Dans la grande majorité des cas, attendre coûte plus cher que rénover maintenant. Une exception, et une seule : si votre logement est chauffé à l'électricité et classé F ou G, vérifiez d'abord gratuitement votre nouvelle classe sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME avant d'engager quoi que ce soit. Le projet de loi Lecornu annoncé en avril 2026 n'est pas voté à ce jour, et même s'il passe, il ne supprime pas l'obligation de travaux, il en décale l'exécution sous engagement contractuel de trois à cinq ans.
Précision avant de continuer : sauf mention contraire, cet article décrit le calendrier et les aides applicables en France métropolitaine. En Outre-mer, le calendrier d'interdiction des passoires est décalé (G en 2028, F en 2031) et MaPrimeRénov' Parcours accompagné n'y est pas applicable.
Si vous êtes arrivé sur cette page, c'est probablement parce que vous avez un devis sur la table, ou un MAR (Mon Accompagnateur Rénov') au bout du fil, et que quatre nouvelles entendues ces derniers mois vous poussent à temporiser. Reprenons-les une par une.
La première, c'est la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Le coefficient de conversion de l'électricité, qui sert à transformer l'énergie consommée en énergie primaire, est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent du statut de passoire thermique sans aucun travaux, selon l'estimation gouvernementale d'août 2025 (chiffre ramené autour de 700 000 résidences principales par le service statistique du ministère en novembre 2025). Si vous êtes dans ce cas, c'est une vraie raison de vous arrêter cinq minutes. Nous y revenons dans la section suivante.
La deuxième, c'est l'épisode du guichet MaPrimeRénov' suspendu en début d'année. Faute d'adoption rapide de la loi de finances, l'Anah (Agence nationale de l'habitat) a fermé temporairement les dépôts de dossiers début 2026. Le guichet a rouvert le 23 février 2026 pour l'ensemble des parcours et des profils, mais le souvenir reste : "et si on attendait que la situation se stabilise". Le problème, c'est que la stabilité ne revient pas. Depuis le 1er janvier 2026, l'isolation des murs (par l'intérieur comme par l'extérieur) et les chaudières biomasse sont sorties du Parcours par geste, et le bonus "sortie de passoire" de 10 % a été supprimé pour les dossiers déposés à partir du 30 septembre 2025. Le mouvement va dans le sens d'une réduction des aides, pas d'un retour en arrière.
La troisième, c'est le projet de loi "Relance logement" présenté par Sébastien Lecornu et Vincent Jeanbrun le 23 avril 2026 à Marseille. Il prévoit qu'un bailleur puisse continuer à louer un F ou un G s'il s'engage contractuellement à le rénover dans un délai de trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour un appartement en copropriété. On y revient dans une section dédiée plus bas, parce qu'il y a un vrai malentendu autour de ce texte.
La quatrième, c'est la dernière fenêtre du Parcours par geste pour les maisons individuelles passoires, et là il faut être précis sur le périmètre. Jusqu'au 31 décembre 2026, un propriétaire de maison individuelle classée F ou G en France métropolitaine peut encore mobiliser MaPrimeRénov' sur un geste isolé éligible (changement de chauffage, isolation de toiture, fenêtres). À partir du 1er janvier 2027, ces maisons basculeront obligatoirement vers le Parcours accompagné, donc vers une rénovation d'ampleur avec au moins deux gestes d'isolation et un saut minimum de deux classes (décret n° 2025-956 du 8 septembre 2025). Les appartements F ou G, eux, ne sont pas concernés par cette échéance : ils gardent l'accès au parcours par geste pour leurs travaux éligibles, sans date de fin annoncée à ce jour.
Voilà les quatre raisons réelles d'hésiter. Une seule mérite vraiment qu'on s'arrête. C'est celle qui suit.
Si votre logement est chauffé à l'électricité, classé F ou G, et que votre DPE a été établi entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, ne signez rien avant d'avoir vérifié ce qui suit. C'est la seule situation où patienter quelques jours peut vous épargner plusieurs milliers d'euros de travaux inutiles. Pour les DPE antérieurs au 1er juillet 2021, l'attestation gratuite n'est pas disponible et un nouveau diagnostic est nécessaire de toute façon, puisque ces DPE ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Cette baisse arithmétique ne change pas votre consommation réelle, ni vos factures, ni votre confort. Elle change uniquement la lettre qui figure sur votre document DPE. Pour un logement bien isolé chauffé à l'électricité, c'est souvent un saut d'une classe, parfois deux. Un ancien F peut basculer en E, voire en D. Un ancien G peut sortir du statut de passoire.
