond à ce qu'est le document : un calcul. Il ne comprend ni la conception du programme de travaux, ni la comparaison de plusieurs options, ni le chiffrage des aides. Quand un devis de DPE projeté annonce « accompagnement complet », demandez ce qu'il y a dedans.

Un calcul, donc. Ce qui amène la question que se posent ceux qui en ont déjà fait un : est-ce que le résultat tient ?

Le DPE projeté est-il fiable ? Pourquoi la classe réelle peut être différente

« J'ai fait ce qui était écrit, je n'ai pas obtenu la classe annoncée, et les coûts n'avaient rien à voir. » C'est un retour fréquent, et il mérite une réponse précise, parce que ce n'est généralement pas le calcul qui est en cause.

La méthode 3CL est conventionnelle : elle applique les mêmes hypothèses d'usage à tous les logements, et un DPE réalisé après travaux par un autre diagnostiqueur, avec le même bâti, donnera le même résultat à quelques kWh près. Ce qui fait diverger la classe réelle de la classe projetée, c'est le scénario qu'on a fait entrer dans le calcul. Trois causes reviennent :

• Les hypothèses n'ont pas été tenues à l'exécution. Le projeté a été calculé avec une résistance thermique de 3,7 sur les murs ou un rendement donné pour la pompe à chaleur ; l'artisan a posé autre chose, ou une épaisseur moindre faute de place. Le calcul était juste pour un logement qui n'a pas été construit.
• Un poste manquait. La ventilation, les ponts thermiques, l'étanchéité à l'air, ou le chauffage sur l'étiquette carbone : un scénario qui isole sans traiter ces points donne une belle progression sur le papier et bute sur le seuil dans la réalité.
• Les coûts venaient des recommandations du DPE, pas de devis. Le DPE officiel contient des recommandations avec des fourchettes de prix générées par le logiciel, sans visite orientée travaux et sans vérification de faisabilité. Elles servent à donner un ordre de grandeur, pas à budgéter un chantier. Si on les prend pour un devis, l'écart est mécanique.

Autrement dit : un DPE projeté est aussi fiable que le programme de travaux qu'on lui donne. Quand ce programme a été construit sur le logement réel, avec des valeurs que les artisans pourront tenir et des coûts vérifiés, la projection tient. Quand il a été construit à partir d'une liste générique, elle ne tient pas, et ce n'est pas le diagnostiqueur qui a eu tort.

Et c'est précisément là qu'il faut savoir ce que ce document vous dit, et ce qu'il ne vous dit pas.

Que dit le DPE projeté, et que ne dit-il pas ?

Le DPE projeté est particulièrement utile lorsque vous savez déjà quels travaux vous envisagez. Il répond alors à une question très précise : quelle performance ce programme devrait-il permettre d'atteindre ? Si vous avez vos devis en main et une banque qui attend, c'est la bonne réponse, au bon prix.

Mais il a deux angles morts.

Il ne construit pas le programme. Il le teste. Si vos devis ne suffisent pas à atteindre la classe visée, vous l'apprenez après coup, et vous repartez chercher des devis. C'est la cause la plus fréquente de dossiers PTZ renvoyés par les banques : un bouquet de travaux qui améliore le logement, mais pas assez.

Il ne vous prévient pas du double seuil. La classe DPE dépend de deux étiquettes, énergie et carbone, et c'est la plus mauvaise qui l'emporte. Isoler une maison chauffée au fioul peut la faire passer en D sur l'énergie et la laisser en E sur le carbone. Le DPE projeté affichera E, sans vous dire que c'est le chauffage qui bloque.

Si votre question est plutôt « quels travaux dois-je réaliser, dans quel ordre, avec quel budget ? », le problème est différent. Il faut comparer plusieurs combinaisons de travaux en tenant compte du logement, de vos priorités (classe, factures, confort), de votre budget, des aides mobilisables et, en appartement, des contraintes de copropriété. Cette logique d'évaluation avant/après n'est d'ailleurs pas propre au PTZ : l'Anah demande la même chose pour ses aides aux bailleurs. Ce qui change, c'est le moment où vous la faites : avant ou après avoir décidé.

C'est cette différence de moment qui sépare le DPE projeté d'une étude énergétique.

DPE projeté ou PPE : lequel choisir ?

La réponse dépend d'une seule chose : savez-vous déjà quoi faire ?

Vous avez déjà vos devis et souhaitez seulement connaître votre future classe ? Un DPE projeté répond parfaitement à votre besoin. Ne prenez pas une étude complète pour ça, ce serait payer une décision que vous avez déjà prise.

Vous ne savez pas encore quels travaux choisir, dans quel ordre les réaliser ou jusqu'où rénover ? C'est pour cette phase-là que nous avons conçu le Plan de Performance Énergétique. Il part de votre logement et de vos contraintes, construit trois scénarios de travaux, simule chacun en 3CL, estime son coût et les aides correspondantes, et vous dit lequel nous recommandons et pourquoi. La classe projetée en fait partie, mais elle est le résultat du travail, pas son objet.

Une chose à savoir avant de choisir : le PPE n'est pas un document réglementaire et ne se présente pas à une banque comme justificatif PTZ. Si vous avez besoin de cette pièce, notre diagnostiqueur partenaire peut la produire à partir du scénario retenu, sans refaire l'étude.

Reste un troisième document, dont on n'a pas encore parlé, et qui a sa propre place.

DPE projeté ou audit énergétique : que choisir ?

L'audit énergétique réglementaire est un document à part : encadré par arrêté, réalisé par un auditeur qualifié, obligatoire à la vente d'une maison classée F ou G depuis avril 2023 et E depuis janvier 2025, et exigé pour MaPrimeRénov' Parcours accompagné et pour l'éco-PTZ rénovation d'ampleur depuis le 1er juillet 2025. Il propose au moins deux scénarios de travaux calibrés sur les exigences de l'État, avec les classes atteintes, des ordres de grandeur de coûts et les aides existantes. Comptez 800 à 1 500 € selon le bien.

Il est plus complet qu'un DPE projeté, et il a une valeur réglementaire que le PPE n'a pas. Sa limite est ailleurs : ses scénarios sont construits pour atteindre les niveaux définis par la réglementation, pas pour arbitrer entre votre budget, votre confort et vos priorités, et ses coûts sont des ordres de grandeur, avec la même réserve que plus haut. Si vous visez une rénovation d'ampleur avec les aides de l'Anah, l'audit est obligatoire et il est rentable. Si vous cherchez d'abord à décider, l'étude vient avant. Et si vous savez déjà quoi faire, le DPE projeté suffit.

À retenir

• Le DPE projeté est une simulation 3CL de la classe atteinte après un programme de travaux donné. Le terme n'est pas réglementaire, mais l'évaluation avant/après travaux l'est, notamment pour le PTZ.
• Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié ou un auditeur qualifié, coûte 150 à 300 €, et n'est ni opposable ni utilisable pour vendre ou louer.
• Pour un PTZ dans l'ancien, la projection doit atteindre la classe D depuis le 1er avril 2024, sur les deux étiquettes, énergie et carbone. C'est l'acquéreur qui le paie.
• Il est aussi fiable que le programme de travaux qu'on lui donne : il le teste, il ne le construit pas. Si vous avez déjà vos devis, il suffit. Si vous ne savez pas encore quoi faire, la question est différente.
• Le PPE répond à cette question-là : plusieurs scénarios, coût, aides, recommandation. Il ne remplace ni le DPE projeté pour la banque, ni l'audit quand il est obligatoire.

Sources

Vous avez reçu votre DPE par mail. Vous découvrez une lettre, une consommation en kWh EP/m²/an et plusieurs pages de recommandations. Mais une question reste souvent sans réponse : pourquoi votre logement obtient-il précisément cette classe ? Le diagnostiqueur réalise avant tout une mission réglementaire : il relève les caractéristiques du logement, les saisit dans la méthode de calcul du DPE et établit le diagnostic. Une restitution détaillée du résultat n'est pas obligatoire, et dans la pratique, beaucoup de propriétaires reçoivent simplement leur rapport par mail. Pourtant, comprendre ce qui se cache derrière la lettre est essentiel. Quelles caractéristiques pénalisent réellement votre logement ? Des valeurs par défaut ont-elles été utilisées ? Quels travaux pourraient avoir le plus d'impact ? Et surtout, les recommandations génériques du DPE correspondent-elles réellement à votre projet ? C'est précisément là qu'il faut distinguer le diagnostic de l'accompagnement. Le DPE établit l'état énergétique réglementaire du logement. L'analyse qui vient ensuite permet de comprendre ce résultat et, si vous envisagez des travaux, de construire une véritable stratégie de rénovation.

Concrètement, que se passe-t-il après la visite du diagnostiqueur ?

Une fois la visite terminée, le diagnostiqueur finalise ses saisies et transmet le DPE. Vous recevez alors un rapport avec votre classe énergétique, votre classe climat, les consommations conventionnelles du logement et des recommandations de travaux. Ce que vous ne recevez pas nécessairement, c'est une explication détaillée du résultat. Certains diagnostiqueurs proposent une restitution par téléphone ou en visio : c'est une pratique utile, mais elle n'est ni systématique ni obligatoire.

Si une restitution est proposée, elle permet notamment de revenir sur les caractéristiques saisies dans le DPE, les justificatifs pris en compte et les éventuelles valeurs par défaut utilisées lorsque certaines informations n'ont pas pu être établies. Il faut toutefois distinguer l'explication du diagnostic de l'accompagnement à la rénovation. Comprendre pourquoi votre logement est classé E, F ou G est une première étape. Déterminer ensuite quels travaux réaliser, dans quel ordre, pour quel budget et avec quel résultat attendu demande une analyse plus poussée.

C'est précisément à ce deuxième niveau qu'intervient Le Bon Scénario : à partir du DPE et des caractéristiques réelles du logement, notre Plan de Performance Énergétique (PPE) compare trois scénarios de rénovation adaptés à votre projet, avec une estimation des coûts, des aides mobilisables et de la classe DPE qui pourrait être atteinte après travaux.

Est-ce que votre diagnostiqueur est obligé de vous appeler ?

La réponse est non. Aucun texte n'impose au diagnostiqueur d'organiser un appel ou un rendez-vous de restitution après la réalisation du DPE.

Son obligation porte avant tout sur la réalisation d'un diagnostic conforme à la réglementation et sur la transmission du rapport. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est par ailleurs opposable : les informations qui ont servi à établir le diagnostic doivent donc être correctement relevées et renseignées. Certains diagnostiqueurs choisissent d'aller plus loin en proposant une restitution. C'est une vraie valeur ajoutée : elle permet au propriétaire de mieux comprendre son rapport et, le cas échéant, de signaler ou documenter une information qui mérite d'être vérifiée.

Mais une restitution du DPE ne constitue pas pour autant une étude de rénovation. Les recommandations présentes dans le rapport restent indicatives et ne permettent pas, à elles seules, de comparer précisément plusieurs stratégies de travaux.

Ce que contient le DPE	Est-ce opposable ?
La classe énergie (A à G)	Oui, depuis le 1er juillet 2021
La consommation en kWh EP/m²/an	Oui
La classe climat (émissions de CO₂)	Oui
Les recommandations de travaux	Non, valeur indicative

Cette distinction compte au moment de l'appel : ce que le diagnostiqueur vous dit sur les classes et les consommations l'engage, ce qu'il vous suggère comme travaux ne l'engage pas. Un peu comme un médecin qui doit répondre du diagnostic posé, pas des grandes lignes de conseils de vie qu'il vous donne en sortant du cabinet. C'est aussi pour ça que les recommandations de travaux du DPE ne suffisent pas à construire un projet de rénovation cohérent.

Ce cadre étant posé, reste à comprendre pourquoi cette pratique, hier facultative et un peu désuète, est devenue centrale en quelques mois.

Pourquoi cet appel est devenu encore plus important depuis octobre 2025

Si vous avez fait passer un DPE après l'été 2025, vous l'avez peut-être remarqué : le diagnostiqueur a quitté votre logement sans rien vous annoncer. Pas de lettre, pas de chiffre, pas même un ordre de grandeur. Ce n'est ni un oubli ni une négligence, c'est la nouvelle règle.

Depuis le 1er octobre 2025, en application de l'article 7 de l'arrêté du 16 juin 2025 (modifiant l'arrêté du 31 mars 2021), le résultat du DPE n'est officiellement accessible qu'après transmission à l'ADEME (Agence de la transition écologique). Concrètement, depuis la mise à jour ADEME du 10 décembre 2025, les logiciels masquent l'étiquette à l'ouverture du dossier ; le diagnostiqueur déclenche manuellement le premier calcul, puis toute modification ultérieure est historisée et transmise à l'ADEME. L'objectif du texte est limpide : couper la pression que certains commanditaires exerçaient sur le diagnostiqueur pour faire bouger la note en temps réel. Tant que le rapport n'est pas envoyé, le diagnostiqueur ne peut plus retoucher discrètement sa saisie après coup, parce que toute modification est tracée.

Cette mesure s'inscrit dans une réforme plus large, étalée sur trois temps en 2025. Depuis le 1er juillet 2025, le diagnostiqueur doit présenter, lors de sa visite, un QR code attestant de sa certification. Depuis le 1er septembre 2025, chaque rapport DPE comporte en première page un QR code ADEME qui renvoie à la fiche officielle du logement sur l'observatoire. Puis, au 1er octobre 2025, le masquage de l'étiquette est entré en vigueur, complété par l'arrêté du 28 juillet 2025 qui plafonne à 1 000 par an le nombre de DPE qu'un diagnostiqueur peut produire (sauf justification recevable).

Le tour de vis s'est encore resserré le 10 décembre 2025, avec la mise à jour ADEME qui historise désormais chaque modification du DPE après le premier calcul. Concrètement, le diagnostiqueur ne peut plus retoucher discrètement un dossier après transmission : tout ajustement est tracé, daté et remonté. Pour vous, cela veut dire qu'il vaut mieux fournir TOUS les justificatifs avant la visite, parce qu'après, rectifier coûte beaucoup, en temps comme en risque pour le professionnel.

Tout ça produit un effet de bascule sur la restitution. Avant, elle était un petit plus ; aujourd'hui, c'est souvent le seul moment où le diagnostiqueur peut traduire pour vous ce qu'il a vu chez vous, en amont de la transmission qui fige le dossier. Voilà ce qui se joue : sans cet échange, le PDF qui arrive ne dit pas pourquoi votre logement est classé comme ça, ni sur quelles hypothèses, ni ce qui aurait pu changer la note.

Si votre diagnostiqueur propose une restitution : les 5 questions à lui poser

Tous les diagnostiqueurs ne proposent pas de restitution. Si le vôtre le fait, ou s'il accepte de répondre à vos questions après l'envoi du rapport, profitez de cet échange pour comprendre comment votre DPE a été établi, plutôt que pour lui demander de construire votre projet de rénovation.

