Non, pas tant que votre bail est en cours. L'interdiction de louer les logements classés G entrée en vigueur le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience) ne casse pas les contrats déjà signés, votre locataire reste chez lui et vous continuez à percevoir le loyer. En revanche, à la prochaine reconduction tacite ou au prochain renouvellement, la donne change : votre locataire peut demander des travaux et, à défaut d'accord, saisir le juge pour vous y contraindre. Une nuance change tout si vous êtes en copropriété, on y revient plus bas.
Vous avez reçu un courrier ou un message de votre locataire qui parle de la loi de 2025, du seuil de décence, d'une mise en demeure éventuelle. Avant de prendre des décisions à plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un coup de stress, il faut comprendre ce que la loi change vraiment, et ce qu'elle ne change pas.
Ce qu'elle change : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite en France métropolitaine. Ce qu'elle ne change pas : un bail signé avant cette date n'est pas automatiquement résilié au 1er janvier 2025. Le locataire reste dans les lieux et le contrat continue de produire ses effets jusqu'à son terme. Vous n'avez donc pas à réaliser automatiquement un chantier dans les six mois simplement parce que le logement est désormais classé G.
En revanche, cela ne signifie pas que le propriétaire est à l'abri de toute demande pendant la durée du bail. Le locataire peut invoquer les règles de décence du logement et demander sa mise en conformité. En cas de désaccord, il peut notamment mettre le bailleur en demeure puis saisir le juge, qui pourra déterminer les travaux à réaliser et, selon les circonstances, décider d'une réduction ou d'une suspension du loyer.
Un peu comme une nouvelle règle du code de la route qui ne fait pas disparaître les permis déjà délivrés : le fait que votre bail ait été signé avant 2025 ne signifie pas qu'il est annulé du jour au lendemain. Mais cela ne signifie pas non plus que le logement échappe définitivement aux nouvelles exigences de décence.
Le premier réflexe est donc de vérifier la date de signature du bail, sa durée, la date de son éventuel renouvellement ou de sa reconduction tacite, et surtout le DPE actuellement valide. Ce sont ces éléments qui permettent de déterminer précisément les obligations du bailleur et les recours du locataire.
C'est le moment-clé que beaucoup de bailleurs ne voient pas venir. La date à inscrire dans votre agenda, ce n'est pas le 1er janvier 2025, c'est la prochaine échéance de votre bail.
Le principe : à chaque reconduction tacite ou renouvellement d'un bail d'habitation à titre de résidence principale, le critère de décence énergétique en vigueur à cette date devient opposable au bailleur. Pour un logement classé G, depuis le 1er janvier 2025, le bien est juridiquement considéré comme non décent au moment de la bascule. Et un logement non décent ouvre des recours à votre locataire (loi du 6 juillet 1989, article 6 et décret du 30 janvier 2002 modifié par le décret n° 2021-19).
Pour situer votre cas précis, voici la grille de lecture (le seuil de 450 kWh/m²/an cité ci-dessous est exprimé en énergie finale, ce que vous consommez au compteur, et non en énergie primaire, la lettre du DPE) :
| Votre situation | Votre locataire peut-il exiger des travaux ? |
|---|---|
| Bail signé avant le 1er janvier 2023, jamais reconduit ni renouvelé depuis cette date | Non, le critère de décence énergétique ne s'applique pas tant que le bail n'a pas basculé |
| Bail signé après le 1er janvier 2023 avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an d'énergie finale | Oui, le logement était déjà non décent à la signature |
| Reconduction tacite ou renouvellement intervenant après le 1er janvier 2025, logement classé G | Oui, le logement est juridiquement non décent à compter de la bascule |
Une remarque qui peut tout changer, et qu'on voit passer sous le radar de beaucoup de propriétaires. Si votre logement est chauffé à l'électricité, le coefficient de conversion utilisé pour calculer la classe énergétique est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (arrêté du 13 août 2025). Concrètement, certains logements G chauffés à l'électricité sortent mécaniquement de la classe G sans aucun travail, via une attestation gratuite à télécharger sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Cette attestation s'applique aux DPE et audits réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025. Pour un DPE plus ancien, caduc de toute façon depuis le 1er janvier 2025, il faut en refaire un. Pour un DPE édité après le 1er janvier 2026, le nouveau coefficient est déjà intégré, pas besoin d'attestation. Pour un logement chauffé au gaz ou au fioul, l'attestation gratuite existe bien mais ne changera quasiment jamais la classe, seule sa part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profitant du nouveau coefficient, avec un poids trop faible pour faire bouger la classe.