La vérification se fait en cinq minutes et coûte zéro euro. Vous vous rendez sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, vous saisissez le numéro ADEME à 13 caractères qui figure en première page de votre DPE, et le site recalcule la classe selon la nouvelle méthode. Si elle change, vous téléchargez une attestation officielle qui remplace la première page de votre document d'origine. Cette attestation a la même valeur juridique que le DPE initial et conserve sa durée de validité sans la prolonger : elle expire à la même date que le DPE d'origine (dix ans après la date de réalisation du diagnostic initial, pas dix ans après l'attestation). Aucune visite d'un diagnostiqueur n'est nécessaire.
Un point à comprendre pour ne pas se faire d'illusions : la réforme ne touche que l'étiquette énergie, pas l'étiquette climat. Si votre logement est chauffé au gaz ou au fioul, l'attestation gratuite ne changera quasiment jamais votre classe : seule votre part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profite du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire franchir un seuil. C'est un peu comme un correctif appliqué à une seule matière sur le bulletin scolaire, celle qui pénalisait l'électricité. Les autres matières restent inchangées.
Si la nouvelle classe vous fait sortir de F ou G, les conséquences sont concrètes : pour un bailleur, si la nouvelle classe est E ou mieux, le bien échappe à l'interdiction de location prévue au 1er janvier 2028 (ou est déjà sorti de celle de 2025 pour un ancien G), le loyer redevient indexable, et l'horizon de rénovation se décale à 2034. Pour un occupant ou un vendeur, la valeur perçue du bien remonte sans que vous ayez touché un mur.
Une fois cette vérification faite (ou si elle ne vous concerne pas), la question revient à ce qu'attendre vous coûte. Et là, la réponse change selon que vous êtes bailleur, occupant ou vendeur.
Pour un bailleur d'une passoire thermique, attendre n'est pas neutre, c'est une décision qui a un prix. On va le chiffrer.
Premier coût : le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience du 22 août 2021, article 159), un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer augmenter. Ni au renouvellement, ni à la relocation, ni par l'indexation annuelle sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Tant que le logement reste F ou G, le loyer est figé. Sur trois ans d'attente, avec une inflation moyenne de l'IRL autour de 2 %, c'est l'équivalent de 6 à 7 % de loyer perdus, irrécupérables.
Deuxième coût : l'interdiction de location. Pour un G, elle s'applique depuis le 1er janvier 2025 sur les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Pour un F, l'échéance tombe le 1er janvier 2028, soit dans seulement un peu plus d'un an. Un bail en cours peut aller à son terme. Mais dès qu'il faut le renouveler ou qu'il se reconduit tacitement après l'échéance, la règle se déclenche. Anticiper de 12 à 18 mois sur cette bascule, c'est le seul moyen d'éviter le scénario du logement inlouable avec un chantier qui n'a pas démarré.
Troisième coût, et c'est celui qui pèse le plus en 2026 : la perte du Parcours par geste pour les maisons individuelles. Jusqu'au 31 décembre 2026, un propriétaire de maison individuelle classée F ou G en France métropolitaine peut encore mobiliser MaPrimeRénov' sur un seul geste à la fois (par exemple, remplacer une vieille chaudière par une pompe à chaleur, ou isoler la toiture). À partir du 1er janvier 2027, toutes les maisons passoires basculeront vers le Parcours accompagné, qui impose au moins deux gestes d'isolation, un audit énergétique avant et après travaux, l'accompagnement d'un MAR, et un gain minimum de deux classes énergétiques. Le ticket d'entrée passe de quelques milliers d'euros à plusieurs dizaines de milliers.
Quatrième coût, à anticiper si vous envisagez un Parcours accompagné : à compter du 1er septembre 2026, l'aide MaPrimeRénov' pour une rénovation d'ampleur ne sera plus attribuée si une chaudière au gaz est conservée après travaux. Pour les bailleurs qui visent un saut de classes, cela impose d'intégrer dès maintenant le remplacement du chauffage fossile dans le plan de travaux. Le calcul financier d'une rénovation gaz "à minima" change radicalement.
Cinquième coût : le bonus "sortie de passoire" de 10 % a été supprimé pour les dossiers déposés à partir du 30 septembre 2025. Ce bonus, qui pouvait représenter jusqu'à 3 000 € sur une rénovation d'ampleur, ne reviendra pas.
