Le DPE individuel et le DPE collectif ne sont pas deux versions du même document. Le premier porte sur un logement, le second sur le bâtiment, et un seul des deux fait foi pour vendre ou louer votre appartement : le DPE individuel. Le DPE collectif, désormais obligatoire pour toutes les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (le calendrier ayant démarré en 2024 pour les grands immeubles et achevé sa généralisation au 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins), sert à piloter les travaux à l'échelle de l'immeuble, pas à se substituer au diagnostic du lot. Dans certains cas seulement, votre DPE individuel pourra être généré à partir des données du collectif, mais ce n'est ni automatique, ni toujours dans votre intérêt.
Voilà la réponse en trois lignes. Le reste de l'article est là pour vous donner les clés selon votre situation : bailleur, vendeur, copropriétaire qui découvre le rapport au sortir d'une assemblée générale.
Avant de trancher lequel compte dans votre cas, il faut comprendre qu'on ne parle pas du même périmètre. Les deux DPE coexistent parce qu'ils mesurent deux choses différentes.
Le DPE individuel regarde un logement et lui seul. Surface, orientation, qualité de l'isolation intérieure, fenêtres, mode de chauffage et production d'eau chaude quand ils sont individuels : tout ce qui appartient en propre au lot. C'est ce document que connaissent tous les propriétaires depuis 2006 pour la vente et 2007 pour la location.
Le DPE collectif regarde l'immeuble. Son enveloppe (façades, toiture, planchers bas), ses parties communes, ses équipements collectifs (chaufferie commune, eau chaude collective, ventilation, ascenseurs) quand ils existent. Il ne mesure pas la moyenne des appartements : il évalue le bâtiment comme un tout.
Autrement dit, le DPE d’un appartement renseigne sur la performance de ce logement, tandis que le DPE collectif renseigne sur celle de l’immeuble. Les deux diagnostics sont complémentaires, mais ils ne répondent pas aux mêmes questions.
| Ce qui distingue les deux DPE | DPE individuel | DPE collectif |
|---|---|---|
| Ce qu'il évalue | Un logement (votre lot) | L'immeuble entier (enveloppe, parties communes, équipements collectifs) |
| Qui le commande | Le propriétaire du logement | Le syndicat des copropriétaires (via le syndic) |
| Qui le paye | Le propriétaire du logement | L'ensemble des copropriétaires, aux tantièmes |
| Quand il est exigé | À chaque vente ou mise en location | Obligation portée par le statut de la copropriété, indépendamment de toute transaction |
Un cas particulier mérite d'être nommé : les copropriétés horizontales, ces lotissements où chaque copropriétaire possède sa maison et où le terrain et les voies sont communs. Selon que les maisons sont des lots indépendants (le pavillon, ses murs, sa toiture sont des parties privatives) ou des parties communes à jouissance privative (le pavillon appartient juridiquement à la copropriété, qui en concède la jouissance exclusive), l'obligation de DPE collectif s'applique ou non. Si vous êtes dans cette configuration, la première chose à regarder est votre règlement de copropriété, avant toute autre démarche.
Posons cette base : un DPE, un logement. L'autre DPE, un immeuble. Reste à voir qui doit l'avoir, et quand.
Les deux obligations sont indépendantes. Avoir un DPE collectif dans son immeuble ne dispense pas un copropriétaire de son DPE individuel, et inversement. Beaucoup de bailleurs pensent que l'un remplace l'autre, ça n'a jamais été le cas depuis la refonte du DPE en juillet 2021.
Le DPE individuel reste obligatoire à chaque vente ou mise en location d'un logement. Il est annexé au dossier de diagnostic technique de la promesse de vente, ou au bail pour la location. Il est valable 10 ans (pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021), et c'est le propriétaire du logement qui le commande et le paye. Comptez 100 à 250 € pour un appartement en France selon la surface, 150 à 300 € en Île-de-France.
Le DPE collectif obéit à une autre logique : il s'impose à l'immeuble, pas à un événement particulier de la vie du lot. L'article L. 126-31 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, pose la règle de base : tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE collectif. Cette obligation s'applique même en l'absence de chauffage collectif, ce qui surprend souvent les copropriétés équipées de chaudières individuelles au gaz ou de convecteurs électriques.