1. Quelles valeurs par défaut avez-vous utilisées ? Quand un élément n'a pas pu être vérifié (épaisseur d'isolant non visible, type de vitrage non identifiable), le logiciel applique une valeur par défaut, qui est presque toujours pénalisante. Savoir lesquelles ont été retenues, c'est savoir où la note peut bouger si vous fournissez les bons justificatifs.
2. Quels documents m'auraient permis d'améliorer la note s'ils avaient été disponibles ? Factures d'isolation, attestations de pose RGE, certificats de menuiseries. La question est stratégique : modifier un DPE après transmission est désormais tracé et coûte cher au diagnostiqueur. Mieux vaut savoir tout de suite ce qui manque, pour décider d'un éventuel nouveau DPE complet.
3. Sur quelles surfaces avez-vous calculé ? Les erreurs sur la surface habitable sont fréquentes, notamment quand des annexes (cave, garage, balcon) ont été intégrées par mégarde ou quand une mezzanine n'a pas été comptée correctement. La surface conditionne la consommation rapportée au mètre carré, donc la classe.
4. Quel mode de chauffage avez-vous retenu, et avec quelles hypothèses ? Une chaudière collective au gaz et un chauffage individuel au fioul ne se calculent pas du tout pareil. Une erreur sur le générateur ou sur son rendement suffit à faire basculer votre logement d'une classe à l'autre. Demandez précisément ce qu'il a saisi.
5. Quels postes semblent aujourd'hui les plus pénalisants dans mon DPE ? Cette question permet d'identifier les caractéristiques du logement qui pèsent le plus dans le résultat : isolation insuffisante, système de chauffage, production d'eau chaude, ventilation ou encore menuiseries.

Identifier les postes pénalisants est utile, mais cela ne suffit pas à décider des travaux à réaliser. Un mur mal isolé peut par exemple ressortir comme une source importante de déperditions sans que son isolation soit nécessairement le premier investissement à réaliser. Le bon choix dépend aussi du coût, des contraintes techniques, de la copropriété, des aides disponibles et de la combinaison des travaux entre eux.

C'est précisément le rôle d'une étude énergétique comme le PPE (Plan de Performance Énergétique) : passer du constat fourni par le DPE à plusieurs stratégies de rénovation réellement comparables.

Si vous êtes bailleur, ajoutez une sixième question : quelles conséquences la classe actuelle de mon logement a-t-elle sur sa mise en location ? Le calendrier de décence énergétique interdit progressivement la location des logements les moins performants. Connaître précisément votre classe permet donc de déterminer à quelle échéance votre logement pourrait être concerné et d’anticiper d’éventuels travaux.

Ces cinq (ou six) questions ne demandent pas d'être expert, juste de prendre des notes. Mais elles supposent que le diagnostiqueur joue le jeu de la restitution. Reste à voir ce qu'on fait quand ce coup de fil ne vient jamais.

Et si votre diagnostiqueur ne vous rappelle pas ?

Beaucoup de propriétaires découvrent leur DPE par mail et n'entendent plus jamais parler du diagnostiqueur. Ce n'est pas anodin, et trois signaux doivent vous mettre la puce à l'oreille.

D'abord, la durée de la visite. Une visite expédiée en moins d'une heure pour un appartement, ou en moins de 1h30 à 2h pour une maison, laisse trop de cases à remplir par défaut. Ensuite, le silence pendant la visite : si le diagnostiqueur n'a posé aucune question sur l'historique du bien, les travaux passés, les habitudes de chauffage, c'est qu'il est passé en automatique. Enfin, l'absence de toute réserve ou limite dans le rapport. Un DPE qui ne mentionne aucune incertitude est presque toujours un DPE qui en cache. Si ces trois signaux se cumulent, votre note mérite un second regard.

Dans ce cas, plusieurs actions concrètes, dans cet ordre.

La première est gratuite et immédiate : si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre DPE a été réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, vérifiez si vous êtes concerné par l'attestation gratuite ADEME du 1er janvier 2026. Le passage du coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025) peut faire gagner une, voire deux classes dans de plus rares cas, sans aucun travaux. L'attestation se télécharge en quelques minutes sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr à partir de votre numéro ADEME à 13 caractères, et a la même valeur juridique que le DPE initial. Si votre logement est chauffé au gaz, au fioul ou au bois, l'effet sera généralement beaucoup plus limité. Le nouveau coefficient ne s'applique qu'aux consommations d'électricité prises en compte dans le DPE : éclairage, ventilation, auxiliaires ou encore certains équipements électriques. L'attestation peut donc légèrement modifier le calcul, mais cette évolution est le plus souvent insuffisante pour changer de classe énergétique.

La deuxième est gratuite aussi : envoyez au diagnostiqueur un mail (ou un courrier recommandé si vous voulez tracer la démarche) en demandant une restitution écrite des hypothèses retenues et des valeurs par défaut appliquées. Le devoir de conseil joue ici en votre faveur, même sans obligation textuelle.

La troisième est de vérifier votre DPE sur l'observatoire de l'ADEME : depuis le 1er septembre 2025, chaque rapport porte en première page un QR code qui renvoie à la fiche officielle. Vous pouvez aussi y entrer manuellement le numéro à 13 caractères qui figure sur le DPE (sans ce numéro, le rapport n'est tout simplement pas valable). Vous vérifiez ainsi que ce que vous avez dans les mains correspond à ce qui est enregistré. Attention à ne pas confondre ce numéro ADEME (qui identifie le diagnostic) avec le numéro de certification du diagnostiqueur (qui identifie le professionnel, placé près de son nom).

La quatrième action, plus engageante, c'est la contre-expertise : un second diagnostiqueur passe, fait son propre relevé, et vous obtenez un point de comparaison. C'est utile quand l'écart de classe entraînerait des conséquences lourdes (vente bloquée, location interdite, décote prix). La procédure de contestation proprement dite (mise en cause du diagnostiqueur ou du vendeur, recours indemnitaire) relève d'un autre sujet, qu'on traite dans l'article dédié aux recours en cas de DPE erroné.

À retenir

• L'appel de restitution n'est imposé par aucun texte, mais relève du devoir de conseil du diagnostiqueur, dont le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 (loi ELAN, article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation).
• Depuis le 1er octobre 2025, l'étiquette n'apparaît qu'après transmission à l'ADEME (arrêté du 16 juin 2025), et depuis la mise à jour ADEME du 10 décembre 2025, toute modification ultérieure du DPE est tracée. La restitution est donc devenue le seul moment où le diagnostiqueur peut vous traduire ce qu'il a vu, avant que le dossier ne soit figé.
• Cinq questions à poser pendant l'appel : valeurs par défaut, documents manquants, surfaces calculées, mode de chauffage retenu, recommandations à plus fort impact. Bailleurs, ajoutez la question du basculement en passoire thermique.
• En l'absence de restitution, quatre actions dans l'ordre : vérifier si l'attestation gratuite ADEME 2026 améliore votre classe (logements électriques), demander une explication écrite au diagnostiqueur, vérifier le DPE sur l'observatoire de l'ADEME via le QR code en première page, et envisager une contre-expertise si l'enjeu le justifie.

Sources

• Arrêté du 16 juin 2025 modifiant l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE (Légifrance)
• Lutte contre la fraude au DPE : les nouvelles mesures pour sécuriser le dispositif (Service-Public.gouv.fr, actualité A18408)
• Diagnostic de performance énergétique (Ministère de la Transition écologique)
• Calcul du DPE : les nouveautés au 1er janvier 2026 (Service-Public.gouv.fr, actualité A18446)

Votre logement est aux normes RT 2012, et pourtant la lettre qui s'affiche en haut de votre DPE n'est ni un A ni un B. C'est souvent un C, parfois un D, et la déception est légitime : on vous avait vendu (au sens propre comme au sens figuré) un logement performant. Avant de penser que le diagnostiqueur s'est trompé ou que le constructeur vous a roulé, prenez deux minutes pour comprendre ce qui se joue vraiment.

Un logement RT 2012 a été conçu pour viser les classes A ou B de l'ancien DPE. Avec la méthode entrée en vigueur en juillet 2021, beaucoup ressortent en C, parfois en D, sans que cela traduise un défaut de construction. La cause n'est pas dans votre logement : elle est dans la méthode de calcul, qui n'est pas la même pour un DPE réalisé à la livraison du bâtiment et pour un DPE réalisé en cours d'occupation. Et depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui permet à de nombreux logements RT 2012 chauffés à l'électricité de gagner gratuitement une classe, via une attestation officielle de l'ADEME.

Ce que la RT 2012 imposait, et ce que ça aurait dû donner au DPE

Pour comprendre votre déception, il faut revenir à la promesse de départ. La réglementation thermique 2012 s'applique aux permis de construire de logements déposés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021 (la RE 2020 ayant pris le relais au 1er janvier 2022). Pendant neuf ans, c'est elle qui a fixé les règles de la construction neuve en France.

Son exigence centrale tient en un chiffre : la consommation conventionnelle d'énergie primaire d'un logement neuf ne devait pas dépasser 50 kWh par mètre carré et par an en moyenne (Cepmax 50 kWhEP/m².an, ministère de la Transition écologique). Ce plafond couvre cinq usages bien précis : le chauffage, le refroidissement, l'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires (pompes et ventilateurs). Tout ce qui sort de ces cinq postes (votre lave-linge, votre four, votre télé) n'entre pas dans le calcul réglementaire. Un détail qui aura son importance pour la suite : ce chiffre est exprimé en énergie primaire, c'est-à-dire coefficient de conversion déjà appliqué. Pour l'électricité, la RT 2012 utilisait un coefficient de 2,58 : une maison tout électrique conforme à 50 kWhEP consommait donc en réalité environ 19 kWh d'électricité au compteur.

Le seuil de 50 kWhEP/m².an est une moyenne nationale, mais il bouge selon votre situation. Il est modulé par la zone climatique (la France est découpée en huit zones, avec des plafonds qui vont de 40 à 65 kWhEP/m².an), par l'altitude, par la surface moyenne des logements et par le type d'usage du bâtiment. Concrètement, une maison en Isère ne se voit pas appliquer le même plafond qu'une maison à Marseille.

Sous l'ancien DPE, celui en vigueur avant le 1er juillet 2021, ces niveaux de consommation tombaient directement dans le vert. Un logement à 50 kWhEP/m².an était classé A (seuil A à 50), un logement entre 51 et 90 kWhEP/m².an était classé B. D'où la promesse implicite, largement reprise par les promoteurs et les sites grand public : RT 2012 égale A ou B. Sur le papier d'avant juillet 2021, c'était cohérent. Sur le papier d'aujourd'hui, ça ne l'est plus.

Pourquoi votre DPE actuel peut ressortir en C, voire D : la méthode a changé

Voilà le cœur du malentendu. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE a été refondu (arrêté du 31 mars 2021), et la méthode de calcul utilisée pour évaluer un logement existant n'est plus la même que celle utilisée pour calculer la conformité RT 2012.

Deux mondes coexistent. Quand votre maison a été livrée, le bureau d'études thermiques a produit une étude réglementaire RT 2012 (méthode Th-BCE 2012), qui aboutit à un fichier appelé récapitulatif standardisé d'étude thermique (RSET). C'est ce fichier qui sert de base au DPE neuf, celui réalisé à la livraison du bâtiment. Le diagnostiqueur reprend les données de l'étude thermique, vérifie qu'elles correspondent au bâti effectivement construit, et en tire la classe DPE. Dans ce cas, votre logement RT 2012 ressort en A ou B la plupart du temps.

Mais dès qu'un DPE est commandé après l'occupation (pour une vente, une location, ou simplement pour mettre à jour le diagnostic), il est calculé selon la méthode 3CL-DPE 2021. Cette méthode ne va pas chercher le RSET d'origine : elle reconstitue les caractéristiques du logement à partir d'une visite sur place, et applique ses propres conventions d'usage, d'occupation et de ventilation. Le résultat numérique peut s'écarter sensiblement de ce que disait l'étude thermique initiale, même si rien n'a bougé physiquement.

S'ajoute à cela une nouveauté majeure du DPE 2021 : la règle du double seuil. Votre logement reçoit en réalité deux notes, une pour l'énergie primaire (kWhEP/m².an) et une pour les émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂eq/m².an), et la classe officielle retient toujours la moins bonne des deux. Un peu comme un bulletin scolaire qui serait calé sur votre plus mauvaise matière, peu importe les autres.

Les seuils du DPE actuel sont les suivants :

Classe	Énergie (kWhEP/m².an)	Climat (kg CO₂eq/m².an)
A	≤ 70	≤ 6
B	71 à 110	7 à 11
C	111 à 180	12 à 30

Vous voyez la marche : un logement RT 2012 qui flirtait avec 50 kWhEP/m².an au calcul réglementaire pouvait largement passer dans le vert. Le même logement, recalculé en 3CL-DPE 2021 avec un chauffage électrique, se retrouvait souvent au-dessus de 110, parfois au-dessus de 180.

D'où vient alors l'écart ? Pas du coefficient électricité, contrairement à une idée répandue : le calcul RT 2012 en appliquait déjà un, et même plus sévère (2,58, contre 2,3 puis 1,9 dans le DPE). L'écart vient de la méthode elle-même. La 3CL-DPE 2021 ne reprend pas les hypothèses optimistes de l'étude de conception : elle applique ses propres conventions d'occupation, de température et de ventilation, calcule sur la surface de référence réelle, et se fonde sur ce que le diagnostiqueur constate sur place, pas sur ce que le bureau d'études avait modélisé avant construction. À logement identique, la consommation reconstituée ressort presque toujours plus haute que celle de l'étude thermique. S'ajoute la règle du double seuil : la classe retient la pire des deux étiquettes, et un logement RT 2012 au gaz, même sobre, voit son étiquette climat le tirer vers le C (50 kWh de gaz représentent déjà environ 11 kg de CO₂/m²/an, la limite haute du B climat).

Méthode	DPE à la livraison (DPE neuf)	DPE en cours d'occupation
Base de calcul	Étude thermique RT 2012 (Th-BCE 2012), via le récapitulatif standardisé (RSET)	Méthode 3CL-DPE 2021, à partir d'une visite du bien
Quand on l'utilise	À la livraison du logement neuf	Pour vendre, louer ou refaire un DPE après occupation
Coefficient électricité	2,58 (convention RT 2012)	2,3 jusqu'au 31/12/2025, 1,9 depuis le 1/01/2026, 1,7 à partir du 1/01/2027
Résultat typique pour un logement RT 2012	A ou B	A à D selon l'énergie de chauffage et la méthode

Ce qu'il faut retenir de cette section : si votre DPE actuel est moins bon que ce que l'étude thermique laissait prévoir, ce n'est pas forcément une erreur. C'est le passage d'une méthode à l'autre qui produit l'écart : la 3CL reconstitue une consommation plus élevée que celle de l'étude de conception, et la règle du double seuil peut faire plonger la classe des logements au gaz via l'étiquette climat. Pour les logements chauffés à l'électricité, le coefficient de conversion vient s'ajouter à cet écart, et c'est lui qui a changé en 2026, avec une nouvelle baisse déjà actée pour 2027.

Ce que la réforme du 1er janvier 2026 change pour votre logement RT 2012

Voici la partie qui peut faire bouger votre classe sans qu'on touche à un seul mur. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'énergie finale en énergie primaire pour l'électricité est abaissé de 2,3 à 1,9, en alignement avec la valeur européenne (arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel le 26 août 2025).

Concrètement, à consommation finale identique, la composante énergie primaire d'un logement chauffé à l'électricité baisse d'environ 17 %. Pour un logement RT 2012 « tout électrique » qui sortait en C au DPE de 2023, le passage en B est plausible, parfois même le retour en A. Sur l'ensemble du parc français, le gouvernement estimait initialement qu'environ 850 000 logements sortiraient du statut de passoire énergétique grâce à ce seul changement (chiffre annoncé en août 2025 par le ministère de l'Économie). Le service statistique du ministère a depuis ramené cette estimation autour de 700 000 résidences principales. Dans les deux cas, l'effet est massif.