Pour rendre l'arbitrage lisible, voici ce qui se joue concrètement entre une action en 2026 et une attente jusqu'en 2027.
| Ce que vous regardez | Action en 2026 | Attente jusqu'en 2027 |
|---|---|---|
| Accès au Parcours par geste (maison individuelle F/G) | Oui, jusqu'au 31 décembre 2026 | Non, Parcours accompagné obligatoire |
| Indexation IRL du loyer | Bloquée tant que F ou G, débloquée dès la sortie de passoire | Toujours bloquée |
| Risque de contentieux locataire | Présent, mais résolu par les travaux | Présent et croissant à mesure que 2028 approche |
| Visibilité sur les aides | Connue (loi de finances 2026) | Inconnue (loi de finances 2027 à venir) |
Un mot sur la copropriété. Si votre bien est en copropriété, le délai entre la décision et la fin des travaux est mécaniquement plus long : il faut un vote en assemblée générale, une mise en concurrence des entreprises, parfois un second vote sur les marchés. Comptez 12 à 18 mois de plus qu'en maison individuelle, sur un calendrier qui s'achève en 2028. Si vous êtes dans ce cas et que vous attendez encore, vous êtes déjà en retard.
Le bailleur paie l'attente. L'occupant, lui, fait un autre calcul.
Un propriétaire occupant n'a pas d'interdiction de location qui pèse sur lui. Sa pression, elle, vient d'ailleurs : la facture, le confort, et le calendrier des aides. La décision se prend à froid, sur trois questions à se poser dans cet ordre.
Si votre logement est un F ou un G et que vous y vivez à l'année, vous savez déjà ce que ça donne en hiver. La question n'est pas tant "est-ce que je rénove", c'est "est-ce que je continue à payer le chauffage le plus cher du marché tout en habitant un bien mal isolé". Sur un logement de 100 m² classé F chauffé au gaz, la facture annuelle dépasse souvent 2 500 à 3 000 €, contre 800 à 1 200 € après une rénovation qui ramène le bien en C. Chaque hiver d'attente, ce sont 1 500 à 2 000 € qui partent par les murs et la toiture.
C'est la question que peu de gens se posent et qui change tout. Si vous comptez rester au moins sept à dix ans, la rénovation s'amortit largement par les économies d'énergie et la revalorisation du bien. Si vous projetez de revendre dans deux ou trois ans, le calcul change : la rénovation pré-vente est rarement rentable financièrement, mieux vaut souvent assumer la décote et rénover en arrivant dans le nouveau logement. On en parle dans la section suivante.
Les barèmes 2026 du Parcours accompagné ont été resserrés. Les plafonds de dépenses éligibles ont baissé : 30 000 € HT pour un saut de deux classes, 40 000 € HT pour trois classes ou plus (le plafond de 70 000 € pour quatre classes a été supprimé).
Les taux d'aide sont devenus uniques pour les profils violet (45 % pour les revenus intermédiaires) et rose (10 % pour les revenus supérieurs), tous sauts de classes confondus. Les profils bleu (très modestes, 80 %) et jaune (modestes, 60 %) restent eux dégressifs selon les sauts. Les ménages du profil rose sont par ailleurs exclus du Parcours par geste, ils ne peuvent passer que par le Parcours accompagné. Si vous êtes dans cette tranche, le reste à charge est important, et la mécanique de l'Éco-PTZ (Éco-prêt à taux zéro), prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, qui permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sur 20 ans cumulables avec MaPrimeRénov', devient un vrai levier de financement.
La conclusion pour l'occupant n'est pas binaire. Si vous restez longtemps, si vos factures pèsent, et si votre profil d'aides est correct, l'attente n'a aucun bénéfice mesurable. Si vous restez peu, ou si vos travaux dépassent largement les plafonds 2026, l'arbitrage mérite d'être posé à plat.
Reste le cas du vendeur, qui se pose une question encore différente.
C'est probablement le cas où la réponse intuitive est la plus trompeuse. La logique de bon sens dit : "je rénove, je revends plus cher, je récupère mes travaux". Dans les faits, ça marche rarement à court terme.
D'abord, vendre une passoire thermique en monopropriété impose désormais un audit énergétique réglementaire en plus du DPE. Obligatoire pour les F et G depuis le 1er avril 2023, étendu aux E depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience). Comptez 800 à 1 500 € en Île-de-France, davantage selon la complexité du bien. L'acheteur potentiel arrivera donc avec un document chiffré qui détaille les travaux à prévoir, et il en tiendra compte dans son offre.
