Vous hésitez entre faire faire un audit énergétique et passer par un plan de performance énergétique, et personne autour de vous ne semble vraiment savoir lequel correspond à votre projet. La réponse courte : si vous vendez une maison classée E, F ou G, ou si vous voulez mobiliser MaPrimeRénov' Parcours accompagné, l'audit énergétique est obligatoire, vous n'avez pas le choix. Si vous préparez une rénovation sur-mesure sans contrainte administrative, le PPE (Plan de Performance Énergétique) est calibré pour ça. Pour vendre ou louer un C, un D ou un E sans projet de travaux, ni l'un ni l'autre n'est nécessaire, un DPE suffit.
Trois documents reviennent sans cesse dans les conversations sur la rénovation : le DPE, l'audit énergétique, et le PPE. Ils se ressemblent dans les conversations de famille, ils n'ont pas la même fonction dans la réalité. Avant de commander quoi que ce soit, il faut savoir lequel répond à votre question.
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un document de constat, valable 10 ans, obligatoire pour vendre ou louer. Il photographie l'existant à un instant T, liste des recommandations de travaux automatiques, et donc non personnalisées, sans hiérarchiser ce qui compte pour vous. L'audit énergétique va plus loin : c'est une analyse approfondie qui livre au moins deux scénarios de travaux chiffrés pour atteindre une rénovation performante (classe B en règle générale, classe C pour les logements partis de F ou G), valable 5 ans, exigée dans des cas précis qu'on va détailler.
Le PPE, le plan de performance énergétique, c'est notre offre chez Le Bon Scénario. Il s'apparente à un audit dans son contenu (visite technique, modélisation thermique, scénarios chiffrés), mais sans le cadre réglementaire. La différence tient en un point : le PPE livre trois scénarios calibrés sur votre projet réel (confort d'été, préparation à la revente ou à la location, sortie de passoire, baisse de facture) avec pour chacun la lettre DPE estimée après travaux, là où l'audit en livre deux calés sur les exigences de l'État.
Petit rappel terminologique au passage, parce qu'on nous pose souvent la question : "PPE" est aussi le sigle officiel de la Programmation Pluriannuelle de l'Énergie, le document de planification énergétique de l'État (la PPE3 a été publiée le 13 février 2026). Aucun rapport avec votre logement. Quand on parle de PPE dans cet article, on parle bien du Plan de Performance Énergétique.
C'est le cas le plus fréquent et celui où l'erreur coûte le plus cher, parce qu'un compromis signé sans le bon document peut être attaqué. Voici ce qui est obligatoire en France métropolitaine, et seulement ce qui est obligatoire.
Le DPE est obligatoire pour toute vente, quelle que soit la classe du logement. Il doit être prêt avant le compromis ou la promesse, annexé au dossier de diagnostic technique remis à l'acheteur. Comptez 100 à 250 € en France, 150 à 300 € pour un appartement en Île-de-France, 250 à 500 € pour une maison, selon la surface et la complexité du bien.
L'audit énergétique réglementaire s'ajoute au DPE pour les ventes de maisons individuelles et d'immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Le calendrier en métropole : depuis le 1er avril 2023 pour les F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour les E, à compter du 1er janvier 2034 pour les D (article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation). En Outre-mer, le calendrier est décalé : F et G depuis le 1er juillet 2024, E à partir du 1er janvier 2028. En Île-de-France, comptez 800 à 1 500 € selon la complexité du bien.
Le point que beaucoup de vendeurs ratent : l'audit réglementaire ne concerne que la monopropriété. Si vous vendez un appartement en copropriété, même classé F ou G, vous n'avez pas à fournir d'audit. Le DPE suffit. Cette distinction n'est pas un détail, elle peut vous éviter de payer 1 000 € pour rien.
Récapitulons ce cas avant d'enchaîner.
| Votre bien | Classe DPE | DPE obligatoire | Audit obligatoire |
|---|---|---|---|
| Maison ou immeuble en monopropriété | A, B ou C | Oui | Non |
| Maison ou immeuble en monopropriété | D | Oui | Non, jusqu'au 31 décembre 2033 (audit obligatoire à compter du 1er janvier 2034) |
| Maison ou immeuble en monopropriété | E | Oui | Oui depuis le 1er janvier 2025 |
| Maison ou immeuble en monopropriété | F ou G | Oui | Oui depuis le 1er avril 2023 |
| Appartement en copropriété | A à G | Oui | Non |
Un point d'actualité à connaître avant de commander quoi que ce soit : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Pour un logement chauffé à l'électricité, la classe peut s'améliorer d'une lettre sans aucun travaux, un gain de deux lettres restant possible mais réservé aux logements qui frôlaient déjà deux seuils consécutifs. Si votre DPE date d'entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, une attestation officielle gratuite est téléchargeable sur observatoire-dpe-audit.ademe.fr à partir du numéro à 13 chiffres du DPE : elle remplace la première page du document et a la même valeur juridique. Pour un logement chauffé au gaz, au fioul ou au bois pour le chauffage et l'eau chaude, l'attestation existe mais ne change quasiment jamais la classe, seule la part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profitant du nouveau coefficient, avec un poids trop faible pour faire bouger la classe.