Et le mouvement va se poursuivre : un arrêté du 19 août 2026 abaisse encore ce coefficient, de 1,9 à 1,7, à compter du 1er janvier 2027, avec le même mécanisme d'attestation gratuite sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Pour un logement RT 2012 tout électrique resté en C après le passage à 1,9, ce nouveau recalcul peut suffire à franchir le seuil du B. Si vous êtes dans ce cas et que rien ne vous presse (pas de vente ni de location imminente), cette échéance mérite d'être intégrée à votre réflexion avant d'engager quoi que ce soit.

Deux garde-fous à connaître. D'abord, aucun logement ne voit son étiquette se dégrader avec la réforme. Le coefficient baisse de 2,3 à 1,9 : par construction, la consommation en énergie primaire affichée ne peut que rester identique ou diminuer. Ensuite, seule l'étiquette énergie change. L'étiquette climat (les émissions de CO₂) n'évolue pas, et puisque la classe finale retient toujours la pire des deux, un logement RT 2012 chauffé au gaz n'a aucune raison de gagner mécaniquement une classe : son étiquette climat le bloque.

Si votre logement est chauffé à l'électricité (radiateurs effet Joule, pompe à chaleur, plancher chauffant électrique, ballon électrique ou thermodynamique) : vous êtes le profil le plus susceptible de récupérer une classe, deux dans de rares cas où le logement frôlait deux seuils consécutifs.

Si votre logement est chauffé au gaz, au fioul ou au bois : la réforme 2026 ne joue quasiment pas en votre faveur. Les coefficients de ces énergies n'ont pas bougé (ils valent 1, contre 1,9 pour l'électricité). Vous pouvez toujours télécharger l'attestation gratuite sur le site de l'ADEME, mais elle ne changera quasiment jamais votre classe : seule votre part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profite du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire franchir un seuil. Si vous tenez à améliorer votre DPE, il faudra passer par les travaux (changement de système de chauffage, isolation), pas par une mise à jour administrative.

Si vous êtes en chauffage mixte (par exemple gaz pour le chauffage et électrique pour l'eau chaude) : seul le poste électrique bénéficie du nouveau coefficient, et la majorité de la consommation reste au gaz. Le gain est partiel, à évaluer au cas par cas. Attention aussi : si votre étiquette climat est déjà la moins bonne des deux, la classe finale ne bougera pas, quel que soit le gain sur l'étiquette énergie.

Ce que vous pouvez faire concrètement

Maintenant que le décor est posé, voilà les options qui s'offrent à vous selon votre situation. Trois cas, trois premiers pas.

Cas 1 : vous venez de recevoir un DPE incohérent avec votre étude thermique RT 2012

Premier réflexe : mettre la main sur le récapitulatif standardisé d'étude thermique (RSET) fourni par votre constructeur ou votre maître d'ouvrage. Ce document existe forcément : il a servi à délivrer l'attestation de prise en compte de la RT 2012, jointe à votre déclaration d'achèvement de travaux.

Si le DPE a été établi à la livraison du bâtiment, il devait être calculé à partir du RSET : s'il a été fait en méthode 3CL sans ce fichier, vous pouvez en contester la conformité. Si votre DPE a été commandé plus tard, en cours d'occupation, la méthode 3CL s'applique légitimement, mais le RSET reste précieux : transmettez-le au diagnostiqueur comme justificatif des caractéristiques du bâti (isolants, équipements, ventilation). La méthode impose de privilégier les documents justificatifs sur les valeurs par défaut, souvent pénalisantes, et cette différence peut se voir sur le résultat. Réclamez donc le fichier RSET à votre constructeur (si besoin avec insistance, certains traînent les pieds) avant toute visite.

Cas 2 : vous avez un DPE valide réalisé entre juillet 2021 et fin 2025, votre logement est chauffé à l'électricité

Vous n'avez ni à refaire un diagnostic ni à payer quoi que ce soit. Munissez-vous du numéro à 13 caractères inscrit en haut à droite de votre rapport DPE (le numéro ADEME), allez sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr), saisissez votre numéro, et téléchargez gratuitement l'attestation officielle qui intègre le coefficient 1,9.

Cette attestation remplace l'étiquette d'origine de votre DPE, conserve la même durée de validité (le DPE reste valable 10 ans à compter de sa date d'édition), et a la même valeur juridique que le diagnostic initial. Vous pouvez l'utiliser pour vendre, pour louer, ou simplement pour ranger vos papiers avec une lettre plus flatteuse.

Cas 3 : vous n'avez pas encore de DPE et préparez une vente ou une location

Faites réaliser le DPE après le 1er janvier 2026 (c'est déjà le cas si vous lisez cet article en 2026) : tous les diagnostics édités depuis cette date intègrent automatiquement le nouveau coefficient. Pas besoin d'attestation, le calcul est à jour dès la première édition.

Si vous avez déjà un DPE neuf valide (réalisé après le 1er juillet 2021 à la livraison du bâtiment), pas besoin d'en refaire un : il reste valable 10 ans et fait foi pour la vente. Refaire un DPE 3CL-DPE 2021 en cours d'occupation produirait souvent un résultat moins favorable.

Si votre maison est encore récente, exigez du diagnostiqueur qu'il travaille à partir du RSET de votre étude thermique. Comptez entre 100 et 250 € pour un DPE en France (150 à 300 € pour un appartement en Île-de-France, 250 à 500 € pour une maison), variable selon la surface et la complexité du bâti.

À retenir

• Un logement RT 2012 visait A ou B sous l'ancien DPE, mais ressort souvent en C, parfois en D, avec la méthode de calcul en vigueur depuis juillet 2021. Ce n'est pas forcément le signe d'un défaut de construction.
• Deux méthodes coexistent : le DPE neuf à partir du RSET de l'étude thermique RT 2012 (qui donne A ou B), et le DPE 3CL-DPE 2021 pour les logements occupés (qui donne souvent C ou D, surtout en chauffage électrique).
• Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Un logement RT 2012 « tout électrique » peut gagner une classe sans aucuns travaux, deux dans de rares cas.
• L'attestation gratuite intégrant le nouveau coefficient se télécharge sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avec le numéro à 13 caractères de votre DPE. Elle a la même valeur juridique que le diagnostic initial.
• Un arrêté du 19 août 2026 abaissera encore le coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027, avec le même mécanisme d'attestation gratuite. Un logement électrique resté en C peut franchir un nouveau seuil à cette date.
• Pour un logement RT 2012 chauffé au gaz ou au fioul, l'attestation existe aussi mais ne changera quasiment jamais la classe, la part électrique résiduelle pesant trop peu dans le calcul. Le gain passera par des travaux, pas par une mise à jour administrative.

Sources

• Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au diagnostic de performance énergétique (Légifrance)
• Calcul du DPE : les nouveautés au 1er janvier 2026 (Service-Public.fr)
• Un nouveau DPE au 1er janvier 2026 pour favoriser le chauffage électrique (economie.gouv.fr)
• Réglementation thermique RT 2012 (Ministère de la Transition écologique)
• Arrêté du 19 août 2026 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité (Légifrance) 

Vous regardez votre DPE et vous vous demandez pourquoi votre maison se traîne un F là où l'appartement de votre cousin, en plein cœur de ville, affiche un C. Vous n'avez pas mal lu et le diagnostiqueur ne s'est pas trompé. Une maison a presque toujours un DPE moins bon qu'un appartement équivalent, parce qu'elle expose toutes ses parois au froid là où l'appartement en cache derrière ses voisins. En contrepartie, vous décidez seul de vos travaux et vous pouvez faire bouger votre note quand vous voulez, là où le copropriétaire dépend du vote de l'assemblée générale. La contrepartie inverse, c'est qu'à la vente, une maison classée E, F ou G impose un audit énergétique en plus du DPE, obligation qui ne s'applique pas aux appartements en copropriété.

Voici, point par point, ce qui change pour vos décisions selon que vous habitez, louez, vendez ou achetez une maison ou un appartement. Tout ce qui suit vaut pour la France métropolitaine. En Outre-mer, le calendrier est décalé, nous le précisons dans la section concernée.

Pourquoi votre maison part avec un handicap au DPE

Ce n'est pas une question d'isolation, c'est une question de géométrie. Dans une maison, presque toutes les parois donnent sur l'extérieur ou sur le sol : quatre murs, une toiture, un plancher bas. Chacune de ces surfaces laisse passer de la chaleur. Dans un appartement situé en étage intermédiaire, le plafond, c'est le plancher du voisin du dessus, qui chauffe. Le sol, c'est le plafond du voisin du dessous. Les murs mitoyens sont en contact avec d'autres logements chauffés. Le calcul du DPE (méthode 3CL-DPE 2021) neutralise les parois mitoyennes avec un autre logement chauffé : la déperdition est considérée comme quasi nulle, parce que la pièce d'à côté est chauffée elle aussi.

Concrètement, votre maison chauffe contre le ciel, contre le sol et contre les quatre points cardinaux. L'appartement en étage intermédiaire, lui, n'a qu'un ou deux murs et quelques fenêtres exposés au froid. À surface, isolation et chauffage équivalents, c'est la maison qui paiera la note thermique la plus lourde dans la grande majorité des cas.

Les ordres de grandeur donnent une idée du déséquilibre. Dans une maison ancienne non isolée, la toiture représente à elle seule 25 à 30 % des déperditions thermiques, les murs extérieurs 20 à 25 %, le plancher bas 7 à 10 %, et le renouvellement d'air 20 à 25 % (données ADEME). L'appartement en étage intermédiaire n'a ni toiture ni plancher bas à compenser, et n'expose qu'un ou deux murs au froid. Sur le papier comme sur la facture, ça fait toute la différence.

Paroi	Maison individuelle	Appartement, étage intermédiaire	Appartement, dernier étage
Toiture ou plafond	Exposée	Mitoyenne avec le voisin du dessus	Exposée sous toiture de l'immeuble
Murs extérieurs	4 murs exposés	1 à 2 murs exposés	1 à 2 murs exposés
Plancher bas	Sur vide sanitaire ou terre-plein	Mitoyen avec le voisin du dessous	Mitoyen avec le voisin du dessous
Fenêtres	Toutes exposées	Toutes exposées	Toutes exposées

Il y a aussi un effet géométrique qu'on appelle la compacité thermique : c'est le rapport entre la surface des parois qui laissent fuir la chaleur et la surface habitable. Plus ce ratio est élevé, plus le DPE est défavorable. Une maison de 100 m² au sol expose mécaniquement bien plus de surface au froid qu'un appartement de 100 m² coincé au milieu d'un immeuble. C'est un peu comme une glace dans un cornet : seule la boule du dessus fond, le reste est protégé par ce qui l'entoure.

Un effet récent vient amplifier l'écart. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025 publié au Journal officiel le 26 août 2025). Cette réforme n'a touché que l'étiquette énergie liée à l'électricité, pas l'étiquette climat. Conséquence : environ 700 000 logements chauffés à l'électricité, souvent des appartements de petite ou moyenne surface, sont sortis du statut de passoire thermique sans le moindre travaux, par simple effet de calcul (estimation révisée du service statistique du ministère ; l'annonce initiale évoquait 850 000). Les maisons, plus souvent chauffées au gaz, au fioul ou au bois, n'ont quasiment pas profité de ce coup de pouce méthodologique : seule leur part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) bénéficie du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire franchir un seuil. Et l'écart va encore se creuser : un arrêté du 19 août 2026 abaissera ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027.

Cette réalité physique éclaire tout ce qui suit, à commencer par le déroulé et le coût du diagnostic, qui ne sont pas non plus les mêmes.

Le diagnostic ne se déroule pas pareil, et ne coûte pas pareil

La visite d'un diagnostiqueur en maison est plus longue, plus technique, et un peu plus chère qu'en appartement. La raison est simple : il a plus de choses à mesurer, et il dépend moins de tiers pour accéder à l'information.

En maison, le diagnostiqueur accède à tout. Combles perdus ou aménagés, vide sanitaire ou sous-sol, toiture vue de l'intérieur, garage accolé. Il mesure chaque paroi, identifie les matériaux, repère les épaisseurs d'isolant visibles et relève les équipements de chauffage, d'eau chaude et de ventilation. Si une trappe mène aux combles, il y monte. Si un vide sanitaire est accessible, il y descend. Tout ce qu'il voit alimente directement le calcul.

En appartement, le tableau est différent. Le diagnostiqueur évalue votre lot, mais une partie des données lui échappe. L'isolation de la façade, le type de toiture de l'immeuble, la performance d'un chauffage collectif ou d'une VMC commune : pour ces éléments, il dépend des informations transmises par le syndic. Carnet d'entretien, factures d'énergie collectives, descriptifs techniques des parties communes. Si le syndic ne transmet rien, ou transmet peu, le diagnostiqueur n'a pas de moyen de vérifier par lui-même. Il applique alors des valeurs par défaut, souvent pénalisantes.

Côté budget en 2026, comptez en Île-de-France entre 150 et 300 € pour un DPE d'appartement et entre 250 et 500 € pour un DPE de maison, selon la surface et la complexité du bien. À l'échelle nationale, les fourchettes sont plus larges et l'ADEME donne 100 à 250 €. À ces prix s'ajoute, en copropriété, un diagnostic d'un autre ordre : le DPE collectif, qui porte sur l'immeuble entier et non sur un logement.

Document	Qui le commande	Qui le paie	Combien ça coûte en IDF	À quoi ça sert
DPE individuel d'une maison	Le propriétaire	Le propriétaire	250 à 500 €	Vendre, louer, préparer une rénovation
DPE individuel d'un appartement	Le propriétaire	Le propriétaire	150 à 300 €	Vendre, louer, préparer une rénovation
DPE collectif d'une copropriété	Le syndic	La copropriété, au prorata des tantièmes	1 000 à 5 000 €	Évaluer l'immeuble entier et nourrir le plan pluriannuel de travaux

Le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, sous une condition : que le permis de construire de l'immeuble ait été déposé avant le 1er janvier 2013 (article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, loi Climat et Résilience). Les copropriétés plus récentes en sont exemptées.

Un point souvent oublié : le DPE collectif ne remplace pas votre DPE individuel quand vous vendez ou louez votre appartement. Vous restez tenu de fournir votre propre DPE. Le DPE collectif s'ajoute, il n'efface pas l'autre.

Maintenant que le constat est posé et le coût connu, vient la question qui intéresse vraiment le propriétaire : combien de marge de manœuvre j'ai pour faire bouger ma note.

Vous décidez seul des travaux, ou vous attendez l'assemblée générale

C'est ici que la situation des deux profils diverge le plus, et c'est ici que les décisions du lecteur se jouent vraiment.

En maison, vous décidez. Vous choisissez vos travaux, votre calendrier, vos artisans. Aucun vote ne vient bloquer votre projet, même si certains travaux extérieurs peuvent nécessiter une déclaration préalable en mairie, voire l'accord des Architectes des Bâtiments de France en zone protégée. L'ordre de priorité technique est connu et il découle directement de la hiérarchie des déperditions vue plus haut : on commence par les combles et la toiture, puis on traite les murs (par l'extérieur si le budget le permet, sinon par l'intérieur), puis le plancher bas, puis le système de chauffage une fois l'enveloppe traitée pour ne pas surdimensionner l'équipement, puis la ventilation. Cet ordre n'est pas un dogme, mais s'en écarter sans raison technique solide expose à de mauvaises surprises. Une pompe à chaleur posée dans une maison aux murs froids et aux fenêtres simples donnera de mauvais résultats. C'est comme chauffer la maison fenêtres ouvertes : peu importe la puissance, ça part par les parois.