Ensuite, la décote moyenne d'une passoire thermique à la vente tourne autour de 15 % au plan national selon le Bilan immobilier 2025 des Notaires de France, avec de fortes variations selon la typologie et la zone : 3 à 5 % à Paris où la demande absorbe tout, jusqu'à 25 % pour les maisons G en zone rurale ou détendue, plutôt 12 % pour les appartements G en métropole. À Lyon, Marseille ou dans les métropoles régionales tendues, comptez plutôt 10 à 15 %.
Maintenant, le calcul. Pour faire passer un F à un D, il faut compter 300 à 500 €/m² de travaux, soit 30 000 à 50 000 € sur un appartement de 100 m². Pour viser A ou B, on monte à 600 à 900 €/m². Après aides MaPrimeRénov' et CEE (Certificats d'Économies d'Énergie), le reste à charge varie selon le profil de revenus, mais il est rarement inférieur à 40 à 60 % du coût total pour les revenus intermédiaires ou supérieurs. Sur un appartement vendu 300 000 € en zone tendue, une décote de 12 % représente 36 000 €. La rénovation coûte souvent plus, prend 6 à 12 mois, et immobilise du capital.
La rénovation pré-vente devient intéressante dans trois cas seulement. Le premier, c'est le bien chauffé à l'électricité qu'il faut d'abord faire recalculer gratuitement avant tout autre arbitrage. Le deuxième, c'est la vente différée de plus de 18 mois pendant laquelle vous comptez louer le bien (auquel cas vous retombez sur les obligations bailleur). Le troisième, c'est le bien dans un marché atone où une rénovation peut faire la différence entre vendre et ne pas vendre du tout.
Pour les vendeurs en copropriété, la rénovation pré-vente est encore plus rarement pertinente. Un copropriétaire seul ne peut pas faire bouger l'isolation des murs ou de la toiture, qui dépendent de l'assemblée générale. Les travaux qu'il peut engager dans son lot (chauffage, fenêtres, VMC) font rarement gagner deux classes à eux seuls.
Avant de signer un devis pré-vente, trois questions à poser à votre agent immobilier ou à votre acheteur potentiel : combien le bien se vend-il en l'état dans le quartier ? Combien se vend-il rénové ? Quel est le délai moyen de vente d'un bien équivalent ? Sans ces trois réponses, vous travaillez à l'aveugle.
Reste à dire un mot d'un texte qui occupe beaucoup les conversations en ce moment et qui pousse certains bailleurs à reporter leur décision : le projet de loi Lecornu.
Le 23 avril 2026, Sébastien Lecornu et Vincent Jeanbrun ont présenté à Marseille un projet de loi baptisé « Relance logement », qui prévoit notamment d'assouplir les règles de décence énergétique applicables aux logements classés F et G. Beaucoup de bailleurs ont entendu cette annonce et se sont dit : « J'attends, ça va peut-être me sauver la mise. » Voilà ce qu'il faut comprendre.
Le projet de loi prévoit qu'un propriétaire d'un logement qui ne respecte pas encore le niveau de performance énergétique exigé puisse, dans certaines situations, continuer à le louer lorsqu'il a engagé les démarches nécessaires à la réalisation des travaux. L'article 6 prévoit notamment que l'obligation de décence énergétique peut être considérée comme satisfaite lorsqu'un contrat de travaux a été conclu, dans la limite de trois ans ou, pour un logement situé en copropriété, de cinq ans. Le dispositif prévoit également des cas particuliers lorsque les travaux sont rendus impossibles par des contraintes techniques, patrimoniales, architecturales ou par certaines décisions administratives ou de copropriété.
Le texte a toutefois franchi une étape importante depuis son annonce : le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026, après avoir modifié plusieurs dispositions, et l'a transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet. La procédure accélérée a été engagée par le Gouvernement. Le texte n'est donc plus au stade de la simple annonce gouvernementale, mais il n'est pas encore définitivement adopté ni promulgué.
Trois choses sont à retenir avant de baser une décision sur ce texte.
La première : son adoption par le Sénat ne change pas encore le droit en vigueur. Tant que la loi n'est pas définitivement adoptée et promulguée, les règles actuelles continuent de s'appliquer. Un logement classé G reste donc soumis aux règles de décence énergétique en vigueur, malgré le projet de réforme. Le simple fait que le Sénat ait voté le texte ne permet pas aujourd'hui de considérer automatiquement un logement G comme louable.
