Non. En 2026, on ne peut pas louer un logement sans DPE valide, sauf quatre cas d'exception strictement définis par le Code de la construction et de l'habitation (article R. 126-15) : un bâtiment indépendant de moins de 50 m² de surface de plancher, un monument historique classé ou inscrit, un logement occupé moins de quatre mois par an, ou un logement sans système fixe de chauffage ni de climatisation.
Hors de ces quatre cas, signer un bail sans DPE expose le bailleur à une amende, à une éventuelle annulation du bail, et à des dommages-intérêts réclamés par le locataire. Et un DPE périmé, juridiquement, c'est exactement comme s'il n'y en avait pas.
On reprend tout ça calmement, parce qu'il y a quelques pièges qui font tomber beaucoup de bailleurs.
Le DPE est obligatoire pour louer un logement à usage de résidence principale, qu'il soit nu ou meublé, et que vous louiez en direct, via une agence ou via une SCI. Cette obligation existe depuis le 1er juillet 2007 (loi du 6 juillet 1989, article 3-3, et Code de la construction et de l'habitation, articles L. 126-25 et L. 126-26). Sont exclus de cette obligation les baux ruraux et les locations saisonnières classiques, que la loi Le Meur encadre toutefois pour les meublés de tourisme en zone tendue.
Concrètement, le DPE entre dans votre vie locative à trois moments. Dès l'annonce, vous devez afficher la classe énergie, la classe climat et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie. Pendant les visites, vous devez pouvoir présenter le document complet à tout candidat qui le demande. À la signature du bail, vous l'annexez au dossier de diagnostic technique (DDT), aux côtés des diagnostics plomb, amiante, électricité, gaz et ERP.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable au bailleur. Ça change tout : si le diagnostic remis est erroné, le locataire peut se retourner contre vous en cas de préjudice. À plus forte raison s'il n'y a pas de DPE du tout.
Voilà la règle. Reste à savoir si vous êtes, par chance, dans un des rares cas où elle ne s'applique pas.
Le Code de la construction (article R. 126-15) prévoit sept catégories d'exemption au DPE. Cinq concernent des bâtiments non résidentiels ou très atypiques (locaux agricoles, lieux de culte, constructions provisoires de moins de deux ans, etc.) et n'intéressent quasiment aucun bailleur. Restent quatre cas qui peuvent réellement vous concerner.
| Le cas | La condition précise | Le piège à éviter |
|---|---|---|
| Bâtiment indépendant de moins de 50 m² | Surface de plancher inférieure à 50 m², et bâtiment isolé (petite maison, dépendance, chalet) | Un studio en immeuble collectif ne compte pas. L'exemption vise l'indépendance du bâtiment, pas la surface du lot. |
| Monument historique | Classé ou inscrit au titre du Code du patrimoine, par arrêté du préfet de région ou du ministre de la Culture | Un immeuble haussmannien en secteur sauvegardé ou en zone ABF (Architectes des Bâtiments de France) n'est pas un monument historique. Le statut se vérifie noir sur blanc. |
| Logement occupé moins de quatre mois par an | Bien destiné à une occupation résidentielle inférieure à quatre mois sur l'année (résidence secondaire peu utilisée, locations saisonnières courtes) | Pour les meublés de tourisme nouvellement mis en location en zone tendue et soumis à autorisation de changement d'usage en France métropolitaine, la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a fermé cette porte : un DPE classé entre A et E est désormais exigé. |
| Pas de chauffage ni de climatisation fixe | Aucun système fixe de chauffage électrique, gaz ou fioul, et pas de climatisation (une cheminée à foyer ouvert reste tolérée) | Très rare en location résidentielle réelle. Si le logement a un radiateur électrique vissé au mur, vous êtes hors du cas. |
Le piège numéro un, qui revient régulièrement : un bailleur qui pense être exempté parce que son studio fait 32 m². Faux. L'exemption des moins de 50 m² ne vise que les bâtiments indépendants. Une petite maison isolée à la campagne, oui. Un studio au troisième étage d'un immeuble, non. Le calcul énergétique d'un appartement de 30 m² reste obligatoire, et c'est sa classe qui dira si vous pouvez le louer.
Si votre bien entre clairement dans l'un de ces quatre cas, indiquez "non soumis au DPE" sur votre annonce, conservez le justificatif (relevé de surface de plancher, arrêté de classement, calendrier d'occupation), et faites-le mentionner dans le bail avec la référence à l'article R. 126-15 du CCH. En cas de doute, faites quand même réaliser le diagnostic. Cent à deux cent cinquante euros, c'est toujours moins cher qu'un litige.
