En 2026, l'audit énergétique est obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble entier en monopropriété classé E, F ou G au DPE, en France métropolitaine. Les appartements en copropriété classique ne sont pas concernés, quelle que soit leur classe. Et si vous louez sans vendre, l'audit ne s'applique pas du tout, ce sont les seuils du DPE qui régissent la location.
Cette règle a beau être posée noir sur blanc (article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation, décret n° 2022-780 du 4 mai 2022), elle continue de générer trois ou quatre versions contradictoires dans les bouches du notaire, du diagnostiqueur et du voisin qui vient de vendre. On vous propose de remettre tout cela à plat, profil par profil.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé pour calculer le DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel le 26 août 2025). Pour un logement chauffé à l'électricité, cette baisse mécanique se traduit par environ 17 % de consommation d'énergie primaire en moins sur l'étiquette, sans aucun travaux. Concrètement, un logement initialement classé F qui passe en E sort du champ de l'audit obligatoire à la vente, et un logement G qui passe en F y reste mais perd son interdiction de location de 2025.
Si votre DPE a été réalisé entre le 1ᵉʳ juillet 2021 et le 31 décembre 2025, vous pouvez télécharger gratuitement une attestation officielle sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME à partir du numéro à 13 chiffres de votre diagnostic. L'attestation a la même valeur juridique que le DPE initial, conserve sa durée de validité, et peut être utilisée en vente comme en location.
Pour un logement chauffé au gaz, au fioul ou au bois, l'attestation gratuite existe bien mais ne changera quasiment rien dans votre cas, seule votre part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profitant du coefficient modifié, avec un poids trop faible pour faire bouger la classe. Avant de payer un audit, faites donc le détour par l'attestation : c'est gratuit, c'est en ligne, et ça peut vous épargner 800 à 1 500 € si votre nouvelle classe vous fait sortir du E, F ou G.
Avant tout chiffre, la question utile est celle du type de bien. C'est lui qui fait basculer la réponse, pas seulement la classe du DPE.
L'audit énergétique réglementaire ne concerne que les biens dits en monopropriété : une maison individuelle, ou un immeuble entier dont vous êtes le seul propriétaire. Dès qu'on entre dans une copropriété classique avec plusieurs propriétaires, l'audit obligatoire à la vente disparaît, même si l'appartement vendu est en G. On revient sur ce cas dans la section suivante.
Pour ces biens en monopropriété, l'obligation s'est installée par paliers depuis 2023, en suivant la dégradation des classes énergétiques. Voilà où l'on en est en 2026 :
| Type de bien | Classe DPE | Audit obligatoire à la vente en 2026 ? | Depuis quand |
|---|---|---|---|
| Maison individuelle (métropole) | F ou G | Oui | 1ᵉʳ avril 2023 |
| Maison individuelle (métropole) | E | Oui | 1ᵉʳ janvier 2025 |
| Maison individuelle (métropole) | D | Non, mais à venir | 1ᵉʳ janvier 2034 |
| Maison individuelle (métropole) | A, B ou C | Non | Pas de date prévue |
| Immeuble entier en monopropriété (métropole) | E, F ou G | Oui, sur l'ensemble du bâtiment | Mêmes dates que ci-dessus |
| Appartement vendu seul en copropriété | Toutes classes | Non (voir section copropriété) | Sans objet |
| Maison ou immeuble en monopropriété (Outre-mer) | F ou G | Oui | 1ᵉʳ juillet 2024 |
| Maison ou immeuble en monopropriété (Outre-mer) | E | Prévu au 1ᵉʳ janvier 2028 | À venir |
Un point sur le vocabulaire qui circule. On lit partout "passoires thermiques" pour décrire les biens soumis à l'audit. C'est inexact depuis 2025. Les passoires thermiques, au sens strict du DPE, ce sont les logements classés F ou G. Les E ne sont pas des passoires, mais ils sont désormais soumis à la même obligation d'audit à la vente. La formulation juste, en 2026, est donc "biens classés E, F ou G", pas "passoires thermiques".
Un dernier point pratique : n'attendez pas le compromis pour commander l'audit. Lorsque votre bien entre dans le champ de l'obligation, l'audit doit être réalisé avant sa mise en vente et remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite. Il est ensuite annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Un mot, ensuite, sur les propriétaires d'appartements en copropriété, qui ne sont pas soumis à cette obligation de vente.
Si vous vendez votre appartement en copropriété, vous n'êtes pas tenu de fournir un audit énergétique réglementaire, même si votre DPE individuel est classé F ou G. Cette obligation vise les maisons individuelles et les immeubles entiers détenus par un seul propriétaire. La copropriété, elle, est régie par un autre dispositif : DPE collectif et plan pluriannuel de travaux.
Ce qui vous concerne, en revanche, ce sont les obligations collectives qui pèsent sur votre copropriété. Elles ont changé d'échelle en 2026 et elles arrivent souvent par courrier du syndic au pire moment, juste quand vous préparez votre vente.