En appartement, vous décidez aussi, mais sur un périmètre plus restreint. Vous pouvez agir sur vos fenêtres, sur l'isolation de vos murs par l'intérieur (au prix de quelques centimètres perdus dans la pièce), sur votre chauffage individuel si vous en avez un, et sur votre ventilation tant qu'elle reste indépendante du réseau collectif de l'immeuble. Deux nuances utiles : une pompe à chaleur dont l'unité extérieure se fixe sur une façade, un balcon ou une toiture nécessite un vote en assemblée générale, et certains règlements de copropriété l'interdisent purement et simplement ; de même, modifier une VMC raccordée à un conduit collectif (passage en hygroréglable, double flux) touche à l'équilibrage de tout l'immeuble et relève de l'AG. Surtout, les deux leviers les plus efficaces vous échappent : l'isolation de la façade par l'extérieur et le remplacement d'un chauffage collectif passent par un vote en assemblée générale de copropriété. La plupart des copropriétés ne tiennent qu'une AG par an, et un premier vote raté peut coûter du temps, même si la loi prévoit une passerelle : un projet de rénovation énergétique qui obtient au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité absolue peut être revoté immédiatement à la majorité simple, ou lors d'une nouvelle AG dans les trois mois. Reste que le copropriétaire d'un appartement classé G peut se retrouver tenu par les obligations qui pèsent sur lui (impossibilité de relouer, gel du loyer depuis le 24 août 2022) sans maîtriser le calendrier des travaux qui lui permettraient d'en sortir.

Le DPE collectif évoqué plus haut joue ici un rôle de levier collectif. Il sert souvent de base au plan pluriannuel de travaux (PPT) que la copropriété doit construire. Quand il est bien fait, il identifie les chantiers les plus efficaces à l'échelle de l'immeuble et donne aux copropriétaires de quoi voter en connaissance de cause. Mais il ne lance aucun travaux à lui seul : c'est l'assemblée générale qui décide.

Le paradoxe est là : la maison part souvent avec un DPE plus défavorable, mais elle offre une liberté totale pour remonter la pente. L'appartement en étage intermédiaire bénéficie d'un DPE souvent meilleur grâce à ses voisins, mais son propriétaire doit composer avec la copropriété pour les travaux lourds. C'est aussi en cela que le moment de la vente fait apparaître une différence brutale entre les deux situations.

En cas de vente, une obligation pèse uniquement sur les maisons

Si vous vendez une maison classée E, F ou G, le DPE ne suffit plus. Vous devez fournir, en plus, un audit énergétique réglementaire. Cette obligation ne s'applique pas à la vente d'un appartement en copropriété, même classé G : elle vise la maison individuelle et l'immeuble en monopropriété (immeuble entier détenu par un seul propriétaire).

Le calendrier est précis. L'audit énergétique est obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, étendu aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et prévu pour les D au 1er janvier 2034 (article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation). L'audit doit être remis à l'acheteur dès la première visite, pas seulement au moment de la signature. Sans audit, le notaire refusera en pratique de passer à la signature, l'audit devant être annexé à la promesse puis à l'acte authentique. Son coût se situe entre 800 et 1 500 € en Île-de-France pour une maison, davantage selon la complexité du bien. Sa durée de validité est de 5 ans, soit deux fois moins que celle du DPE.

Un point qui piège les vendeurs : l'obligation se déclenche à la signature du compromis ou de la promesse de vente, pas à l'acte authentique chez le notaire. Si vous vendez une maison classée E et que vous signez un compromis en mars 2026 pour une signature en septembre, c'est la date du compromis qui compte. L'audit doit donc être prêt avant.

Pour un appartement en copropriété, l'obligation est différente. Vous fournissez votre DPE individuel, obligatoire comme pour toute vente, mais aucun audit énergétique réglementaire n'est exigé, quelle que soit la classe du logement. En revanche, depuis le 1er janvier 2025, vous devez remettre à l'acquéreur le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ou le plan adopté (PPT) de la copropriété, qui projette les travaux de l'immeuble sur dix ans, et le DPE collectif s'il existe fera naturellement partie des documents que l'acquéreur demandera. C'est une asymétrie réglementaire importante à connaître, parce qu'elle pèse sur le budget de vente et sur le calendrier : pas d'audit à commander, mais des documents collectifs à réunir auprès du syndic, ce qui peut prendre du temps.

Vous vendez	Audit obligatoire ?	Depuis quand	Combien ça coûte en IDF	À fournir quand
Une maison ou un immeuble entier classé E, F ou G	Oui	Avril 2023 (F-G), janvier 2025 (E)	800 à 1 500 €	Dès la première visite
Un appartement en copropriété, même classé G	Non	Non concerné	Sans objet	Sans objet

Ce que l'audit apporte par rapport au DPE : au moins deux scénarios de travaux chiffrés, avec une estimation des coûts, des économies d'énergie attendues et des aides mobilisables, dont l'un doit permettre d'atteindre la classe B après rénovation complète (sauf contraintes techniques ou patrimoniales justifiées). Le DPE, lui, se limite à des recommandations génériques. L'audit réglementaire répond à un cahier des charges précis : il vise la rénovation performante, avec des sauts de classe et des postes de travaux définis par arrêté. C'est ce qui fait sa valeur, notamment pour accéder au Parcours accompagné ou sécuriser une vente. Si votre projet est différent, par exemple une rénovation partielle contrainte par le budget, un objectif de confort d'été, ou une revente à horizon court, une étude énergétique complémentaire calée sur ce projet précis peut être utile en plus de l'audit, pas à sa place.

Une démarche utile avant la mise en vente : si votre DPE a été établi entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, une attestation rectificative officielle est téléchargeable gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Elle applique le nouveau coefficient électricité de 1,9 et, le cas échéant, les seuils ajustés des petites surfaces (40 m² ou moins). Pour une maison chauffée à l'électricité classée E, l'attestation peut suffire à passer en D et faire tomber l'obligation d'audit. Pour une maison chauffée au gaz, au fioul ou au bois, l'attestation existe mais ne changera quasiment jamais la classe : seule la part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profite du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire franchir un seuil.

Chez Le Bon Scénario, on propose en complément un Plan de Performance Énergétique (PPE), à partir de 790 €, qui livre trois scénarios calibrés sur votre projet réel (sortie de passoire, futur achat, baisse de facture, confort d'été), là où l'audit répond à un cahier des charges réglementaire orienté rénovation performante. Le PPE n'a pas de valeur réglementaire : il ne remplace pas l'audit obligatoire pour vendre, mais il éclaire la décision en amont, ou affine les scénarios de l'audit quand votre projet s'en écarte.

Un mot sur l'actualité, parce qu'elle agite beaucoup en ce moment. Le projet de loi Relance logement, porté par le ministre Vincent Jeanbrun, prévoit d'autoriser la remise en location des passoires thermiques sous condition d'un engagement de travaux. Le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026 ; le texte a été transmis à l'Assemblée nationale, qui doit l'examiner à la rentrée de septembre 2026 en procédure accélérée. À la date de rédaction de cet article, il n'est pas adopté et les délais précis d'engagement de travaux dépendront de la version finale. Tant qu'il n'est pas promulgué, la règle en vigueur reste celle de l'interdiction de relouer un G depuis le 1er janvier 2025, sans assouplissement.

Une précision de périmètre : en Outre-mer, le calendrier est décalé. L'audit énergétique à la vente s'applique aux logements classés F ou G depuis le 1er juillet 2024 et s'étendra à la classe E au 1er janvier 2028. L'interdiction de mise en location vise les G au 1er janvier 2028 et les F au 1er janvier 2031.

Reste maintenant à traduire tout ce qui précède en décisions concrètes, selon votre situation.

Ce que ça change pour vous, selon votre situation

Quatre cas reviennent souvent dans nos accompagnements. Voici, pour chacun, ce qu'il faut garder en tête et le premier pas à poser.

Vous êtes propriétaire occupant d'une maison classée F ou G

Vous n'avez aucune obligation de travaux tant que vous habitez votre maison. Personne ne va vous forcer la main et personne ne peut vous expulser pour cause de DPE. Mais deux choses se profilent. Le jour où vous voudrez vendre, l'audit énergétique sera obligatoire et la décote sur le prix d'une passoire est désormais significative : selon le Bilan immobilier 2025 des Notaires de France (transactions 2024), une maison classée F se vend en moyenne 15 à 20 % moins cher qu'une maison D équivalente, une maison G jusqu'à 25 % moins cher. Et l'autonomie de décision dont vous disposez aujourd'hui pour rénover est un vrai atout : aucun vote en AG, aucun calendrier subi, vous pouvez avancer à votre rythme. Premier pas : si votre DPE date d'avant le 1er juillet 2021, il n'est plus valide depuis le 1er janvier 2025, il faut en refaire un. S'il est récent et que votre maison est chauffée à l'électricité, vérifiez d'abord sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME si l'attestation gratuite 2026 vous a déjà fait changer de classe. Ensuite seulement, regardez ce qui plombe la lettre, étiquette énergie ou étiquette climat, pour savoir sur quel levier une étude énergétique devra se concentrer.

Vous êtes bailleur d'une maison classée G

Depuis le 1er janvier 2025, vous ne pouvez plus signer de nouveau bail, ni laisser le bail en cours se reconduire tacitement. Le bail signé avant cette date peut se poursuivre jusqu'à son terme : la règle se déclenche au renouvellement ou à la reconduction tacite, pas en cours de bail. Votre loyer est par ailleurs gelé depuis le 24 août 2022.

Trois trajectoires possibles. Vous rénovez la maison pour la faire passer au moins en E (le calendrier vous donne du temps jusqu'au 1er janvier 2028 avant la prochaine bascule, qui touchera les F), et vous décidez seul, sans passer par une assemblée générale. Vous vendez, et il vous faudra fournir un audit énergétique en plus du DPE. Vous laissez le logement vacant en attendant de voir si le projet de loi de remise sur le marché des passoires aboutit, ce qui reste un pari. Premier pas : trancher entre rénover et vendre en fonction de votre horizon de détention. Sous 5 ans, la vente l'emporte souvent. Au-delà de 10 ans, la rénovation reprend du sens, avec un appui possible de MaPrimeRénov' Parcours accompagné si vous remplissez les conditions : logement classé E, F ou G avant travaux, gain d'au moins deux classes, au moins deux gestes d'isolation, audit énergétique en amont et accompagnement obligatoire par un Mon Accompagnateur Rénov' jusqu'au contrôle de fin de parcours, et, pour une maison individuelle, depuis le 1er septembre 2026, aucun chauffage ni eau chaude au combustible fossile (gaz compris) installé ou conservé après travaux. En tant que bailleur, vous vous engagez aussi à louer le logement en résidence principale pendant 6 ans.

Vous êtes bailleur d'un appartement classé G en copropriété

Mêmes obligations que pour la maison : pas de nouveau bail, pas de reconduction tacite, loyer gelé, baux en cours qui peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme. Mais vos leviers sont plus étroits. Vous gardez la main sur votre chauffage individuel si vous en avez un, sur l'isolation intérieure de vos murs, souvent sur vos fenêtres (sous réserve du règlement de copropriété et de l'aspect extérieur), et sur votre ventilation tant qu'elle est indépendante du réseau collectif. Vous dépendez de la copropriété pour les travaux lourds : isolation par l'extérieur de la façade, remplacement d'un chauffage collectif, traitement de la toiture. Premier pas : si l'appartement est chauffé à l'électricité, vérifiez l'attestation gratuite 2026 sur l'Observatoire de l'ADEME, un G proche du seuil peut redevenir louable sans travaux. Ensuite, demandez au syndic le DPE collectif et l'état d'avancement du PPPT.

Vous hésitez entre acheter une maison ou un appartement

Comparer brutalement la lettre d'une maison E et celle d'un appartement E est trompeur. La maison E peut être plus simple à faire monter en classe : vous décidez seul des travaux et vous tenez tous les leviers. L'appartement E dépend en grande partie de la copropriété pour ses leviers les plus puissants. À budget travaux égal, vous progresserez généralement plus vite en maison. Premier pas : pour la maison, si elle est classée E, F ou G, exigez l'audit énergétique du vendeur. Il vous le doit dès la première visite et il contient les scénarios chiffrés qui rendent comparable l'investissement de rénovation. Pour l'appartement, demandez le DPE collectif et le projet de PPT. Ces deux documents vous diront si la copropriété est prête à agir, ou si vous achèterez un lot dans un immeuble qui restera au point mort pendant quelques années.

À retenir

• Une maison expose toutes ses parois au froid, un appartement intermédiaire en cache derrière ses voisins : à isolation égale, la maison aura presque toujours un DPE moins bon. Ce n'est pas un défaut de mesure, c'est de la géométrie.
• Le DPE d'une maison coûte un peu plus cher (250 à 500 € en Île-de-France) et prend plus de temps que celui d'un appartement (150 à 300 €). En copropriété, un DPE collectif distinct est obligatoire depuis 2026 pour les immeubles dont le permis date d'avant 2013.
• La réforme du coefficient électricité du 1er janvier 2026 a fait gagner une classe à de nombreux appartements tout électrique (deux dans de rares cas), sans effet notable sur les maisons chauffées au gaz, au fioul ou au bois, dont seule la part électrique résiduelle profite du nouveau coefficient.
• En maison, vous décidez seul de vos travaux et de votre calendrier. En copropriété, les leviers les plus efficaces (isolation par l'extérieur, chauffage collectif) passent par un vote en assemblée générale.
• Pour vendre une maison ou un immeuble entier classé E, F ou G, un audit énergétique réglementaire est obligatoire en plus du DPE. Cette obligation ne s'applique pas à la vente d'un appartement en copropriété, même classé G.

Sources

• Ministère de la Transition écologique : audit énergétique réglementaire (article L. 126-28-1 du CCH)
• Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif)
• Service-Public.fr : Calcul du DPE, les nouveautés au 1er janvier 2026 (coefficient électricité 1,9)
• ADEME : Observatoire DPE-Audit (téléchargement de l'attestation rectificative gratuite)

Non, un DPE valable légalement ne peut être réalisé ni en ligne, ni gratuitement. Pour exister juridiquement, il doit être fait par un diagnostiqueur certifié, lors d'une visite physique de votre logement, et enregistré à l'ADEME (Agence de la transition écologique) avec un numéro unique à 13 chiffres. Les "DPE gratuits" qu'on croise sur internet sont des simulateurs : utiles pour réfléchir avant d'engager des frais, mais ils ne peuvent pas être annexés à un compromis de vente ou à un bail.

Non, un DPE officiel ne peut être ni fait en ligne, ni gratuit

Vous avez vu passer une publicité qui promet un DPE "en quelques clics" ou un site qui annonce un diagnostic gratuit ? Voilà ce qui se joue vraiment.