Vous voulez engager des travaux et vous vous demandez quel document préparer en amont. La réponse dépend de l'aide que vous visez, pas de votre intuition. Bonne nouvelle d'actualité : le guichet MaPrimeRénov' est de nouveau ouvert depuis le 23 février 2026 pour tous les parcours, après une période de suspension.
Pour une rénovation par geste (changement de chauffage seul, isolation des combles seule), MaPrimeRénov' Parcours par geste est accessible sans audit énergétique. Le DPE, lui, reste exigé pour toute demande MaPrimeRénov', quel que soit le parcours, et la prime est calculée par opération réalisée.
Pour une rénovation d'ampleur, on change de monde. Le Parcours accompagné de MaPrimeRénov' impose une grille serrée : un audit énergétique en amont réalisé par un MAR (Mon Accompagnateur Rénov'), un rendez-vous préalable en espace conseil France Rénov' avant tout dépôt, un logement classé E, F ou G occupé en résidence principale et construit depuis au moins 15 ans, un gain minimum de deux classes au DPE après travaux, au moins deux gestes d'isolation sur quatre typologies de parois (toiture, fenêtres, plancher bas, murs), et la sortie de tout chauffage fioul ou charbon. À partir du 1er septembre 2026, l'installation d'un chauffage au gaz après travaux sera également exclue. Le dispositif n'est pas applicable en Outre-mer.
Sans audit, le dossier n'avance pas. Le DPE positionne le logement dans la grille (être classé E, F ou G est obligatoire à l'entrée), mais c'est l'audit qui chiffre le saut de classes et valide le scénario de travaux. À noter sur les plafonds : depuis le 30 septembre 2025 (décret n° 2025-956 du 8 septembre 2025), le bonus "sortie de passoire" de 10 % est supprimé pour tout nouveau dossier, et les plafonds de travaux éligibles sont fixés à 30 000 € HT pour un gain de 2 classes et 40 000 € HT pour un gain de 3 classes ou plus.
Côté budget, un audit commandé pour vendre une passoire reste à la charge du vendeur : MaPrimeRénov' ne finance l'audit que lorsqu'il est commandé en amont d'un projet de rénovation, hors obligation réglementaire de vente. L'aide va de 300 à 500 € selon les revenus, dans la limite d'un plafond de dépense éligible de 800 €. Beaucoup de propriétaires confondent les deux usages et croient pouvoir financer leur audit de vente avec MaPrimeRénov'. Ce n'est pas possible.
Précision utile pour éviter la confusion : depuis le 1er avril 2024 (arrêté du 21 septembre 2023), le format de l'audit réglementaire de vente et celui de l'audit incitatif pour MaPrimeRénov' a été unifié. Même méthode 3CL, même trame de rapport. C'est désormais l'usage et le financement qui diffèrent, plus le contenu du document. Un propriétaire qui rénove avec un audit MAR puis revend peut même utiliser un seul et même audit pour les deux démarches.
C'est là que le PPE peut entrer dans la conversation. Si votre projet ne rentre pas dans la grille du Parcours accompagné (vous ne voulez pas atteindre deux classes, vous ne voulez pas d'accompagnement obligatoire, vous ne pouvez pas vous permettre d'attendre un an pour rénover, vous voulez prioriser le confort d'été ou la valorisation à la revente plutôt que le saut de classes administratif), un audit calé sur les exigences de l'État ne vous servira pas. Le PPE est conçu pour ces cas : il calibre les scénarios sur votre projet, pas sur la grille d'éligibilité d'une aide. À partir de 790 €, jusqu'à 1 430 € selon la surface et la complexité du logement.
Vous êtes bailleur, et entre les courriers de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), les annonces qui changent et les voisins qui s'inquiètent, vous ne savez plus si vous devez ajouter un audit à votre DPE. La réponse est non.