Le DPE collectif est désormais obligatoire pour tous les immeubles d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013, quelle que soit leur taille. Les immeubles plus récents en sont dispensés. Le calendrier s'est déroulé en trois temps : 1ᵉʳ janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1ᵉʳ janvier 2025 pour celles entre 50 et 200 lots, et 1ᵉʳ janvier 2026 pour celles d'au plus 50 lots (article L. 126-31 du CCH, loi Climat et Résilience). Ce DPE collectif est valable 10 ans, sauf si l'immeuble est classé A, B ou C, auquel cas son renouvellement n'est pas obligatoire. Concrètement, si vous vendez en 2026, le dernier DPE collectif disponible est remis à votre acheteur, comme le règlement de copropriété ou les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) suit la même logique, avec un calendrier échelonné par taille de copropriété pour les immeubles de plus de 15 ans. Il établit une feuille de route de travaux sur dix ans, et une fois voté en assemblée générale, il devient un PPT qui sert de programme contraignant à la copropriété. Chaque tranche de travaux reste toutefois à voter en AG, geste par geste. Lui aussi est communiqué à l'acquéreur.
Une dernière précision pour éviter une confusion fréquente. Une copropriété peut faire réaliser volontairement une étude ou un audit énergétique pour préparer un projet de rénovation collective et, selon le dispositif mobilisé, répondre aux exigences des aides. Mais il ne s'agit pas de l'audit énergétique réglementaire imposé à la vente par l'article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation. La règle de fond ne change pas : si vous vendez un appartement situé dans une copropriété classique, cet audit réglementaire de vente ne pèse pas sur vous.
Maintenant que les deux grands cas sont posés, il reste à clarifier ce qu'est exactement cet audit, et en quoi il diffère du DPE que vous avez peut-être déjà en main.
Le DPE et l'audit énergétique sont souvent associés, mais ils ne répondent pas au même besoin.
Le DPE est un document de constat. Le calcul, réalisé à partir des caractéristiques du logement relevées par le diagnostiqueur, aboutit à deux étiquettes : la consommation d'énergie et les émissions de CO₂. La classe du logement correspond à la moins bonne des deux. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont en principe valables 10 ans et sont opposables.
L'audit énergétique va plus loin. Il construit des parcours de travaux chiffrés pour conduire le logement vers une rénovation performante. Il étudie notamment six postes : les murs, les planchers bas, la toiture, les menuiseries extérieures, la ventilation ainsi que le chauffage et la production d'eau chaude sanitaire.
Dans le cadre d'une vente, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire en France métropolitaine pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Il est valable 5 ans.
Son contenu répond à des règles précises. Il comprend au moins deux propositions de travaux. Le parcours par étapes doit notamment permettre un gain d'au moins deux classes dès la première étape et traiter au moins deux postes d'isolation. L'objectif final est d'atteindre une rénovation performante, avec des adaptations prévues lorsque les caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou économiques du bâtiment ne permettent pas d'atteindre la cible de référence.
La distinction est aujourd'hui beaucoup moins pertinente. Depuis le 1er avril 2024 en maison individuelle, les exigences de l'audit réalisé dans le cadre d'une rénovation aidée ont été harmonisées avec celles de l'audit énergétique réglementaire. Il n'est donc plus utile de présenter au particulier deux formats d'audit concurrents avec des méthodes différentes.
Ce qui change, c'est surtout l'usage que vous allez en faire. Pour une vente soumise à l'obligation d'audit, le document doit répondre aux exigences de l'audit réglementaire. Pour MaPrimeRénov' Parcours accompagné, l'audit s'inscrit dans le parcours de rénovation avec Mon Accompagnateur Rénov'.
Le bon réflexe est donc de préciser dès la demande de devis pourquoi vous avez besoin de l'audit : vente, projet de rénovation volontaire ou MaPrimeRénov' Parcours accompagné. Le professionnel pourra ainsi vérifier que sa qualification et la prestation proposée correspondent bien à votre situation.
La loi Climat et Résilience (article 158, loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) ne prévoit aucune amende, aucune sanction pénale spécifique pour le vendeur qui omet l'audit. C'est exact, et c'est ce que beaucoup retiennent comme un feu vert. Sauf qu'en pratique, vous vous heurterez à trois murs.
Le premier mur, c'est le notaire. L'audit fait obligatoirement partie du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente et à l'acte authentique (article L. 271-4 du CCH). Sans audit, le notaire engage sa propre responsabilité s'il régularise la vente. Dans la quasi-totalité des cas, il refusera de signer tant que le document manque. Votre vente est suspendue, le temps de trouver un auditeur, de l'attendre, puis de revenir à l'étude. Comptez quatre à six semaines de retard dans le meilleur des cas.