Vous n'êtes pas dans une de ces quatre cases ? Alors la suite vous concerne directement, à commencer par la mauvaise surprise du DPE qui dort dans un tiroir.
Beaucoup de bailleurs sortent un DPE de leurs archives, voient une lettre lisible et une date pas trop ancienne, et pensent être en règle. C'est exactement là que ça coince.
Tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. C'est la conséquence directe de la refonte du DPE en 2021, qui a rendu le diagnostic opposable et a changé sa méthode de calcul. Le législateur a accordé une période transitoire, qui s'est refermée. Aujourd'hui, un DPE de 2019 ou de 2020, même superbement présenté, ne vaut juridiquement rien pour une mise en location.
| Date de réalisation de votre DPE | Statut en 2026 |
|---|---|
| Avant le 1er juillet 2021 | Périmé. Inutilisable pour louer. |
| Entre le 1er juillet 2021 et aujourd'hui | Valable 10 ans à compter de sa date de réalisation. |
Cas particulier du DPE vierge : il n'est plus émis depuis le 1er juillet 2021, et tout DPE vierge antérieur à cette date est caduc depuis le 31 décembre 2024. À refaire.
Signer un bail avec un DPE périmé, c'est exactement le même risque juridique que signer sans DPE. La cour qui jugerait un litige n'a aucune raison de traiter différemment les deux situations : dans les deux cas, le locataire n'a pas reçu une information valide sur la performance énergétique du logement.
Vérification rapide à faire avant toute mise en location : sortez votre DPE, regardez la date en première page, et comparez au tableau ci-dessus. Si vous êtes du mauvais côté de la ligne du 1er juillet 2021, commandez un nouveau diagnostic avant de diffuser la moindre annonce.
Reste maintenant la question que tous les bailleurs se posent en silence : qu'est-ce qu'on risque, vraiment, si on loue quand même.
Les sanctions existent à trois niveaux, et elles ne sont pas théoriques. On vous les présente de la plus probable à la plus grave, parce que le risque réel n'est pas l'amende pénale, c'est le contentieux civil avec le locataire.
Le risque administratif d'abord. L'absence d'affichage du DPE dans l'annonce est sanctionnée par une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier, et 15 000 € pour un professionnel (Code de la construction et de l'habitation, articles L. 126-29 et L. 126-33). La DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) contrôle, dresse procès-verbal, et inflige la sanction. Les contrôles se sont accélérés depuis 2024.
Le risque civil ensuite. C'est le plus fréquent et le plus coûteux. Le locataire qui n'a pas reçu de DPE peut saisir le tribunal du lieu du logement pour obtenir une réduction de loyer proportionnelle au préjudice, ou des dommages-intérêts pour manquement à l'obligation d'information (Code civil, articles 1112-1 et 1240). Si l'absence de DPE a entraîné des factures de chauffage très supérieures à ce que le locataire aurait accepté en connaissance de cause, le juge peut estimer le préjudice à plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d'euros.
Le risque le plus grave, enfin, c'est l'annulation du bail. Si le locataire prouve que l'omission a été délibérée, le juge peut prononcer l'annulation du bail aux torts du bailleur pour dol (Code civil, article 1137), avec restitution du dépôt de garantie et remboursement des frais engagés par le locataire. C'est rare, mais la jurisprudence récente montre que les tribunaux n'hésitent plus à aller jusque-là.
Au sommet du spectre, dans les cas de falsification ou de tromperie caractérisée, la qualification de pratique commerciale trompeuse peut être retenue (Code de la consommation, article L. 132-2), avec une peine maximale de 300 000 € d'amende et deux ans d'emprisonnement. Ce n'est pas l'issue normale d'un simple oubli, mais c'est la borne haute du risque, et elle existe.
Tout ça pour économiser, au mieux, 250 €. Le calcul ne tient pas.
Avant d'aller plus loin, une précision qui évite la fausse sécurité.
Vous pouvez avoir un DPE parfaitement valide et ne pas pouvoir louer votre logement. La nuance n'est pas évidente, donc on la pose nettement.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement, ni d'une reconduction tacite en France métropolitaine (loi Climat et Résilience, article 160). Le calendrier prévoit la même règle pour les F au 1er janvier 2028, puis pour les E au 1er janvier 2034. L'interdiction se déclenche au moment d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite : un bail en cours peut se poursuivre jusqu'à son terme. En Outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031.