Pour qu'un DPE existe légalement, il doit cocher trois conditions en même temps. D'abord, il est réalisé par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac (Comité français d'accréditation). Ensuite, le diagnostiqueur visite physiquement votre logement : cette visite est obligatoire depuis l'arrêté du 31 mars 2021, et l'arrêté du 16 juin 2025 a renforcé les contrôles sur sa réalité (présentation du QR code du diagnostiqueur lors de la visite, traçabilité accrue) pour lutter contre les diagnostics établis sur dossier.

Enfin, le rapport est transmis à l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, qui délivre en retour un numéro unique à 13 chiffres. Sans ce numéro, le DPE n'a aucune valeur juridique : il ne peut servir ni pour signer un bail, ni pour passer chez le notaire, ni pour mobiliser une aide à la rénovation. Un peu comme un permis de conduire : soit vous l'avez avec le bon numéro inscrit dessus, soit vous ne l'avez pas, l'entre-deux n'existe pas.

Cette règle vaut pour tout le monde, vendeur, bailleur, acheteur, copropriétaire. Pas de version allégée pour un petit studio, pas d'exception pour un bien à la campagne.

Ce que vous trouvez en ligne, ce sont des simulateurs, pas des DPE

Vous voulez avoir une première idée de la classe de votre logement avant d'engager des frais, c'est légitime. Un simulateur en ligne demande à l'utilisateur de renseigner quelques données (surface, année de construction, type de chauffage, isolation déclarée) et propose en retour une estimation indicative de la classe énergétique. C'est utile pour se faire une première idée avant une mise en vente, comparer plusieurs scénarios de travaux, ou comprendre où se situe son logement avant d'aller plus loin. L'ADEME elle-même propose un simulateur officiel sur son Observatoire DPE-Audit (observatoire-dpe-audit.ademe.fr), notamment pour estimer l'impact du nouveau coefficient de conversion de l'électricité.

Mais un simulateur ne remplace pas un DPE, et il ne peut pas être utilisé à sa place. Voici ce qui les sépare concrètement.

Ce qu'on compare	Simulateur en ligne (gratuit)	DPE officiel (payant)
Qui le fait	Vous, seul, depuis votre canapé	Un diagnostiqueur certifié
Visite du logement	Non	Oui, obligatoire
Valeur juridique	Aucune	Opposable depuis le 1er juillet 2021
Annexable au bail ou au compromis	Non	Oui
Numéro ADEME à 13 chiffres	Non	Oui
Validité	Indicatif, pour vous éclairer	10 ans
Coût	0 €	Payant (voir tarifs plus bas)

Le simulateur sert à réfléchir. Le DPE sert à vendre, à louer, à monter un dossier MaPrimeRénov'. Ce sont deux outils différents, pas deux versions du même.

Les trois seules situations où "gratuit" est vraiment exact

Tous les "DPE gratuits" ne sont pas des arnaques. Il existe trois cas, et trois seulement, où le mot gratuit correspond à une réalité légale.

Premier cas : votre DPE existe déjà et vous voulez profiter du nouveau calcul 2026. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Si votre DPE a été réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, vous pouvez télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, en saisissant le numéro à 13 chiffres inscrit sur votre rapport. Pas de nouvelle visite, pas de facture. L'attestation conserve la même durée de validité que le DPE d'origine, et elle peut être utilisée pour une vente ou une location. Attention, ce gain ne concerne que les logements chauffés à l'électricité (étiquette énergie). Pour un logement chauffé au gaz ou au fioul, l'attestation gratuite existe bien mais ne changera quasiment jamais votre classe : seule votre part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profite du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire franchir un seuil. Et si votre DPE est antérieur au 1er juillet 2021, il n'est plus valable depuis le 1er janvier 2025 et n'est pas éligible à l'attestation : il faudra refaire un DPE complet.

Deuxième cas : vous achetez un logement neuf. Pour une vente sur plan (VEFA) ou la livraison d'un logement neuf, le DPE est initié et payé par le maître d'ouvrage (le promoteur). Il vous est remis au plus tard le jour de la livraison. Vous ne le payez pas séparément, mais son coût est évidemment intégré au prix du logement, comme tout le reste.

Troisième cas : vous êtes copropriétaire et un DPE collectif vient d'être réalisé sur votre immeuble. Le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, avec une généralisation par étapes : 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1er janvier 2025 pour celles de 51 à 200 lots, 1er janvier 2026 pour celles de 50 lots ou moins (loi Climat et Résilience). À l'occasion de cette mission, le diagnostiqueur peut générer les DPE individuels des appartements à partir des données collectées sur l'immeuble, sans visiter chaque logement, à condition que le chauffage, la ventilation et l'eau chaude soient collectifs et homogènes, et que le bâti le soit aussi. Ce DPE individuel a la même valeur qu'un DPE classique et peut servir à vendre ou à louer votre lot. Son coût dépend de ce que le syndic a négocié dans la mission collective : parfois inclus, souvent facturé à un tarif réduit, toujours bien en dessous d'un diagnostic complet avec visite. Renseignez-vous auprès du syndic au moment où le DPE collectif est commandé, c'est là que la question se règle. Une limite à connaître : si vous avez réalisé des travaux privatifs (fenêtres, isolation intérieure, chaudière individuelle), ce DPE dérivé ne les prend pas en compte et peut vous classer plus bas que votre logement ne le mérite. Dans ce cas, un DPE individuel classique, avec visite, reste préférable.

Trois exceptions réelles, donc. Toutes les autres promesses de gratuité tombent dans la catégorie suivante.

Comment reconnaître une arnaque au "DPE gratuit" ou "DPE en ligne"

Le marché du DPE attire des escrocs depuis plusieurs années, et le législateur a renforcé les garde-fous ces derniers mois. Voici les six vérifications qui suffisent à démasquer un faux diagnostic ou un diagnostiqueur peu sérieux.

1. Vérifiez le numéro à 13 chiffres en haut à droite du rapport. Pas de numéro, pas de DPE. C'est le premier réflexe, et il prend dix secondes.
2. Scannez le QR code ADEME présent en première page. Il est obligatoire sur tous les rapports depuis le 1er septembre 2025 (arrêté du 16 juin 2025 modifiant l'arrêté du 31 mars 2021). Le scan renvoie directement à la fiche officielle du bien sur l'Observatoire, vous voyez en un coup d'œil si le DPE existe vraiment dans la base. Vous pouvez aussi vérifier directement sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr en saisissant le numéro à 13 chiffres ou en cherchant par adresse.
3. Demandez au diagnostiqueur de présenter son QR code personnel. Depuis le 1er juillet 2025, le certificat de chaque diagnostiqueur intègre un QR code que le professionnel doit présenter lors de la visite : il permet de vérifier sa présence dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, en cours de validité.
4. Cherchez le diagnostiqueur dans l'annuaire officiel mis en ligne par les services du ministère, accessible depuis observatoire-dpe-audit.ademe.fr. S'il n'y figure pas, c'est qu'il n'est pas certifié, et son DPE ne vaut rien.
5. Assurez-vous qu'une visite physique a bien eu lieu. Un DPE établi sans visite réelle n'est pas conforme, sauf dans le cas très encadré des DPE d'appartements générés à partir du DPE de l'immeuble. Depuis l'arrêté du 28 juillet 2025, le diagnostiqueur doit présenter un QR code lors de son intervention. Une preuve de visite (géolocalisation ou photo de compteur), conditionnant la validation du DPE lors de sa transmission à l'ADEME, a été annoncée par le ministère pour 2026 ; à la date de rédaction de cet article, son déploiement effectif reste à vérifier.
6. Refusez tout ce qui sent la promotion trop belle. Un diagnostiqueur sérieux ne promet pas un DPE en 24h sans déplacement, ni un DPE 100 % en ligne, ni un DPE gratuit contre une adresse mail. Ce sont les trois formulations qu'on retrouve presque systématiquement chez les arnaqueurs.

Un autre garde-fou récent : un diagnostiqueur qui dépasse 1 000 DPE de maisons ou d'appartements sur 12 mois glissants voit sa certification suspendue, sauf justification recevable (arrêté du 28 juillet 2025, entrée en vigueur le 1er octobre 2025). Cette règle vise précisément les "usines à DPE" qui produisaient des rapports en série sans visite réelle.

Si vous avez un doute sur un DPE déjà en main, demandez une contre-expertise par un diagnostiqueur certifié et signalez le cas à la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) ainsi qu'à l'organisme de certification du diagnostiqueur mis en cause. Le DPE étant opposable depuis le 1er juillet 2021, un acheteur ou un locataire peut engager la responsabilité du vendeur, du bailleur et du diagnostiqueur en cas d'erreur manifeste.

Combien coûte vraiment un DPE et comment réduire la facture

Le prix du DPE n'est pas réglementé : chaque diagnostiqueur fixe son tarif. Concrètement, attendez-vous à payer entre 100 et 250 € en France en 2026, selon la surface, l'année de construction et la localisation du bien. Les relevés d'avril 2026 (étude Kiwidiag portant sur 2 751 prix) donnent une moyenne nationale de 188 € pour un appartement T3 de 65 m² et 245 € pour une maison de 115 m². Les écarts entre départements sont importants : pour un T3, le département le moins cher est l'Hérault à 149 €, et les zones rurales à faible densité de diagnostiqueurs peuvent dépasser 270 €. Pour une maison, l'écart peut aller du simple au quadruple selon les territoires.

En Île-de-France, prévoyez un budget 15 à 20 % supérieur à la moyenne nationale, soit 150 à 300 € pour un appartement et 250 à 500 € pour une maison, selon la surface et la complexité du bâti.

Type de bien	Prix moyen national 2026	Tendance des écarts
Appartement T3 (65 m²)	188 €	De 149 € (Hérault) à plus de 270 € en zones rurales
Maison 115 m²	245 €	Écarts du simple au quadruple selon le département

Qui paie ? C'est toujours le propriétaire vendeur dans une vente, le bailleur dans une location, et le maître d'ouvrage pour un logement neuf. Le DPE n'ouvre droit à aucune aide publique, contrairement à l'audit énergétique réglementaire qui, lui, peut être partiellement financé via MaPrimeRénov' Parcours accompagné.

Trois leviers concrets pour ne pas surpayer. Comparer au moins trois devis : sur la même prestation, les écarts vont couramment du simple au double, sans différence de qualité. Grouper les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, mesurage Carrez ou Boutin) auprès du même professionnel : les packs sont en moyenne 15 % moins chers que les diagnostics commandés à l'unité. Vérifier d'abord si un DPE existant est encore valide avant d'en commander un nouveau. Un DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et aujourd'hui reste valable 10 ans, et si vous êtes éligible au nouveau coefficient 2026, l'attestation gratuite ADEME vue plus haut suffit, pas besoin d'un nouveau diagnostic.

À retenir

• Un DPE officiel et opposable ne peut être ni réalisé en ligne, ni obtenu gratuitement. Il exige un diagnostiqueur certifié, une visite physique, et un numéro ADEME à 13 chiffres.
• Les "DPE gratuits" en ligne sont des simulateurs indicatifs, utiles pour réfléchir mais inutilisables pour vendre, louer ou monter un dossier d'aide.
• Trois cas où "gratuit" est exact : l'attestation de nouvelle étiquette 2026 sur l'Observatoire ADEME, le DPE d'un logement neuf payé par le promoteur, et le DPE collectif d'une copropriété financé par les charges.
• Comptez 100 à 250 € pour un DPE en France, 150 à 300 € pour un appartement en Île-de-France, 250 à 500 € pour une maison en Île-de-France.
• Avant de payer, vérifiez le numéro à 13 chiffres, scannez le QR code ADEME, et cherchez votre diagnostiqueur dans l'annuaire officiel.

Sources

• Diagnostic de performance énergétique — Ministère de la Transition écologique
• Arrêté du 16 juin 2025 modifiant l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE (Légifrance)
• Lutte contre la fraude au DPE : les mesures pour sécuriser le dispositif (Service-Public.fr)
• Observatoire DPE-Audit de l'ADEME

Sur votre DPE, deux chiffres se croisent et se ressemblent : l'énergie primaire en kWh ep/m²/an, et l'énergie finale en kWh ef/m²/an. C'est l'énergie primaire qui pilote la classe A à G affichée sur l'étiquette, et donc l'essentiel des obligations attachées à votre logement. L'énergie finale, elle, fait foi pour un seul critère précis, celui de la décence locative (450 kWh/m²/an), et donne l'ordre de grandeur de ce que vous payez vraiment.

Voilà la réponse en trois lignes. Le reste de l'article explique pourquoi votre DPE affiche deux chiffres, lequel sert à quoi, et ce que la réforme du 1er janvier 2026 change pour les logements chauffés à l'électricité.

Sur votre DPE, vous voyez deux chiffres, voici ce qu'ils disent vraiment

Quand vous ouvrez votre DPE, le chiffre en grand sur l'étiquette, celui qui vous range de A à G, est exprimé en énergie primaire. C'est la quantité d'énergie qu'il a fallu mobiliser à la source (uranium dans une centrale, gaz dans un gisement, vent dans une éolienne) pour amener 1 kWh utile jusqu'à votre logement, en tenant compte des pertes de production et de transport. Ce chiffre raconte ce que la planète a dû fournir pour vous chauffer.

L'autre chiffre est plus discret. Depuis le 1er janvier 2023, il apparaît en première page du DPE, en plus petit, sous la mention kWh e.f.. Le détail poste par poste (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage, auxiliaires) est repris en page 3 dans le tableau « Montants et consommations annuelles d'énergie ». C'est l'énergie finale, celle qui sort de votre compteur ou de votre cuve, celle que votre fournisseur vous facture. Elle raconte ce que vous consommez chez vous, point.

Les deux chiffres ne mesurent donc pas la même chose. L'un regarde en amont, vers la production. L'autre regarde en aval, vers votre porte d'entrée. Et selon ce que vous cherchez à savoir, ce n'est pas le même qu'il faut regarder.

Pour la classe A à G de votre logement, c'est l'énergie primaire qui compte

La classe affichée sur l'étiquette de votre DPE est calée sur la consommation en énergie primaire, exprimée en kWh ep/m²/an. C'est ce chiffre qui détermine la lettre, et c'est cette lettre qui pèse sur la valeur de revente, sur l'obligation d'audit énergétique avant vente (loi Climat et Résilience, art. 158, codifié à l'article L. 126-28-1 du CCH), et sur le calendrier d'interdiction de location (art. 160).

Avec une nuance que beaucoup de propriétaires découvrent tardivement : la classe finale ne dépend pas que de l'énergie primaire. Le DPE contient deux étiquettes, l'étiquette énergie (en kWh ep/m²/an) et l'étiquette climat (en kg CO₂ eq/m²/an), et la classe officielle correspond toujours à la moins bonne des deux. Concrètement, un logement chauffé au fioul peut voir sa classe finale tirée vers le bas par son étiquette climat, alors que son étiquette énergie est meilleure. C'est le cas de figure typique du chauffage fossile : chaque kWh de fioul émet 324 g de CO₂, si bien que même une consommation modérée produit une étiquette climat dégradée d'un ou deux crans par rapport à l'étiquette énergie. La classe finale retenant toujours la pire des deux, c'est alors le climat qui dicte la lettre affichée, et donc le type de levier à activer en priorité.