Le deuxième mur, c'est l'acquéreur. L'audit est opposable. En pratique, le recours le plus fréquent est la négociation à la baisse du prix de vente ou une demande de dommages-intérêts couvrant le coût des travaux nécessaires. Plus exceptionnellement, l'acquéreur peut engager une action en nullité de la vente pour vice du consentement (article 1112-1 du Code civil sur l'obligation précontractuelle d'information), voire une résolution pour vices cachés selon les cas. Et comme l'acquéreur ne peut pas légalement vous exonérer de fournir l'audit (c'est une disposition d'ordre public), l'attestation amiable qu'on vous proposera parfois pour gagner du temps n'a aucune solidité juridique.
Le troisième mur est plus discret mais redoutable. Tant que l'audit n'a pas été remis à l'acquéreur avec le dossier de diagnostic technique complet, le délai de rétractation prévu par la loi SRU n'a pas été valablement purgé. Si l'audit arrive en cours de route, le compte à rebours de dix jours peut être contesté et repartir à compter de la remise complète du dossier. Vous pouvez croire la vente sécurisée, et découvrir que l'acquéreur a encore la possibilité de se rétracter pendant deux semaines après votre rendez-vous notaire.
L'absence d'audit, ce n'est donc pas une infraction qu'on vous reproche, c'est un grain de sable qui peut bloquer votre vente ou la fragiliser longtemps après la signature. Reste à voir comment passer commande dans le bon ordre.
Le premier pas n'est pas l'audit. Le premier pas, c'est le DPE. Si vous n'en avez pas un en cours de validité, ou si le vôtre date d'avant le 1ᵉʳ juillet 2021 (il n'est plus valable depuis le 1ᵉʳ janvier 2025), vous commencez par là. Le DPE détermine votre classe énergétique, et c'est cette classe qui dira si l'audit est obligatoire dans votre cas.
Si le DPE confirme un E, un F ou un G sur un bien en monopropriété, vous prenez rendez-vous avec un auditeur qualifié. Trois grandes voies pour le trouver. Pour une maison individuelle, un bureau d'études qualifié OPQIBI 1911 ou Qualibat 8731 (qualifications dédiées maisons individuelles), une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) "offre globale", ou une société d'architectes ayant suivi la formation prévue. Pour un immeuble en monopropriété, un bureau d'études qualifié OPQIBI 1905 "Audit énergétique des bâtiments" (tertiaires ou habitations collectives), ou une société d'architectes formée. Et depuis le 1ᵉʳ août 2024 (décret n° 2024-820 du 15 juillet 2024), les diagnostiqueurs immobiliers certifiés DPE et formés à l'audit peuvent réaliser un audit à l'échelle d'un seul logement situé dans un immeuble en monopropriété. Pour la copropriété, rappel, la question ne se pose pas.
L'auditeur ne peut pas sous-traiter sa mission, et il doit faire au moins une visite physique du bien en votre présence ou celle d'une personne que vous avez mandatée. Le rapport est ensuite produit en deux formats : un document de synthèse remis au propriétaire, et un fichier standardisé transmis à l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, où il devient consultable. Le délai entre la visite et la remise du rapport varie selon le professionnel et la complexité du bien. Demandez-le dès le devis et anticipez suffisamment la mise en vente, puisque l'audit doit être disponible dès la première visite d'un acquéreur potentiel.
Côté budget, le coût de l'audit n'est pas réglementé. En Île-de-France en 2026, les opérateurs facturent entre 800 et 1 500 € pour une maison, davantage selon la complexité du bâti (architecture atypique, dépendances, présence d'une véranda chauffée). Attention sur le financement : l'audit réalisé pour la seule vente du bien n'est jamais pris en charge par MaPrimeRénov'. En revanche, si vous mobilisez votre audit dans un projet de rénovation globale au titre du Parcours accompagné, il peut être en partie financé par l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) selon vos revenus (300 à 500 €, plafond autour de 800 €), via votre Mon Accompagnateur Rénov'.
Une dernière chose : un audit énergétique répond à un cadre précis, mais cela ne signifie pas que le scénario le plus ambitieux soit automatiquement celui qui correspond le mieux à votre projet. Vous pouvez chercher à sortir rapidement d'une classe F pour louer, améliorer votre confort d'été, réduire vos factures, préparer une revente dans trois ans ou rénover progressivement en fonction de votre budget. Ces objectifs peuvent conduire à des arbitrages différents.
C'est précisément l'intérêt du Plan de Performance Énergétique (PPE) proposé par Le Bon Scénario. Lorsque vous n'êtes pas contraint par un audit réglementaire ou par MaPrimeRénov' Parcours accompagné, le PPE permet de comparer trois scénarios construits à partir de votre logement, de votre budget et de vos objectifs, avec pour chacun les travaux envisagés, leur coût estimé, les aides mobilisables et la classe DPE estimée après travaux.
Si vous disposez déjà d'un audit, l'enjeu est différent : avant de demander des devis, prenez le temps de vérifier que la trajectoire proposée correspond réellement à votre projet et aux contraintes de votre logement. L'objectif n'est pas de réaliser le maximum de travaux possible, mais de choisir une stratégie cohérente avant d'engager les dépenses.