Une première marche existe d'ailleurs depuis le 1er janvier 2023 : les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an étaient déjà inlouables, considérés comme indécents.
Conséquence pratique : un bailleur qui commande un DPE pour la première fois, et découvre que son bien est classé G, n'a pas réglé son problème en obtenant le document. Le DPE coche la case "obligation respectée", mais il révèle simultanément que le logement n'est plus louable en l'état. Les deux questions, "ai-je un DPE ?" et "ma classe permet-elle de louer ?", se posent l'une après l'autre.
Cas particulier de la réforme 2026 : si votre DPE valide a été réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 et concerne un logement chauffé à l'électricité, vous pouvez télécharger gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME une attestation officielle intégrant le nouveau coefficient de conversion de l'électricité (1,9 au lieu de 2,3). Elle peut faire gagner une à deux classes sans aucun travaux et basculer un F ou un G hors statut de passoire. Pour un logement chauffé au gaz ou au fioul, l'attestation gratuite existe mais ne changera rien à la classe.
On en a fait un sujet à part entière, parce qu'il appelle un raisonnement de travaux, pas un raisonnement administratif. Pour ce qui nous occupe ici, retenez juste que demander un DPE, c'est aussi prendre le risque de découvrir une mauvaise classe. Le risque vaut largement la peine d'être pris, parce que le DPE révèle une situation qui existe de toute façon.
On termine par la partie utile : la liste des choses à faire, dans l'ordre.
Quatre minutes de lecture suffisent pour savoir où vous en êtes et quelle action lancer aujourd'hui.
Étape 1, vérifier l'exemption. Reprenez les quatre cas du tableau plus haut. Si votre bien entre clairement dans l'un d'eux, vous pouvez louer sans DPE. Mentionnez "non soumis au DPE" dans l'annonce, citez l'article R. 126-15 du CCH dans le bail, et conservez le justificatif. Si vous hésitez, considérez que vous n'êtes pas dans le cas d'exemption et passez à l'étape suivante.
Étape 2, commander le DPE. Le diagnostiqueur doit être certifié, ce qui se vérifie sur l'annuaire officiel de l'ADEME (Agence de la transition écologique). Comptez 100 à 500 € selon la surface, le type et la complexité du bien (davantage pour une maison ou un logement atypique). Le prix est libre, donc demandez deux ou trois devis. Le délai est court, quelques jours à deux semaines selon la zone.
Étape 3, vérifier la validité du document reçu. Le DPE doit comporter un numéro d'identification ADEME à 13 chiffres, sans lequel il n'est pas valable. Depuis le 1er septembre 2025, un QR code en première page du DPE permet de scanner pour vérifier directement sa validité sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (arrêté du 16 juin 2025, dans le cadre de la loi du 30 juin 2025 contre les fraudes aux aides publiques). Pas de QR code ou pas de numéro ADEME, le document est inutilisable, vous le refusez.
Étape 4, intégrer le DPE au bail. Annexez-le au dossier de diagnostic technique. Reportez dans le corps du bail la classe énergie, la classe climat et l'estimation des dépenses annuelles d'énergie. Si le logement est classé F ou G, vous devez l'indiquer explicitement (CCH, article L. 173-2, III, et arrêté du 22 décembre 2021), c'est une mention obligatoire pour le bail et les annonces, distincte du gel des loyers applicable aux mêmes biens depuis le 24 août 2022 (article 159 de la loi Climat et Résilience).
Étape 5, contrôler la classe. Si le DPE révèle un G, vous ne pouvez plus signer ni renouveler. Si vous étiez sur le point de signer un bail, il faut suspendre la signature, et regarder vos options : travaux pour faire remonter la classe, ou sortie du marché locatif. C'est un autre chantier, qu'on traite ailleurs.
Une dernière précision pour les locataires qui liraient cet article après avoir signé un bail sans DPE : vous êtes en droit de demander une lettre recommandée avec accusé de réception à votre bailleur pour réclamer la remise du diagnostic. S'il ne réagit pas, saisissez la commission départementale de conciliation, puis le tribunal du lieu du logement. Vous pouvez obtenir une réduction de loyer, des dommages-intérêts, ou dans les cas les plus graves l'annulation du bail.