L'audit énergétique réglementaire concerne la vente, pas la location. Vous n'avez aucun audit à fournir à votre locataire, même si votre logement est classé F ou G. Le DPE seul est obligatoire pour la location en résidence principale, et il doit figurer dans l'annonce comme dans le bail.
En revanche, le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques s'applique, et c'est lui qu'il faut surveiller. En France métropolitaine, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni se reconduire tacitement. Les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience). En Outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031. Le gel des loyers, lui, est en vigueur pour les F et G depuis le 24 août 2022 : pas d'augmentation au renouvellement, pas d'indexation, pas de complément de loyer en zone tendue.
Une nuance à connaître côté actualité : le projet de loi « Relance logement », présenté le 23 avril 2026, propose un sursis à l’interdiction de location des F et G sous condition d’engager des travaux dans un délai de 3 ans pour les maisons individuelles ou de 5 ans pour les appartements en copropriété. Le texte a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l’Assemblée nationale. Il n’est toutefois pas encore définitivement adopté ni promulgué : le calendrier en vigueur reste donc celui de la loi Climat et Résilience, avec l’interdiction de location des G depuis 2025, des F à partir de 2028 et des E à partir de 2034.
Concrètement, si vous louez un F aujourd'hui, vous avez un peu plus d'un an pour décider : faire les travaux qui font remonter le bien à E, ou vous préparer à sortir le logement du marché locatif. Et c'est là que le bon document compte. Si votre objectif est de sortir de la passoire avant 2028, c'est un audit ou un PPE qui vous donnera la trajectoire de travaux, pas le DPE. Le DPE constate, il ne planifie pas.
Les fourchettes de prix circulent dans tous les sens, parfois pour des prestations qui n'ont rien à voir. Posons les ordres de grandeur 2026, à jour de la réforme du coefficient électricité.
| Document | Prix indicatif 2026 | Qui paie | Aide possible |
|---|---|---|---|
| DPE | 100 à 250 € en France, 150 à 500 € en Île-de-France selon le bien | Le vendeur ou le bailleur | Aucune |
| Audit énergétique (commandé pour une vente) | 800 à 1 500 € en Île-de-France, davantage selon complexité | Le vendeur | Aucune (non éligible MaPrimeRénov' dans ce cas) |
| Audit énergétique (commandé en amont d'une rénovation) | 800 à 1 500 € en Île-de-France | Le propriétaire | 300 à 500 € via MaPrimeRénov', plafond 800 € |
| PPE Le Bon Scénario | À partir de 790 €, jusqu'à 1 430 € selon surface | Le propriétaire | Aucune (hors cadre réglementaire) |
Le piège récurrent qu'on observe : commander un audit "parce qu'il faut un audit" sans en préciser l'usage. Depuis avril 2024, le document est unifié, mais sa prise en charge MaPrimeRénov' dépend du contexte. Avant de signer un devis, il faut savoir pour quoi on commande son audit, et qui va régler la facture.
Voilà la grille de lecture qu'on utilise au quotidien avec les propriétaires qu'on accompagne. Elle ne décide pas à votre place, elle vous montre ce qui se joue dans chaque cas.
| Votre situation | Le document qui vous correspond | Pourquoi |
|---|---|---|
| Je vends une maison classée A, B ou C | DPE seul | L'audit n'est pas requis pour ces classes |
| Je vends une maison classée D | DPE seul | L'audit deviendra obligatoire au 1er janvier 2034 |
| Je vends une maison classée E, F ou G | DPE + audit énergétique | Obligation légale depuis 2023 (F/G) et 2025 (E) |
| Je vends un appartement en copro classé F ou G | DPE seul | L'audit ne concerne pas la copropriété |
| Je loue un logement | DPE seul | Pas d'audit en location, mais surveiller le calendrier |
| Je veux MaPrimeRénov' Parcours accompagné | Audit énergétique réalisé par un MAR | Prérequis obligatoire du dispositif |
| Je veux MaPrimeRénov' par geste | DPE et PPE | Pas d'audit exigé, mais un plan est recommandé pour une rénovation efficace |
| Je prépare une rénovation sur-mesure | PPE | Trois scénarios calibrés sur votre projet, pas sur l'aide |
Chez Le Bon Scénario, on observe qu'une partie des propriétaires qui commandent un audit aurait été mieux servie par un PPE, et qu'une autre partie commande un PPE alors que la loi leur impose de toute façon un audit. Le coût de l'erreur, c'est un document à 1 000 € qui ne sert pas, ou un projet de travaux mal calibré. Le bon réflexe, avant de signer quoi que ce soit, c'est de poser à plat votre situation (vente, location, rénovation, échéance) et de partir de là, pas de l'inverse.