Vous regardez votre DPE et vous vous demandez pourquoi votre maison se traîne un F là où l'appartement de votre cousin, en plein cœur de ville, affiche un C. Vous n'avez pas mal lu et le diagnostiqueur ne s'est pas trompé. Une maison a presque toujours un DPE moins bon qu'un appartement équivalent, parce qu'elle expose toutes ses parois au froid là où l'appartement en cache derrière ses voisins. En contrepartie, vous décidez seul de vos travaux et vous pouvez faire bouger votre note quand vous voulez, là où le copropriétaire dépend du vote de l'assemblée générale. La contrepartie inverse, c'est qu'à la vente, une maison classée E, F ou G impose un audit énergétique en plus du DPE, obligation qui ne s'applique pas aux appartements en copropriété.
Voici, point par point, ce qui change pour vos décisions selon que vous habitez, louez, vendez ou achetez une maison ou un appartement. Tout ce qui suit vaut pour la France métropolitaine. En Outre-mer, le calendrier est décalé, nous le précisons dans la section concernée.
Ce n'est pas une question d'isolation, c'est une question de géométrie. Dans une maison, presque toutes les parois donnent sur l'extérieur ou sur le sol : quatre murs, une toiture, un plancher bas. Chacune de ces surfaces laisse passer de la chaleur. Dans un appartement situé en étage intermédiaire, le plafond, c'est le plancher du voisin du dessus, qui chauffe. Le sol, c'est le plafond du voisin du dessous. Les murs mitoyens sont en contact avec d'autres logements chauffés. Le calcul du DPE (méthode 3CL-DPE 2021) neutralise les parois mitoyennes avec un autre logement chauffé : la déperdition est considérée comme quasi nulle, parce que la pièce d'à côté est chauffée elle aussi.
Concrètement, votre maison chauffe contre le ciel, contre le sol et contre les quatre points cardinaux. L'appartement en étage intermédiaire, lui, n'a qu'un ou deux murs et quelques fenêtres exposés au froid. À surface, isolation et chauffage équivalents, c'est la maison qui paiera la note thermique la plus lourde dans la grande majorité des cas.
Les ordres de grandeur donnent une idée du déséquilibre. Dans une maison ancienne non isolée, la toiture représente à elle seule 25 à 30 % des déperditions thermiques, les murs extérieurs 20 à 25 %, le plancher bas 7 à 10 %, et le renouvellement d'air 20 à 25 % (données ADEME). L'appartement en étage intermédiaire n'a ni toiture ni plancher bas à compenser, et n'expose qu'un ou deux murs au froid. Sur le papier comme sur la facture, ça fait toute la différence.
| Paroi | Maison individuelle | Appartement, étage intermédiaire | Appartement, dernier étage |
|---|---|---|---|
| Toiture ou plafond | Exposée | Mitoyenne avec le voisin du dessus | Exposée sous toiture de l'immeuble |
| Murs extérieurs | 4 murs exposés | 1 à 2 murs exposés | 1 à 2 murs exposés |
| Plancher bas | Sur vide sanitaire ou terre-plein | Mitoyen avec le voisin du dessous | Mitoyen avec le voisin du dessous |
| Fenêtres | Toutes exposées | Toutes exposées | Toutes exposées |
Il y a aussi un effet géométrique qu'on appelle la compacité thermique : c'est le rapport entre la surface des parois qui laissent fuir la chaleur et la surface habitable. Plus ce ratio est élevé, plus le DPE est défavorable. Une maison de 100 m² au sol expose mécaniquement bien plus de surface au froid qu'un appartement de 100 m² coincé au milieu d'un immeuble. C'est un peu comme une glace dans un cornet : seule la boule du dessus fond, le reste est protégé par ce qui l'entoure.
Un effet récent vient amplifier l'écart. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025 publié au Journal officiel le 26 août 2025). Cette réforme n'a touché que l'étiquette énergie liée à l'électricité, pas l'étiquette climat. Conséquence : environ 700 000 logements chauffés à l'électricité, souvent des appartements de petite ou moyenne surface, sont sortis du statut de passoire thermique sans le moindre travaux, par simple effet de calcul (estimation révisée du service statistique du ministère ; l'annonce initiale évoquait 850 000). Les maisons, plus souvent chauffées au gaz, au fioul ou au bois, n'ont quasiment pas profité de ce coup de pouce méthodologique : seule leur part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) bénéficie du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire franchir un seuil. Et l'écart va encore se creuser : un arrêté du 19 août 2026 abaissera ce coefficient à 1,7 au 1er janvier 2027.
Cette réalité physique éclaire tout ce qui suit, à commencer par le déroulé et le coût du diagnostic, qui ne sont pas non plus les mêmes.
La visite d'un diagnostiqueur en maison est plus longue, plus technique, et un peu plus chère qu'en appartement. La raison est simple : il a plus de choses à mesurer, et il dépend moins de tiers pour accéder à l'information.
En maison, le diagnostiqueur accède à tout. Combles perdus ou aménagés, vide sanitaire ou sous-sol, toiture vue de l'intérieur, garage accolé. Il mesure chaque paroi, identifie les matériaux, repère les épaisseurs d'isolant visibles et relève les équipements de chauffage, d'eau chaude et de ventilation. Si une trappe mène aux combles, il y monte. Si un vide sanitaire est accessible, il y descend. Tout ce qu'il voit alimente directement le calcul.