Voici comment les seuils se lisent :

Classe	Énergie primaire (kWh ep/m²/an)	Émissions de GES (kg CO₂ eq/m²/an)	Statut location en métropole
A	≤ 70	≤ 6	Autorisée
B	71 à 110	7 à 11	Autorisée
C	111 à 180	12 à 30	Autorisée
D	181 à 250	31 à 50	Autorisée
E	251 à 330	51 à 70	Autorisée jusqu'au 1er janvier 2034
F	331 à 420	71 à 100	Autorisée jusqu'au 1er janvier 2028
G	≥ 421	≥ 101	Interdite depuis le 1er janvier 2025

En Outre-mer, le calendrier est décalé de trois ans : G interdit au 1er janvier 2028, F au 1er janvier 2031. Les seuils du tableau ci-dessus valent par ailleurs pour les logements de plus de 40 m² situés en dessous de 800 mètres d'altitude. Les petites surfaces et les logements en zone de montagne bénéficient de seuils ajustés.

L'énergie finale, elle, n'apparaît pas sur l'étiquette principale. Pour le classement en lui-même, elle ne compte pas. Retenez ce premier palier : la lettre que tout le monde regarde, sur les annonces et dans les actes notariés, c'est de l'énergie primaire.

Pourquoi deux chiffres différents : la mécanique du coefficient de conversion

Le passage de l'énergie finale (ce que vous consommez) à l'énergie primaire (ce qu'il a fallu mobiliser) se fait par un coefficient propre à chaque énergie. Et cette mécanique explique pourquoi, sur le DPE de votre voisin chauffé au gaz, les deux chiffres se ressemblent, alors que sur le vôtre chauffé à l'électricité, ils s'écartent franchement.

Pour le gaz, le bois, le fioul et le charbon, le coefficient vaut 1. Ces énergies sont brûlées directement dans le logement, sans transformation intermédiaire significative. 1 kWh consommé sur place = 1 kWh mobilisé à la source. Énergie primaire et énergie finale sont confondues.

Pour l'électricité, c'est différent. Il faut produire l'électricité dans une centrale, l'acheminer sur de longues distances, la transformer plusieurs fois avant qu'elle n'arrive à votre compteur. Ces pertes en chaîne se traduisent par un coefficient supérieur à 1. Depuis le 1er janvier 2026, ce coefficient vaut 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Auparavant, il était de 2,3 ; et de 2,58 jusqu'au 30 juin 2021, date de la refonte du DPE. Il baissera encore : un arrêté du 19 août 2026 l'abaisse à 1,7 à compter du 1er janvier 2027.

Énergie	Coefficient depuis 2026	Ce que ça veut dire en pratique
Gaz, bois, fioul, charbon	1	Énergie primaire = énergie finale
Électricité	1,9 (1,7 à partir du 1er janvier 2027)	1 kWh facturé = 1,9 kWh mobilisé en amont dans le calcul du DPE

Conséquence concrète. Si vous consommez 100 kWh ef/m²/an d'électricité pour vous chauffer, votre DPE comptabilise 190 kWh ep/m²/an pour ce poste. Si vous consommez 100 kWh ef/m²/an de gaz, le DPE compte 100 kWh ep/m²/an. C'est ce coefficient qui explique pourquoi deux logements aux consommations réelles identiques peuvent atterrir dans deux classes différentes, selon leur source d'énergie.

Premier palier de récap. La classe se lit en énergie primaire, et le coefficient transforme l'énergie finale en énergie primaire selon l'énergie utilisée. On peut maintenant passer au cas où c'est l'énergie finale qui prend le pouvoir.

Pour louer votre logement, l'énergie finale entre en jeu sur un point précis

Il existe une situation, et une seule, où c'est l'énergie finale qui fait foi juridiquement : la décence du logement loué. Depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation dépasse 450 kWh d'énergie finale par m² et par an est juridiquement non décent en France métropolitaine, et ne peut plus faire l'objet d'une location (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021). Cela vaut pour les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites.

Le chiffre à vérifier pour ce critère se trouve sur votre DPE sous la mention kWh e.f., pas sur l'étiquette en grand. C'est un point que beaucoup de bailleurs ratent : ils regardent la lettre, supposent que c'est elle qui pilote la décence, et passent à côté d'un seuil qui peut leur tomber dessus indépendamment de la classe.

Il faut donc tenir les deux dispositifs en parallèle, parce qu'ils coexistent sans se confondre :

Le critère par lettre (interdiction de location des passoires) repose sur la classe DPE, donc sur l'énergie primaire combinée aux GES. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué dans un nouveau bail ni laisser le bail actuel se reconduire tacitement. Les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034.

Le critère de décence (seuil 450 kWh ef/m²/an) repose sur l'énergie finale. Il s'ajoute au précédent, il ne le remplace pas. Un bailleur peut être hors-la-loi parce que son DPE est G (étiquette), ou parce que sa consommation dépasse 450 kWh ef/m²/an (décence), ou les deux.

Pour un bailleur, un troisième dispositif s'ajoute aux deux précédents. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés en résidence principale : ni augmentation au renouvellement, ni indexation sur l'IRL, ni complément de loyer en zone tendue, ni réévaluation à la relocation. La règle vaut tant que le logement reste classé F ou G (loi Climat et Résilience, article 159).

Cas concret pour fixer les idées. Vous louez un appartement chauffé à l'électricité, classé G en énergie primaire, mais dont la consommation en énergie finale reste à 280 kWh ef/m²/an (parce que le coefficient de l'électricité fait gonfler l'énergie primaire bien plus vite que l'énergie finale). Sur le seul critère de décence, vous seriez en règle. Mais l'interdiction de relocation des G s'applique depuis le 1er janvier 2025 sur l'étiquette, et c'est elle qui ferme la porte à un nouveau bail. Conclusion : pour un bailleur, il faut vérifier les deux chiffres, pas un seul.

Précision pour les biens en copropriété. Le critère de décence s'apprécie sur le DPE du lot loué, pas sur le DPE collectif de l'immeuble. Le DPE collectif joue un autre rôle (déclenchement du plan pluriannuel de travaux notamment), mais il ne fait pas foi pour la décence du logement que vous louez.

Deuxième palier de récap. L'énergie primaire pilote la classe et l'interdiction par lettre. L'énergie finale pilote le seuil de décence à 450 kWh/m²/an. Les deux peuvent vous concerner ensemble ou séparément.

Ce que la réforme du 1er janvier 2026 change pour les logements à l'électricité

Si vous chauffez à l'électricité (convecteurs, panneaux rayonnants, radiateurs à inertie, PAC, chauffe-eau électrique ou thermodynamique), une nouvelle s'est jouée en arrière-plan le 1er janvier 2026. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025, publié au JO le 26 août 2025). C'est la mécanique vue plus haut, appliquée avec un coefficient plus bas.

Conséquence directe : la consommation en énergie primaire affichée baisse mécaniquement pour tous les logements chauffés à l'électricité, sans aucun travaux. Selon les estimations initiales du ministère de l'Économie, environ 850 000 logements devaient sortir du statut de passoire énergétique grâce à cette seule modification (communiqué du 26 août 2025) ; le service statistique du ministère (SDES) a depuis révisé cette estimation autour de 700 000 résidences principales (novembre 2025). Aucun logement ne voit sa classe se dégrader, le mécanisme ne peut qu'améliorer ou maintenir l'étiquette.

Et ce n'est pas fini : un arrêté du 19 août 2026 (publié au JO le 26 août 2026) abaissera encore le coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027, avec le même mécanisme d'attestation gratuite sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Selon le dossier de consultation du ministère, 300 000 à 400 000 logements supplémentaires pourraient sortir du statut de passoire à cette occasion. Pour un propriétaire de logement électrique proche d'un seuil de classe, cette échéance mérite d'être intégrée à l'arbitrage avant de lancer des travaux.

À l'inverse, si la classe finale de votre logement est déjà tirée vers le bas par l'étiquette climat plutôt que par l'étiquette énergie, l'attestation ne fera pas bouger la lettre : la réforme ne touche que l'étiquette énergie. Le cas est rare pour un logement tout électrique, qui a généralement une bonne étiquette climat grâce au mix électrique français. Il se rencontre surtout dans les configurations mixtes, typiquement un appartement au chauffage collectif gaz ou fioul avec une eau chaude électrique : la part électrique du calcul profite bien du nouveau coefficient sur l'étiquette énergie, mais l'étiquette climat, plombée par le chauffage fossile, reste la pire des deux et continue de dicter la classe finale.

Si vous êtes concerné, voici comment vous y prendre :

Votre DPE a été réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025. Vous pouvez récupérer une attestation gratuite sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Il vous faut le numéro ADEME à 13 chiffres, en haut à droite de votre DPE. Le système recalcule l'étiquette avec le nouveau coefficient et vous délivre l'attestation. Pas de visite, pas de nouveau diagnostiqueur, pas de frais. L'attestation a la même valeur légale que le DPE original et reste valable jusqu'au terme des 10 ans de votre DPE initial. Elle peut être utilisée en vente comme en location.

Votre DPE a été édité à partir du 1er janvier 2026. Il intègre déjà automatiquement le coefficient 1,9, vous n'avez rien à faire pour l'instant. À partir du 1er janvier 2027, il pourra à son tour bénéficier d'une attestation gratuite pour être recalculé avec le coefficient 1,7.

Votre DPE date d'avant le 1er juillet 2021. L'attestation gratuite ne s'applique pas, et de toute façon ce DPE n'est plus valable depuis le 1er janvier 2025. Il faut commander un nouveau diagnostic.

Votre logement est chauffé au gaz, au fioul ou au bois pour le chauffage et l'eau chaude. L'attestation gratuite ne changera quasiment jamais votre classe. La réforme ne touche que le coefficient de l'électricité ; pour les autres énergies, le coefficient était déjà à 1 et ne bouge pas. Seule votre part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profite du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire franchir un seuil. Dans l'immense majorité des cas, votre classe reste celle qui figure sur votre DPE actuel.

Deux pièges à éviter. D'abord, ne pas confondre cette réforme du DPE avec la RE2020 qui régit la construction neuve : la RE2020 conserve un coefficient de 2,3 pour l'électricité, c'est un cadre différent. Ensuite, ne pas surévaluer ce que la réforme change concrètement. Votre consommation réelle ne baisse pas d'un kWh, votre facture non plus. Seul le classement administratif évolue. Pour un bailleur, ça peut suffire à éviter une interdiction de relocation sans travaux. Pour un vendeur, ça peut peser sur la valeur affichée du bien. Mais ça ne remplace pas une rénovation thermique réelle.

Précision sur l'origine du chiffre. La France a choisi de s'aligner sur la valeur par défaut européenne (chaque État membre est libre d'en proposer une autre, à condition de la justifier).

Ce que vous pouvez faire maintenant

Si vous avez un DPE en main, ouvrez-le et faites le tour des deux chiffres. La lettre en grand (énergie primaire combinée aux GES), c'est ce que regarderont l'acheteur potentiel, le futur locataire et le notaire. Le chiffre sous kWh e.f., c'est ce qui vous concerne si vous louez ou comptez louer.

Si vous êtes bailleur, vérifiez les deux dispositifs séparément. La classe DPE pour l'interdiction de location par lettre. La consommation en énergie finale pour le seuil de décence. Les deux peuvent vous tomber dessus indépendamment l'une de l'autre.

Si vous êtes propriétaire d'un logement chauffé à l'électricité avec un DPE antérieur à 2026, allez chercher l'attestation gratuite sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. C'est rapide à faire, c'est gratuit, et selon votre situation ça peut faire bouger votre logement d'une classe sans démarrer le moindre chantier.

À retenir

• L'énergie primaire (en grand sur l'étiquette) pilote la classe A à G du DPE, qui elle-même pilote la valeur du bien et le calendrier d'interdiction de location.
• L'énergie finale (sous kWh e.f.) sert sur un seul point juridique : le seuil de décence locative à 450 kWh/m²/an, en vigueur depuis le 1er janvier 2023.
• La classe finale du DPE retient la moins bonne des deux étiquettes (énergie primaire ou émissions de GES), pas seulement l'énergie primaire.
• Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 : environ 700 000 logements sortent du statut de passoire sans aucun travaux, selon l'estimation révisée du service statistique du ministère.
• Un arrêté du 19 août 2026 abaissera encore ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027, avec le même mécanisme d'attestation gratuite : si votre logement électrique est proche d'un seuil de classe, intégrez cette échéance à votre arbitrage avant de lancer des travaux.
• Pour un logement chauffé à l'électricité avec un DPE entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, une attestation gratuite est téléchargeable sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouveau diagnostic.
• Pour un bailleur d'un F ou d'un G, un troisième dispositif s'ajoute aux deux critères énergétiques : le gel des loyers, en vigueur depuis le 24 août 2022.

Sources

• Arrêté du 13 août 2025 modifiant le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité relatif au DPE (Légifrance)
• Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent (Légifrance)
• Calcul du DPE : les nouveautés au 1er janvier 2026 (Service-Public.fr)

Aucune des deux lettres n'est une erreur. Votre DPE n'est pas une étiquette, c'est un document, et ce document contient mécaniquement deux étiquettes : une pour la consommation d'énergie (en kWh d'énergie primaire par m² et par an) et une pour les émissions de CO₂ (en kg de CO₂ par m² et par an). C'est toujours la pire des deux qui devient la classe finale de votre logement. Si la grosse lettre de la page 1 affiche G et qu'une lettre F apparaît à l'intérieur, c'est presque toujours que l'une de vos deux notes est en G, l'autre en F, et que le G l'emporte. Juridiquement, c'est cette classe finale qui compte : pour la vente, la location, le gel des loyers et le calendrier d'interdictions de la loi Climat et Résilience.

Pourquoi votre DPE contient deux lettres : ce que vous regardez n'est pas une erreur

Vous tenez sous les yeux un document qui semble se contredire. C'est trompeur, mais c'est normal : le DPE a été refondu pour donner deux informations à la fois, et la façon dont elles se combinent surprend la plupart des propriétaires la première fois qu'ils le découvrent.

Depuis la refonte du 1er juillet 2021 (arrêté du 31 mars 2021), votre DPE évalue deux choses, et deux choses seulement. La première : combien votre logement consomme d'énergie primaire, sur cinq postes précis (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage, et ce qu'on appelle les auxiliaires, c'est-à-dire la ventilation et les pompes de distribution). La seconde : combien il émet de gaz à effet de serre. Chaque évaluation donne lieu à une étiquette de A à G, présentée séparément sur la première page : à gauche l'étiquette énergie, à droite (ou en dessous) l'étiquette climat. La classe officielle de votre logement, celle qui figure en gros sur la couverture du document et qui apparaît dans les annonces, retient toujours la moins bonne des deux. Un peu comme un bulletin scolaire qui serait calé sur votre plus mauvaise matière, peu importe les autres.

Côté seuils, pour un logement de plus de 40 m² situé en dessous de 800 m d'altitude (les logements de 40 m² ou moins ont des seuils ajustés depuis juillet 2024), la classe G commence à 421 kWh d'énergie primaire par m² et par an, ou à 101 kg de CO₂ par m² et par an. La classe F couvre la tranche 331 à 420 kWh, ou 71 à 100 kg de CO₂. Avec par exemple 425 kWh côté énergie et 90 kg côté climat, le logement décroche un G en finale, alors que l'étiquette climat, prise isolément, ressort en F. C'est exactement ce qui se passe chez la plupart des propriétaires qui nous posent cette question.

Pour situer où vous en êtes sur votre propre DPE, trois zones à repérer.