La deuxième : même dans la version adoptée par le Sénat, le dispositif n'est pas une dispense générale de rénovation. Il vise notamment à sécuriser la situation de bailleurs qui ont réellement engagé un processus de travaux, avec un délai encadré. Le texte prévoit également des conditions spécifiques lorsque les travaux sont impossibles pour certaines raisons indépendantes de la volonté du propriétaire. Autrement dit, il s'agit davantage d'un mécanisme de sécurisation et de report de l'obligation dans certaines situations que d'une autorisation générale de conserver une passoire thermique sans agir.
La troisième : il ne faut pas confondre ce projet de loi avec une suppression des autres règles applicables aux passoires thermiques. Le texte porte sur les obligations de décence énergétique et leur mise en conformité ; il ne signifie pas que toutes les contraintes pesant sur les logements F et G disparaissent automatiquement. Les bailleurs doivent donc continuer à tenir compte notamment des règles relatives à l'évolution des loyers et des conditions d'accès aux aides à la rénovation, qui obéissent à leurs propres dispositifs.
L'arbitrage rationnel pour un bailleur qui hésite est donc différent de celui qu'on pouvait faire au printemps 2026. Il n'est plus exact de dire qu'il faut attendre de voir si le texte sera présenté ou adopté au Sénat : cette étape est désormais franchie. En revanche, il reste prématuré de considérer la réforme comme acquise. Un bailleur qui doit rénover un logement F ou G ne devrait donc pas considérer le vote du Sénat comme une autorisation immédiate de différer ses travaux. Tant que le texte n'est pas définitivement adopté et promulgué, le droit actuel reste applicable.
Si la réforme entre finalement en vigueur dans une rédaction proche de celle adoptée par le Sénat, elle pourrait offrir davantage de souplesse aux propriétaires ayant engagé des travaux ou confrontés à des difficultés objectives de rénovation. Mais elle ne constitue pas, à ce stade, une raison suffisante pour ignorer les échéances réglementaires actuelles. Pour un bailleur, le plus prudent reste donc de préparer les travaux sans attendre l'issue définitive de la navette parlementaire.
Reste la dernière question : comment passer de l'analyse à la décision.
Trois questions à se poser, dans l'ordre. Pas dans le désordre. C'est l'ordre qui change la réponse.
Si oui, et seulement si oui, prenez cinq minutes avant tout autre arbitrage. Rendez-vous sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr), saisissez le numéro à 13 caractères de votre DPE, téléchargez l'attestation si elle vous fait gagner une classe ou plus. Vous saurez alors si vous êtes encore concerné par les contraintes des passoires, ou si la réforme vous en a sorti sans frais. Pour tous les autres (chauffage gaz, fioul, bois, ou classe D et au-dessus), cette étape ne change quasiment jamais rien, passez directement à la question suivante.
Si oui, l'attente a un coût concret : loyers gelés, risque de contentieux locataire qui monte, fenêtre du Parcours par geste qui se ferme au 31 décembre 2026 pour les maisons individuelles, calendrier 2028 qui se rapproche. Le projet de loi Lecornu ne change pas cette équation à court terme. La bonne question n'est plus "est-ce que je rénove", elle est "à quelle vitesse je peux lancer les travaux". Une étude énergétique (audit ou plan de performance énergétique) permet de cadrer ça en quelques semaines.
Si oui, signez. Un dossier MaPrimeRénov' déposé et accepté avant le 31 décembre 2026 verrouille le bénéfice de l'aide, même si les travaux sont réalisés en 2027. Vous sécurisez le cadre actuel, qui restera le plus favorable sur l'horizon visible. Notez par ailleurs que, depuis le 1er janvier 2026, un rendez-vous préalable avec un conseiller France Rénov' est obligatoire avant tout dépôt de dossier au Parcours accompagné, à intégrer dans votre calendrier. Si votre devis ou votre financement ne tient pas, c'est l'un des deux qu'il faut retravailler, pas le calendrier. Attendre 2027 ne fera pas baisser le coût des travaux, ne ramènera pas le bonus sortie de passoire, et ne rouvrira pas le Parcours par geste pour un F ou un G.
Chez Le Bon Scénario, on observe que la majorité des bailleurs et occupants qui finissent par regretter leur attente n'ont pas attendu par calcul. Ils ont attendu parce qu'aucune des informations qu'ils recevaient ne se recoupait. Le copilotage commence là, dans le tri de ces informations, avant le premier devis.