L'entrée en vigueur s'est échelonnée selon la taille de la copropriété.
| Taille de la copropriété | Obligation effective depuis | Qui paye |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots (et immeubles en monopropriété) | 1er janvier 2024 | Le syndicat, réparti aux tantièmes entre copropriétaires |
| Entre 50 et 200 lots | 1er janvier 2025 | Idem |
| Au maximum 50 lots | 1er janvier 2026 | Idem |
| Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte) | 1er janvier 2028 | Idem |
Le coût du DPE collectif n'est pas réglementé. Selon l'ADEME, comptez entre 1 000 et 5 000 € selon la taille de l'immeuble, le nombre de lots et la complexité technique (présence d'équipements collectifs, ancienneté du bâti, qualité des plans disponibles). Il est valable 10 ans, sauf si l'immeuble est classé A, B ou C par un DPE réalisé après le 1er juillet 2021, auquel cas son renouvellement n'est pas obligatoire.
Si votre copropriété n'a pas encore réalisé son DPE collectif et qu'elle entre dans le périmètre, l'obligation pèse sur le syndic, qui doit l'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale. La loi ne prévoit pas de sanction pénale directe en cas d'absence, mais le syndic engage sa responsabilité professionnelle si son inaction cause un préjudice à un copropriétaire, par exemple en bloquant une vente.
Maintenant que le cadre est posé, venons-en à la question qui amène la plupart des lecteurs ici : lequel compte pour ce que je veux faire ?
Pour la vente comme pour la location d'un lot de copropriété, c'est le DPE individuel qui fait foi. Sans exception, même si ce DPE individuel peut, dans certains cas que nous détaillons plus loin, avoir été généré à partir des données du DPE collectif. C'est lui qui figure au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente, c'est lui qui est joint au bail, ce sont ses étiquettes énergie et climat qui s'affichent dans les annonces immobilières.
Si vous vendez votre appartement : votre DPE individuel suffit. Le DPE collectif éventuellement réalisé dans votre immeuble n'a pas vocation à intégrer le DDT. Il peut éclairer l'acheteur sur l'état général de l'immeuble et sur les travaux à venir, ce qui est utile, mais il ne remplace pas le diagnostic de votre lot.
Si vous mettez en location : même règle. Le DPE individuel est annexé au bail, le DPE collectif ne l'est pas.
Si vous êtes concerné par les interdictions de location des passoires thermiques : c'est encore le DPE individuel qui déclenche l'interdiction. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience, articles 159 et 160). Les baux en cours, eux, peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme. Les F suivront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034. Un appartement classé G dans un immeuble globalement E reste, pour la location, un G interdit. La meilleure note de l'immeuble ne vient pas "sauver" la moins bonne note du lot.
Au-delà de l'interdiction, le gel des loyers s'applique aux logements F et G depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience, article 159) : ni augmentation au renouvellement, ni indexation sur l'IRL, ni complément de loyer en zone tendue. Là encore, c'est votre DPE individuel qui déclenche la règle.
En Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé de trois ans : les G seront interdits à la location au 1er janvier 2028, les F au 1er janvier 2031.
Un point qu'on rappelle volontiers : depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Si votre acheteur ou votre locataire constate plus tard une erreur manifeste, il peut engager votre responsabilité, ou celle du diagnostiqueur. Ce n'est plus un document d'information, c'est un document juridique.
En résumé : pour tout ce qui se joue à l'échelle du lot (vente, location, interdictions locatives, gel des loyers), c'est le DPE individuel. Le DPE collectif, lui, joue à une autre échelle, celle des décisions d'immeuble. Il sert de socle au plan pluriannuel de travaux que la copropriété doit élaborer, il oriente le vote des travaux en assemblée générale, et il conditionne l'accès aux aides à la rénovation collective. Deux échelles, deux outils, pas de hiérarchie entre les deux.
La question revient à chaque AG dès qu'un DPE collectif vient d'être voté. La réponse est oui, mais sous conditions strictes, et avec une limite qu'il faut connaître avant de signer quoi que ce soit.
Quand un diagnostiqueur réalise le DPE collectif d'un immeuble, il peut, dans la foulée, générer des DPE individuels pour chaque appartement, sans visiter chaque logement. Il visite alors un échantillon représentatif de logements (par typologie d'appartement, par configuration de plancher bas et par exposition) puis extrapole les caractéristiques aux autres lots, selon les règles de la méthode 3CL-DPE 2021 (annexe 1 de l'arrêté du 31 mars 2021).
Pour que cette méthode soit recevable, quatre conditions doivent être réunies simultanément, conformément à la méthode officielle de calcul :
Si l'une de ces conditions tombe, la génération automatique n'est plus possible. Et même quand elle est techniquement possible, elle a une limite franche : elle ne tient pas compte des particularités de votre logement. Un appartement où le propriétaire a fait poser du double vitrage, isolé les murs par l'intérieur ou installé une PAC individuelle ressortira au niveau moyen de l'immeuble. Tous les travaux faits dans votre lot, vous les perdez dans le calcul.