Un dernier point à vérifier : la validité de votre DPE. Tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Si c'est votre cas, il faut en refaire un avant toute discussion sérieuse avec votre locataire, sans quoi vous discutez sur la base d'un document caduc. À noter : votre locataire est en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite, même si vous n'avez pas l'obligation de le fournir spontanément (réponse ministérielle n° 2902, JOAN Q du 28 mars 2023).
Pour résumer ce palier : votre fenêtre de calme s'arrête à la prochaine reconduction ou au prochain renouvellement. Au-delà, vos options se réduisent.
Si votre locataire estime que le logement est non décent et que la procédure est ouverte (bail reconduit après le 1er janvier 2025, ou consommation au-delà de 450 kWh/m²/an pour un bail postérieur à 2023), il dispose d'un chemin balisé. Démystifier ce chemin permet de mesurer le risque réel, pas de paniquer ni de minimiser.
Première étape : votre locataire vous adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Il vous demande de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement. Vous avez deux mois pour répondre ou trouver un accord. Sans accord à l'issue de ce délai, il peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. La saisine préalable de la Commission départementale de conciliation ou d'un conciliateur de justice est facultative, comme le précise la fiche service-public.gouv.fr F2042 sur le logement à louer décent.
Si le juge constate que le logement ne respecte pas les critères de décence, voici ce qu'il peut décider :
| Ce que le juge peut ordonner | Ce que ça change pour vous |
|---|---|
| Réalisation des travaux dans un délai imposé | Obligation d'engager le chantier, parfois sous astreinte journalière |
| Réduction du loyer | Perte de revenu mensuel jusqu'à exécution des travaux |
| Suspension du loyer, avec ou sans consignation | Plus de loyer perçu jusqu'à mise en conformité, les sommes pouvant être bloquées sur décision du juge |
| Dommages et intérêts pour trouble de jouissance | Versement forfaitaire au locataire en réparation du préjudice |
Un levier souvent ignoré des bailleurs, et qui n'a même pas besoin du juge. Si votre locataire touche une aide au logement (APL, ALF, ALS), il peut signaler la non-décence à la CAF (Caisse d'allocations familiales). Après visite d'un opérateur habilité et constat contradictoire, la CAF peut conserver l'allocation pendant un délai maximal de 18 mois (loi ALUR du 24 mars 2014). Pendant cette période, vous ne touchez plus la part allocation du loyer, votre locataire ne vous doit que le loyer résiduel (loyer + charges moins l'allocation), et si le logement n'est pas remis aux normes à l'expiration des 18 mois, le montant conservé est définitivement perdu pour vous. Vous ne pouvez ni le récupérer auprès de la CAF, ni le réclamer à votre locataire (article L. 843-2 du Code de la construction et de l'habitation, confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt du 14 décembre 2023, 3e ch. civ., n° 22-23267).
Avant de fermer ce palier, gardons une donnée en tête. Les procédures judiciaires prennent du temps, plusieurs mois à plusieurs années entre la mise en demeure et la décision. En pratique, la conservation des allocations par la CAF peut se déclencher avant même qu'un juge soit saisi, ce qui en fait souvent le premier signal de tension.
Le sujet de cette section n'est pas la même question que la précédente, mais beaucoup de bailleurs apprennent les deux règles en même temps quand un litige démarre. Autant la nommer.