Ce que vous regardez	Ce que ça mesure	Unité	Où la trouver
Étiquette énergie	Consommation d'énergie primaire du logement	kWh EP/m²/an	Première page, à gauche, dégradé vert vers rouge
Étiquette climat	Émissions de CO₂ du logement	kg CO₂/m²/an	Première page, à droite ou en dessous, dégradé bleu clair vers bleu foncé
Classe finale	La pire des deux notes, retenue comme classement officiel	Lettre seule, sans unité	Première page, en très grand format, en haut

Vous avez maintenant la grille de lecture. Reste à repérer concrètement, sur votre PDF, laquelle des deux lettres est laquelle.

Comment distinguer les deux étiquettes sur votre DPE ?

Posez le DPE à plat (ou ouvrez-le en plein écran) et cherchez d'abord les unités. C'est l'unité qui trahit chaque étiquette, pas la lettre.

L'étiquette énergie est celle qui affiche un chiffre suivi de "kWh EP/m²/an" ou "kWh/m².an". Elle mesure la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement, et dépend donc à la fois de la quantité d'énergie nécessaire au logement et de l'énergie utilisée. Pour passer de l'énergie finale (celle que vous payez sur la facture) à l'énergie primaire (celle nécessaire pour la produire et la transporter jusqu'à chez vous), le calcul applique un coefficient de conversion. Pour le gaz, le fioul, le bois et les réseaux de chaleur, ce coefficient vaut 1. Pour l'électricité, il est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025). Concrètement, un logement tout électrique voit chaque kWh consommé multiplié par 1,9 sur la balance, ce qui dégrade rapidement l'étiquette énergie même quand la consommation réelle est raisonnable.

L'étiquette climat, elle, affiche un chiffre suivi de "kg CO₂/m²/an" ou "kg eqCO₂/m².an". Elle dépend directement du type d'énergie utilisée. Dans la méthode 3CL-DPE 2021 qui sert au calcul, le fioul est retenu à 324 g de CO₂ par kWh, le gaz naturel à 227 g, l'électricité française à environ 79 g (grâce à un mix dominé par le nucléaire et les renouvelables) et le bois autour de 30 g. Voilà pourquoi un appartement bien isolé chauffé au gaz peut avoir une bonne étiquette énergie et une mauvaise étiquette climat : la consommation est sous contrôle, mais le gaz brûlé plombe les émissions. Et inversement pour un studio tout électrique mal isolé : peu de CO₂ par kWh, mais une consommation d'énergie primaire qui décolle.

Dernier point pour les copropriétés. Vous pouvez avoir entre les mains deux documents qui se chevauchent : votre DPE individuel et le DPE collectif de l'immeuble (devenu obligatoire au 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au plus 50 lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, ce qui couvre la grande majorité du parc ancien). Les deux peuvent afficher des classes différentes. C'est votre DPE individuel qui s'applique à votre lot pour la vente ou la location, pas celui de l'immeuble.

Vous savez maintenant identifier la nature de chaque lettre. Reste un autre cas, devenu fréquent depuis janvier 2026, qui peut donner l'impression que votre DPE affiche G mais qu'un autre document dit F.

Un second cas : votre DPE dit G, mais votre attestation ADEME 2026 dit F

Si vous avez sous les yeux deux documents distincts, votre DPE d'origine d'un côté et une attestation téléchargée sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME de l'autre, ce n'est pas non plus une contradiction. C'est la trace de la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2026.

L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 pour mieux refléter le mix électrique français, largement décarboné par le nucléaire et les renouvelables. Mécaniquement, chaque kWh d'électricité consommé pèse 17 % de moins en énergie primaire dans le calcul. Le gouvernement estimait que 850 000 logements sortiraient ainsi du statut de passoire thermique (logements classés F ou G) sans avoir bougé une planche d'isolant. Cette estimation a ensuite été révisée à environ 700 000 logements.

Pour le gaz, le fioul ou le bois, le coefficient reste à 1. La réforme ne touche que la part électrique du calcul. Si votre chauffage et votre eau chaude sont au gaz ou au fioul, l'attestation gratuite existe bien mais ne changera quasiment jamais votre classe : seule votre part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profite du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire franchir un seuil.

Pour les DPE valides réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, le site de l'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette, à partir du numéro à 13 caractères inscrit en haut à droite de votre rapport. Cette attestation remplace l'étiquette d'origine du DPE, conserve les mêmes données techniques (déperditions, recommandations de travaux) et reste valable jusqu'à la date de fin de validité du DPE initial (10 ans à compter de sa réalisation). Aucun logement ne voit sa classe se dégrader avec ce mécanisme. Juridiquement, elle a la même force que le DPE d'origine et s'utilise pour la vente comme pour la location. Concrètement, l'attestation ne remplace pas le DPE lui-même : c'est le duo (DPE + attestation) qui doit être présenté à l'acheteur ou au locataire. Sans téléchargement de l'attestation, c'est le DPE initial qui continue de faire foi. À noter : si votre DPE date d'avant le 1er juillet 2021, il n'est plus valable depuis le 1er janvier 2025 et l'attestation n'est pas disponible. Il faut un nouveau DPE.

Cas particulier des petites surfaces. Pour les logements de 40 m² ou moins, une première attestation existe depuis le 1er juillet 2024, suite à l'arrêté du 25 mars 2024 qui a corrigé un biais pénalisant ces logements dans le calcul (les besoins en eau chaude sanitaire évoluant peu avec la surface). Une seconde attestation, publiée depuis janvier 2026, combine ce correctif petites surfaces et le nouveau coefficient électricité. Si vous êtes dans cette configuration, c'est cette attestation combinée qu'il faut télécharger.

Vous voilà au clair sur l'origine des deux lettres. Reste la vraie question, celle qui vous a probablement amené ici : laquelle compte légalement.

Laquelle des deux lettres vous engage juridiquement

C'est la classe finale, celle affichée en gros sur la première page, qui engage le propriétaire. Pas l'étiquette énergie prise isolément, pas l'étiquette climat prise isolément.

Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 (loi ELAN de 2018). Concrètement, la classe finale est celle qui doit figurer sur l'annonce immobilière, qui s'annexe au compromis de vente, qui détermine si un bail peut être signé ou renouvelé, et qui déclenche les obligations de la loi Climat et Résilience. Une annonce qui mentionnerait l'étiquette énergie seule à la place de la classe finale tombe sous l'obligation d'affichage du DPE : la DGCCRF peut prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu'à 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale. Si la formulation est jugée trompeuse pour l'acheteur ou le locataire, le délit de pratique commerciale trompeuse expose à des sanctions pénales bien plus lourdes (jusqu'à 2 ans de prison et 300 000 € pour une personne morale).

Pour la location, le calendrier de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a verrouillé les passoires thermiques (logements classés F ou G) par paliers successifs.

Classe finale	Location possible (métropole)	Loyer révisable	Audit énergétique obligatoire en vente (maison ou immeuble en monopropriété)
G	Non, depuis le 1er janvier 2025	Non, gel depuis le 24 août 2022	Oui, depuis le 1er avril 2023
F	Oui jusqu'au 31 décembre 2027, non à partir du 1er janvier 2028	Non, gel depuis le 24 août 2022	Oui, depuis le 1er avril 2023
E	Oui jusqu'au 31 décembre 2033, non à partir du 1er janvier 2034	Oui, sous réserve de l'encadrement des loyers en zone tendue	Oui, depuis le 1er janvier 2025

Le calendrier est décalé en Outre-mer : interdiction des G au 1er janvier 2028, des F au 1er janvier 2031. Important à savoir : l'interdiction ne ferme pas un bail en cours, elle se déclenche au moment où vous renouvelez ou laissez le bail se reconduire tacitement. Concrètement, un bail signé en 2024 sur un logement classé G peut aller jusqu'à son terme, mais ne pourra ni se reconduire ni se renouveler tel quel. Pour la vente, l'audit énergétique ne remplace pas le DPE, il s'y ajoute. Et il ne concerne pas les appartements en copropriété, seulement la monopropriété (maison individuelle ou immeuble en entier appartenant à un seul propriétaire).

Si votre DPE de 2024 affiche G mais que vous avez téléchargé une attestation ADEME en 2026 qui ressort en F, c'est l'attestation qui compte pour la suite, à condition de la joindre au dossier de vente ou de location. Vous gagnez trois ans de répit sur la location (l'interdiction des F arrive en 2028, pas en 2025), et vous sortez du gel des loyers pour les nouveaux baux. Sans rénover.

Vous savez maintenant ce qui vous engage. Pour faire bouger cette classe finale, tout dépend de l'étiquette qui la tire vers le bas : c'est elle qui dicte le levier à activer.

Sur quoi agir si vous voulez faire bouger votre classe

Avant de demander un devis, prenez 30 secondes pour identifier le problème. Si c'est l'étiquette énergie qui plombe votre classe finale, l'enjeu principal est l'isolation. Si c'est l'étiquette climat, le levier le plus puissant est le changement d'énergie de chauffage, mais l'isolation y contribue aussi, on y revient plus bas.

Côté étiquette énergie, le levier est l'enveloppe du logement. Pour une maison ancienne mal isolée (référence ADEME), la répartition typique est d'environ 30 % de déperditions par la toiture, 25 % par les murs, 20 % par la ventilation, 13 % par le vitrage, 7 % par les planchers bas et 5 % par les ponts thermiques. Dans un bâti récent ou bien isolé, l'ordre se rééquilibre : la toiture pèse beaucoup moins, la ventilation prend plus de poids. Contrairement à une idée répandue, ce ne sont pas d'abord les fenêtres qui font fuir la chaleur, c'est la toiture. À budget égal, l'isolation des combles est souvent le geste au meilleur rapport coût-impact, là où le remplacement de toutes les fenêtres représente un budget bien plus lourd pour un effet généralement moindre sur l'étiquette. L'impact réel dépend de votre logement : classe de départ, surface, parois exposées, isolation déjà en place.

Côté étiquette climat, deux leviers agissent, parce que cette étiquette se calcule en multipliant l'énergie consommée par le facteur d'émission de chaque énergie. Le premier levier est le type d'énergie utilisée pour le chauffage et l'eau chaude : sortir du fioul (324 g de CO₂ par kWh) ou du gaz (227 g) au profit d'une pompe à chaleur (l'électricité française est comptée à environ 79 g dans le DPE, et le rendement de la pompe ramène ce chiffre à 20-25 g par kWh de chaleur restituée), d'un chauffage au bois (30 g) ou d'un réseau de chaleur urbain selon sa composition, peut diviser les émissions par plusieurs fois, jusqu'à dix ou plus dans le cas fioul vers pompe à chaleur. C'est le levier le plus puissant sur cette étiquette. Le second levier est l'isolation : en réduisant la quantité d'énergie consommée, elle réduit d'autant les émissions, même si l'énergie reste la même. Ce qui reste vrai, c'est qu'à consommation égale, un logement au fioul aura toujours une étiquette climat plus dégradée qu'un logement électrique.

Le piège classique consiste à actionner un seul levier sans regarder l'autre. Une pompe à chaleur posée dans une maison aux murs froids et aux fenêtres simples voit son rendement réel s'effondrer, et la facture d'électricité grimper. C'est comme chauffer la maison fenêtres ouvertes : peu importe la puissance du chauffage, ça part par les murs. À l'inverse, une isolation poussée sur un logement chauffé au fioul fait baisser la consommation et les émissions, mais laisse l'étiquette climat plombée par le facteur d'émission du fioul, qui restera toujours plus élevé que celui de l'électricité. Dans les deux cas, vous avez engagé un chantier coûteux pour un résultat en deçà de ce que le même budget aurait permis avec la bonne combinaison.

En maison individuelle, vous décidez seul. En copropriété, l'enveloppe (toiture, façade, fenêtres parfois) relève des parties communes : c'est l'assemblée générale qui vote les travaux d'isolation, à des majorités qui dépendent du type de chantier. Le changement de chauffage individuel reste à votre main pour votre lot, à une réserve près : une pompe à chaleur dont l'unité extérieure se fixe sur une façade, un balcon ou une toiture commune nécessite elle aussi un vote en AG. Le passage à un chauffage collectif décarboné, comme une pompe à chaleur d'immeuble ou un raccordement à un réseau de chaleur, suppose là encore un vote en AG.

Chez Le Bon Scénario, on observe que la plupart des erreurs de rénovation viennent d'un arbitrage fait sans regarder l'ensemble : un devis isolation lancé sans avoir vérifié ce que donnerait un changement d'énergie, ou une pompe à chaleur installée dans un logement dont l'enveloppe fuit. C'est là qu'une étude énergétique prend son sens : un audit réglementaire si vous visez MaPrimeRénov' Parcours accompagné ou si vous vendez une maison classée E, F ou G ; sinon, notre Plan de Performance Énergétique (PPE, à partir de 790 € selon la surface et la complexité du logement), qui livre trois scénarios de rénovation chiffrés, chacun avec la classe DPE estimée après travaux, calibrés sur votre projet réel (revente, location, baisse de facture, confort d'été). C'est cette étape de cadrage qui permet de savoir, pour votre logement précis, quelle combinaison de travaux fait réellement franchir un seuil, plutôt que de le découvrir après le chantier.

À retenir

• Votre DPE contient deux étiquettes (énergie et climat) et une classe finale qui retient la pire des deux. Ce n'est pas une erreur, c'est le mécanisme prévu par la réforme du 1er juillet 2021.
• Pour identifier laquelle est laquelle sur votre document, regardez les unités : kWh EP/m²/an pour l'énergie, kg CO₂/m²/an pour le climat.
• Si vous avez un DPE qui dit G et une attestation ADEME 2026 qui dit F, c'est l'attestation qui compte désormais. Elle est gratuite, téléchargeable avec votre numéro à 13 caractères sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr. Elle existe pour tous les DPE valides, mais elle ne fait gagner une classe qu'aux logements dont une part significative de la consommation est électrique : pour un chauffage et une eau chaude au gaz, au fioul ou au bois, la classe ne bougera quasiment jamais, seule la part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profitant du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire franchir un seuil.
• Juridiquement, c'est la classe finale qui s'applique pour la vente, la location, le gel des loyers et le calendrier de la loi Climat et Résilience. Pas l'une ou l'autre des deux étiquettes prises isolément.
• Pour faire bouger la classe, commencez par identifier quelle étiquette plombe le résultat : si c'est l'énergie, le levier principal est l'isolation ; si c'est le climat, le levier le plus puissant est le changement d'énergie de chauffage, l'isolation y contribuant aussi en réduisant la consommation. Actionner un seul levier sans regarder l'autre coûte souvent cher pour un résultat en deçà de ce que le même budget aurait permis.

Sources

• Arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine (Légifrance)
• Un nouveau DPE au 1er janvier 2026 pour favoriser le chauffage électrique (economie.gouv.fr)
• Calcul du DPE : les nouveautés au 1er janvier 2026 (service-public.gouv.fr)

La vraie question, après votre DPE, c'est : avez-vous besoin d'un audit énergétique ? La réponse dépend de ce que vous voulez faire de votre logement : vendre, louer, rénover, ou simplement comprendre.

Le « PPE » n'est pas un diagnostic réglementaire qu'on vous demanderait à la suite de votre DPE. Selon ce que vous avez entendu, ce sigle renvoie à trois choses très différentes : le Plan Pluriannuel de Travaux d'une copropriété (PPT/PPPT), la Programmation Pluriannuelle de l'Énergie qui est la feuille de route énergétique de l'État, ou le Plan de Performance Énergétique, qui est notre propre offre de cadrage chez Le Bon Scénario.