Le ministère de la Transition écologique met d'ailleurs en garde contre cette méthode pour les logements ayant fait l'objet de travaux individuels : un copropriétaire ayant rénové son logement garde toujours la possibilité de commander à la place un DPE individuel classique, avec visite d'un diagnostiqueur dans son appartement. Chaque DPE individuel généré reçoit par ailleurs son propre numéro ADEME à 13 chiffres, distinct de celui du DPE collectif.
Ce qu'on voit sur le terrain : la génération automatique convient bien aux copropriétés homogènes et non rénovées, où elle évite à chacun le coût d'un diagnostiqueur individuel. Elle est piégeuse pour les copropriétaires qui ont investi dans leur propre rénovation. Si vous êtes dans ce cas, faites établir votre DPE individuel à part, c'est 150 à 300 € de plus en Île-de-France (100 à 250 € en région), mais c'est votre valeur de revente ou votre éligibilité au marché locatif qui en dépend.
Vous découvrez que l'immeuble est classé E au DPE collectif, alors que votre appartement est classé G. Ou l'inverse, vous êtes en B dans un immeuble en F. Question naturelle : laquelle des deux étiquettes prévaut ?
Aucune. Il n'existe pas de règle de prévalence entre l'étiquette de l'immeuble et celle du logement. Ce ne sont pas deux mesures concurrentes de la même chose, ce sont deux mesures de choses différentes. Et chacune sert dans son périmètre : la vôtre pour vendre ou louer votre lot, celle de l'immeuble pour piloter les travaux à l'échelle collective.
Les écarts s'expliquent assez simplement quand on regarde le bâti. Un appartement traversant, en étage intermédiaire, exposé sud, avec des fenêtres récentes et une PAC posée par le propriétaire, peut afficher une bien meilleure note que la moyenne du bâtiment. À l'inverse, le dernier étage sous une toiture mal isolée, ou un rez-de-chaussée au-dessus d'un parking non chauffé, peut être bien moins bien classé que l'immeuble. Le DPE collectif lisse ces effets, le DPE individuel les fait ressortir.
Conséquence pratique : pour ce qui pèse sur vous (mise en location d'un G interdite, audit énergétique réglementaire à fournir si vous vendez un bien en monopropriété, maison ou immeuble entier, classé E, F ou G, gel du loyer si votre lot est F ou G), c'est votre DPE individuel. Pour ce qui pèse sur la copropriété (vote des travaux en AG, mobilisation des aides à la rénovation collective), c'est le DPE collectif. Les deux documents se complètent, ils ne s'arbitrent pas.
Vous vendez votre appartement : commandez (ou vérifiez la validité de) votre DPE individuel. Si la copropriété dispose d'un DPE collectif, il peut être communiqué à l'acheteur en complément du DDT, c'est un atout commercial sur certains immeubles bien classés, mais il ne remplace rien.
Vous mettez en location : votre DPE individuel suffit pour le bail. Profitez de l'occasion pour regarder où vous vous situez dans le calendrier des interdictions (G depuis 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034). Si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre DPE date d'avant le 1er janvier 2026, vérifiez sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) si vous pouvez télécharger gratuitement l'attestation officielle de mise à jour. Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025), ce qui peut faire bouger votre étiquette énergie sans aucun travaux.
Une réserve d'actualité : un projet de loi présenté en avril 2026 prévoit d'introduire un sursis pour les passoires F et G sous condition d'engagement de travaux (3 ans en maison individuelle, 5 ans en copropriété). Ce texte n'est pas adopté à ce jour, et le calendrier en vigueur reste celui qui s'applique.
Vous êtes copropriétaire d'un immeuble qui n'a pas encore réalisé son DPE collectif : si votre copropriété entre dans le périmètre (permis de construire déposé avant le 1er janvier 2013, taille concernée par votre échéance), demandez au syndic son inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. C'est lui qui en porte la charge, et son inaction peut bloquer plus tard une vente ou un projet de travaux.
Vous venez de recevoir un DPE individuel généré à partir du collectif et vous aviez rénové votre lot : ne validez pas en l'état. Demandez un DPE individuel classique, avec visite de votre appartement. Le coût supplémentaire est rapidement compensé sur une revente ou une remise en location, parce que tous les travaux que vous avez faits chez vous (isolation, fenêtres, PAC, ventilation) seront enfin valorisés à leur juste niveau.