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté (loi Climat et Résilience, article 159). Ni à la révision annuelle par l'Indice de Référence des Loyers, ni au renouvellement du bail, ni à la relocation après le départ du locataire. La règle s'applique à toute révision, reconduction tacite ou renouvellement intervenant depuis le 24 août 2022. En pratique, en 2026, presque tous les baux F ou G ont déjà basculé sous cette règle, sans démarche du locataire et sans juge. Le gel des loyers en 2026 ne saute que si une attestation ADEME ou un nouveau DPE fait passer le logement en classe E ou supérieure.
Conséquence concrète : si vous avez indexé votre loyer sur l'IRL depuis août 2022 sur un logement G, vous êtes en infraction, et votre locataire peut vous demander le remboursement des trop-perçus. Une vérification rapide de vos quittances depuis trois ans peut éviter une mauvaise surprise dans la discussion qui s'ouvre avec lui.
C'est la nuance qui change tout pour les bailleurs d'appartement, et elle est rarement mise en avant. Le juge ne peut pas vous condamner à réaliser des travaux énergétiques s'il est démontré que vous avez fait votre part en assemblée générale et que la copropriété a refusé.
La règle, telle qu'elle figure sur service-public.gouv.fr : le juge ne peut pas ordonner de mesure visant à respecter un seuil maximal de consommation d'énergie finale si deux conditions sont réunies de façon cumulative.
Une précision importante qui mérite d'être posée. Cette protection vous met à l'abri d'une obligation de chantier ordonnée par le juge, mais elle ne rend pas votre logement décent pour autant. Le juge garde la possibilité de prononcer une réduction de loyer, voire une suspension de son paiement, jusqu'à ce que les travaux soient réalisés (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Et si votre locataire perçoit une aide au logement, la conservation par la CAF peut aussi se déclencher. La copropriété vous protège du chantier imposé, pas des autres conséquences financières.
Autre piège : avoir un bien en copropriété ne suffit pas. Il faut prouver que vous avez réellement mis le sujet sur la table en AG, et que vous avez fait ce qui était possible dans votre lot. Concrètement, trois bons réflexes.
Vous avez maintenant la cartographie du risque. La question utile, ce n'est pas « est-ce que je peux y échapper », c'est « quand dois-je avoir tranché ». Trois éléments à poser sur la table.
La date de prochaine reconduction ou de prochain renouvellement de votre bail. C'est votre horizon réel, pas une date abstraite dans la loi. Un bail de trois ans signé en mai 2023 se reconduit tacitement en mai 2026. Un bail signé en septembre 2024 court jusqu'en septembre 2027. Cette date conditionne l'urgence.
L'état de votre DPE. S'il a été réalisé avant le 1er juillet 2021, il n'est plus valable, vous discutez à l'aveugle. S'il a été réalisé entre juillet 2021 et fin 2025 et que le logement est chauffé à l'électricité, l'attestation gratuite ADEME peut faire bouger la classe sans travaux (voir plus haut). Si le logement est chauffé au gaz ou au fioul, l'attestation ne changera quasiment rien dans votre cas, et il faut envisager le chantier.
Votre projet sur ce bien à 5 ou 10 ans. Le conserver en location, le vendre, le récupérer pour usage personnel ou y reloger un proche. Ce projet pèse plus que la lettre du DPE dans le choix qui s'ouvre devant vous. Sortir d'un G pour atterrir en F ne tient que jusqu'au 1er janvier 2028 (les F deviennent à leur tour interdits à la location à cette date, suivis des E au 1er janvier 2034). Si vous engagez un chantier, viser au moins E offre un horizon plus long, et viser C ou mieux valorise le bien à la revente.
Chez Le Bon Scénario, on observe que la pire décision pour un bailleur dans votre situation, c'est d'attendre la mise en demeure pour commencer à réfléchir. À ce stade, les délais juridiques se chevauchent avec les délais de chantier, et vous décidez sous pression au lieu de décider en stratège. Lancer un cadrage avant la prochaine échéance de bail, c'est se donner les marges pour choisir, pas pour subir.