« PPE », « PPT », « audit » : trois sigles, trois mondes différents

Vous avez tapé « PPE » parce qu'on vous en a parlé, ou parce que vous l'avez vu passer quelque part. C'est normal d'être perdu : ce sigle circule sous plusieurs identités, et personne ne prend le temps de les distinguer.

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un document obligatoire pour vendre ou louer. Il classe votre logement de A à G et reste valable 10 ans (article L.126-26 du Code de la construction et de l'habitation).

L'audit énergétique est un document beaucoup plus poussé que le DPE. Il fait l'état des déperditions, modélise le bâti et propose au moins deux scénarios chiffrés de travaux. Il est obligatoire dans certains cas précis qu'on détaille plus loin, et valable 5 ans (Ministère de la Transition écologique, audit énergétique réglementaire).

Le PPT/PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) est un document de copropriété, pas de logement individuel. Il programme sur 10 ans les travaux à mener sur les parties communes d'un immeuble (loi Climat et Résilience, article 171). Si vous êtes copropriétaire et qu'on vous a parlé du « plan » de l'immeuble, c'est probablement de ça qu'il s'agit.

La PPE au sens étatique désigne la Programmation Pluriannuelle de l'Énergie, la feuille de route nationale (la PPE 3 a été présentée en février 2026). Elle ne vous concerne pas individuellement, ce n'est pas un document à commander pour votre logement.

Le PPE Le Bon Scénario, enfin, c'est notre offre de Plan de Performance Énergétique. On y revient en détail à la fin de l'article, parce qu'elle répond à une question que ni le DPE ni l'audit ne couvrent.

Voilà le décor planté. Maintenant, regardons votre situation.

Si vous vendez une maison classée E, F ou G, l'audit énergétique est obligatoire

C'est le seul cas, après le DPE, où un autre document vous est légalement réclamé en tant que propriétaire individuel. La règle ne se discute pas. Le calendrier qui suit s'applique en France métropolitaine (l'Outre-mer suit un calendrier décalé : F et G concernés depuis le 1er juillet 2024, extension aux E prévue en 2028).

Depuis le 1er avril 2023, vous ne pouvez plus vendre une maison individuelle ou un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire classé F ou G sans fournir un audit énergétique à l'acheteur. L'obligation s'est étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et concernera les D au 1er janvier 2034 (article L.126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi Climat et Résilience). L'audit doit être annexé à la promesse de vente et remis dès la première visite de l'acheteur.

Une précision qui évite bien des malentendus : cette obligation ne concerne pas les appartements en copropriété. Si vous vendez un appartement, même classé G, vous n'avez pas à fournir d'audit énergétique individuel. La copropriété peut être tenue à d'autres documents collectifs, mais ce n'est pas votre sujet en tant que vendeur de votre lot.

L'audit doit être réalisé par un bureau d'études RGE Études (qualification OPQIBI 1911 ou QUALIBAT 8731 pour les maisons individuelles), un architecte ayant suivi une formation à l'audit énergétique, ou un diagnostiqueur immobilier certifié spécifiquement pour cette mission (service-public.gouv.fr, fiche F37110). Un diagnostiqueur DPE classique ne suffit pas. L'audit contient un état des lieux du bâti, un schéma des déperditions thermiques, et au moins deux scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre une rénovation performante. Comptez 800 à 1 500 € en Île-de-France pour une maison, parfois davantage selon la complexité.

Si vous vendez et que votre logement est en classe F ou G, gardez en tête que le calendrier d'interdiction de location pèse aussi sur la valeur du bien : G interdit depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Un acheteur-bailleur en tient toujours compte dans son offre.

Si votre maison est classée A, B, C ou D, vous n'avez aucune obligation d'audit pour vendre. Le DPE suffit.

Si vous voulez rénover avec MaPrimeRénov' Parcours accompagné, l'audit est la porte d'entrée

Ici, l'audit n'est plus une formalité de vente, c'est le sésame qui débloque les aides les plus importantes de l'État.

Le Parcours accompagné de MaPrimeRénov' est conçu pour les rénovations d'ampleur, celles qui font sauter au moins deux classes au DPE. L'audit énergétique avant travaux y est obligatoire, et il sera refait après travaux pour valider le gain de classe (ANAH, MaPrimeRénov' Parcours accompagné 2026). Sans audit, pas de dossier, pas d'aide.

Le Parcours accompagné s'adresse aux logements classés E, F ou G avant travaux, construits depuis au moins 15 ans et occupés en résidence principale. Le projet doit permettre un gain d'au moins deux classes énergétiques et comporter au moins deux gestes d'isolation parmi quatre catégories : toiture, fenêtres et menuiseries, plancher bas et murs.

Il ne peut pas prévoir l'installation d'un nouveau chauffage fonctionnant majoritairement au gaz, au fioul ou au charbon, ni conserver un chauffage fonctionnant majoritairement au fioul ou au charbon. À compter du 1er septembre 2026, la règle se durcit pour les maisons individuelles : le projet ne peut plus conserver de système de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire utilisant un combustible fossile, gaz compris.

L'accompagnement par un MAR (Mon Accompagnateur Rénov', agréé par l'ANAH) est lui aussi obligatoire, tout comme un rendez-vous préalable en espace conseil France Rénov'. Le bonus de 10 % « sortie de passoire » a été supprimé pour tout dossier déposé depuis le 30 septembre 2025 (décret n° 2025-956 du 8 septembre 2025).

Côté financement de l'audit lui-même, MaPrimeRénov' prend en charge : 500 € pour les ménages aux revenus très modestes (profil bleu), 400 € pour les modestes (jaune), 300 € pour les intermédiaires (violet), et 0 € pour les supérieurs (rose) qui en sont exclus (economie.gouv.fr, dispositif MaPrimeRénov' parcours par geste). Dans tous les cas, vous devez engager au moins un geste de rénovation derrière.

Un point qui mérite d'être connu, parce qu'il évite de payer deux fois : depuis le 1er avril 2024, le format de l'audit incitatif (pour les aides) et celui de l'audit réglementaire (pour la vente) ont été fusionnés (arrêté du 21 septembre 2023). Si vous êtes propriétaire d'une passoire que vous comptez rénover puis vendre, un seul audit peut servir aux deux usages. C'est entre 800 à 1 500 € qui ne partent pas en double.

Si vous ne visez qu'un geste isolé, vous n'avez pas besoin d'audit énergétique réglementaire pour bénéficier de MaPrimeRénov' rénovation par geste. Mais à compter du 1er septembre 2026, ce parcours est fortement recentré : en métropole, MaPrimeRénov' finance principalement l'installation d'une pompe à chaleur air/eau, géothermique ou solarothermique, le raccordement à certains réseaux de chaleur ou de froid et la dépose d'une cuve à fioul. L'isolation, la ventilation, le chauffe-eau thermodynamique et plusieurs autres équipements ne sont plus financés par MaPrimeRénov' dans ce parcours.

Le DPE n'est pas obligatoire pour déposer une demande : cette obligation est repoussée au 1er janvier 2028. Les logements classés F et G peuvent par ailleurs continuer à bénéficier du Parcours par geste jusqu'au 31 décembre 2027 en France métropolitaine.

Si vous êtes en copropriété, le « PPE » que vous avez en tête, c'est sans doute le PPT

Si vous êtes copropriétaire et qu'on vous a parlé d'un plan de travaux ou d'un diagnostic collectif, c'est très probablement du PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) qu'il s'agit. Le sigle PPE est parfois utilisé par confusion phonétique avec PPT, surtout dans les comptes-rendus d'assemblée générale.

Le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux), instauré par la loi Climat et Résilience, est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Il programme sur 10 ans les travaux à mener sur les parties communes : entretien, sécurité, et performance énergétique.

Il s'appuie sur un DPE collectif de l'immeuble, qui est lui aussi devenu obligatoire selon un calendrier progressif : copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024, de 51 à 200 lots depuis le 1er janvier 2025, et 50 lots ou moins depuis le 1er janvier 2026 (article L.126-31 du Code de la construction et de l'habitation, loi Climat et Résilience article 158).

Une fois adopté en assemblée générale, le PPPT devient le PPT et sert de feuille de route à la copropriété sur 10 ans. Son adoption n'oblige pas la copropriété à exécuter les travaux : la décision de réalisation reste à voter geste par geste, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le piège, c'est de croire que le PPT vous dispense de quoi que ce soit en tant que propriétaire de votre lot. Ce n'est pas le cas. Le PPT couvre les parties communes, pas votre appartement. Si vous voulez vendre, c'est toujours votre DPE individuel qui fait foi. Si vous voulez rénover votre lot, le DPE collectif ne suffit pas pour mobiliser MaPrimeRénov' sur vos propres travaux.

Un cas particulier mérite l'attention : pour mobiliser MaPrimeRénov' Copropriété, votre syndic devra produire un audit énergétique de copropriété en plus du DPE collectif. L'aide impose en effet de démontrer un gain de performance d'au moins 35 % après travaux, ce que le DPE collectif seul ne suffit pas à projeter. Ce n'est pas une obligation réglementaire en tant que telle (l'ancien régime d'audit obligatoire ≥ 50 lots avec chauffage collectif a pris fin le 31 décembre 2016), c'est une condition d'accès à l'aide (ANAH, MaPrimeRénov' Copropriété 2026). Là, on est dans une logique très différente d'un audit individuel, et c'est le syndic qui est en première ligne, pas vous.

En somme, en copropriété, votre travail consiste surtout à demander à votre syndic où en sont le DPE collectif et le PPT, et à voter en AG. Vous, individuellement, vous n'avez pas d'audit à commander.

Concrètement, que faire après votre DPE selon votre situation

Voilà ce que ça donne quand on remet tout à plat. Posez-vous une seule question : qu'est-ce que vous voulez faire de votre logement dans les deux ans qui viennent ?

Votre situation	Le document à faire (ou non)	Le premier pas concret
Je vends une maison classée E, F ou G	Audit énergétique réglementaire obligatoire	Trouver un professionnel qualifié pour réaliser l'audit
Je vends un bien classé A, B, C ou D, ou un appartement en copropriété	Le DPE suffit, pas d'audit règlementaire de vente obligatoire	Vérifier la validité de votre DPE
Je veux rénover via MaPrimeRénov' Parcours accompagné	Audit énergétique obligatoire avant travaux	Prendre rendez-vous en espace conseil France Rénov'
Je veux faire un seul geste de rénovation avec MaPrimeRénov'	Pas d'audit ni de DPE obligatoire	Vérifier votre éligibilité au Parcours par geste
Je suis copropriétaire et j'ai entendu parler du « plan »	Pas d'audit individuel, c'est le PPT de l'immeuble	Interroger votre syndic sur le calendrier DPE collectif et PPPT
Je découvre mon DPE, pas de projet immédiat	Rien à faire, sauf vérifier l'attestation gratuite de l'ADEME (utile surtout si chauffage électrique)	Consulter observatoire-dpe-audit.ademe.fr

Sur les prix, un repère utile pour 2026 en Île-de-France : un DPE coûte 150 à 300 € pour un appartement et 300 à 500 € pour une maison, un audit énergétique 800 à 1 500 € selon la complexité du bien (ces fourchettes varient en région). Le coût n'est pas réglementé, il faut comparer trois devis avant de signer.

Une dernière chose, souvent oubliée : si votre DPE a été réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, vous pouvez télécharger gratuitement une attestation officielle sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, qui intègre le nouveau coefficient de conversion électricité (1,9 au lieu de 2,3, depuis le 1er janvier 2026, arrêté du 13 août 2025). Pour un logement chauffé à l'électricité, elle peut faire gagner une à deux classes sans travaux. Pour un logement chauffé au gaz, au fioul ou au bois, l'attestation existe également mais ne changera quasiment rien à votre classe : seul le coefficient électricité a été modifié, et votre part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) pèse trop peu pour faire bouger la classe.

Et notre PPE à nous, dans tout ça ?

Le PPE (Plan de Performance Énergétique) est notre offre, et on en parle ici parce que beaucoup de propriétaires arrivent chez nous avec exactement la question posée dans le titre. Ils ont leur DPE, ils sentent qu'il manque quelque chose, mais ne savent pas forcément s'il leur faut un audit réglementaire ou une étude plus personnalisée.

Le PPE Le Bon Scénario s'apparente à un audit dans son contenu : visite technique, modélisation thermique du logement et scénarios chiffrés. La différence tient surtout à sa finalité. L'audit réglementaire répond à un cahier des charges défini par l'État et doit proposer des parcours de travaux permettant d'atteindre certains niveaux de performance énergétique. Le PPE part au contraire de votre projet réel : confort d'été, futur achat, sortie de passoire, baisse des factures ou budget à ne pas dépasser.

Vous repartez avec trois scénarios de rénovation, avec pour chacun les travaux envisagés, leur coût estimatif, les aides mobilisables et la classe DPE estimée après travaux. Le PPE n'a en revanche aucune valeur réglementaire : il ne remplace pas l'audit énergétique lorsqu'il est obligatoire et ne permet pas, à lui seul, d'accéder à MaPrimeRénov' Parcours accompagné.

À quoi sert-il, alors ? À arbitrer une rénovation sur mesure lorsque vous n'avez pas besoin d'un audit réglementaire. Sortir d'une passoire pour continuer à louer, préparer une revente dans cinq ans, chercher à gagner deux classes sans remplacer immédiatement son chauffage ou améliorer le confort d'été : le PPE permet de tester différentes trajectoires et de voir lesquelles sont réellement compatibles avec votre logement, votre budget et vos priorités.

Le PPE démarre à 790 € et peut atteindre 1 430 €, selon la surface et la complexité du logement.

Si vous êtes soumis à un audit réglementaire, inutile de faire les deux : faites l'audit. Si vous n'y êtes pas soumis et cherchez surtout à savoir quels travaux réaliser, dans quel ordre et avec quel résultat attendu, le PPE est justement conçu pour répondre à cette question.

À retenir

• Le « PPE » de votre question n'est probablement pas un diagnostic. C'est soit le PPT (Plan Pluriannuel de Travaux) d'une copropriété, soit la Programmation Pluriannuelle de l'Énergie (politique nationale), soit notre offre Plan de Performance Énergétique.
• L'audit énergétique réglementaire est obligatoire pour vendre une maison classée E, F ou G. Cette obligation ne s'applique pas à la vente d'un appartement en copropriété.
• Si vous voulez rénover via MaPrimeRénov' Parcours accompagné, l'audit énergétique est la porte d'entrée du dossier. Pour une rénovation par geste, aucun audit ni DPE n'est actuellement exigé.
• Si vous êtes copropriétaire et qu'on vous a parlé d'un plan de travaux, c'est le PPT de votre immeuble. Vous, individuellement, vous n'avez rien à commander.
• Si votre DPE date du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2025, vérifiez gratuitement votre nouvelle étiquette 2026 sur l'ADEME avant d'engager des travaux, particulièrement si votre logement est chauffé à l'électricité.

Sources

• Article L.126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation (audit énergétique réglementaire à la vente)
• Service-Public.fr : audit énergétique réglementaire à la vente d'un logement (fiche F37110)
• ANAH : MaPrimeRénov' Parcours accompagné 2026
• Légifrance : arrêté du 13 août 2025 (coefficient de conversion électricité du DPE)
• ADEME : Observatoire DPE-Audit (attestation gratuite de mise à jour)