En appartement, le tableau est différent. Le diagnostiqueur évalue votre lot, mais une partie des données lui échappe. L'isolation de la façade, le type de toiture de l'immeuble, la performance d'un chauffage collectif ou d'une VMC commune : pour ces éléments, il dépend des informations transmises par le syndic. Carnet d'entretien, factures d'énergie collectives, descriptifs techniques des parties communes. Si le syndic ne transmet rien, ou transmet peu, le diagnostiqueur n'a pas de moyen de vérifier par lui-même. Il applique alors des valeurs par défaut, souvent pénalisantes.
Côté budget en 2026, comptez en Île-de-France entre 150 et 300 € pour un DPE d'appartement et entre 250 et 500 € pour un DPE de maison, selon la surface et la complexité du bien. À l'échelle nationale, les fourchettes sont plus larges et l'ADEME donne 100 à 250 €. À ces prix s'ajoute, en copropriété, un diagnostic d'un autre ordre : le DPE collectif, qui porte sur l'immeuble entier et non sur un logement.
| Document | Qui le commande | Qui le paie | Combien ça coûte en IDF | À quoi ça sert |
|---|---|---|---|---|
| DPE individuel d'une maison | Le propriétaire | Le propriétaire | 250 à 500 € | Vendre, louer, préparer une rénovation |
| DPE individuel d'un appartement | Le propriétaire | Le propriétaire | 150 à 300 € | Vendre, louer, préparer une rénovation |
| DPE collectif d'une copropriété | Le syndic | La copropriété, au prorata des tantièmes | 1 000 à 5 000 € | Évaluer l'immeuble entier et nourrir le plan pluriannuel de travaux |
Le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, sous une condition : que le permis de construire de l'immeuble ait été déposé avant le 1er janvier 2013 (article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, loi Climat et Résilience). Les copropriétés plus récentes en sont exemptées.
Un point souvent oublié : le DPE collectif ne remplace pas votre DPE individuel quand vous vendez ou louez votre appartement. Vous restez tenu de fournir votre propre DPE. Le DPE collectif s'ajoute, il n'efface pas l'autre.
Maintenant que le constat est posé et le coût connu, vient la question qui intéresse vraiment le propriétaire : combien de marge de manœuvre j'ai pour faire bouger ma note.
C'est ici que la situation des deux profils diverge le plus, et c'est ici que les décisions du lecteur se jouent vraiment.
En maison, vous décidez. Vous choisissez vos travaux, votre calendrier, vos artisans. Aucun vote ne vient bloquer votre projet, même si certains travaux extérieurs peuvent nécessiter une déclaration préalable en mairie, voire l'accord des Architectes des Bâtiments de France en zone protégée. L'ordre de priorité technique est connu et il découle directement de la hiérarchie des déperditions vue plus haut : on commence par les combles et la toiture, puis on traite les murs (par l'extérieur si le budget le permet, sinon par l'intérieur), puis le plancher bas, puis le système de chauffage une fois l'enveloppe traitée pour ne pas surdimensionner l'équipement, puis la ventilation. Cet ordre n'est pas un dogme, mais s'en écarter sans raison technique solide expose à de mauvaises surprises. Une pompe à chaleur posée dans une maison aux murs froids et aux fenêtres simples donnera de mauvais résultats. C'est comme chauffer la maison fenêtres ouvertes : peu importe la puissance, ça part par les parois.
En appartement, vous décidez aussi, mais sur un périmètre plus restreint. Vous pouvez agir sur vos fenêtres, sur l'isolation de vos murs par l'intérieur (au prix de quelques centimètres perdus dans la pièce), sur votre chauffage individuel si vous en avez un, et sur votre ventilation tant qu'elle reste indépendante du réseau collectif de l'immeuble. Deux nuances utiles : une pompe à chaleur dont l'unité extérieure se fixe sur une façade, un balcon ou une toiture nécessite un vote en assemblée générale, et certains règlements de copropriété l'interdisent purement et simplement ; de même, modifier une VMC raccordée à un conduit collectif (passage en hygroréglable, double flux) touche à l'équilibrage de tout l'immeuble et relève de l'AG. Surtout, les deux leviers les plus efficaces vous échappent : l'isolation de la façade par l'extérieur et le remplacement d'un chauffage collectif passent par un vote en assemblée générale de copropriété. La plupart des copropriétés ne tiennent qu'une AG par an, et un premier vote raté peut coûter du temps, même si la loi prévoit une passerelle : un projet de rénovation énergétique qui obtient au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité absolue peut être revoté immédiatement à la majorité simple, ou lors d'une nouvelle AG dans les trois mois. Reste que le copropriétaire d'un appartement classé G peut se retrouver tenu par les obligations qui pèsent sur lui (impossibilité de relouer, gel du loyer depuis le 24 août 2022) sans maîtriser le calendrier des travaux qui lui permettraient d'en sortir.
Le DPE collectif évoqué plus haut joue ici un rôle de levier collectif. Il sert souvent de base au plan pluriannuel de travaux (PPT) que la copropriété doit construire. Quand il est bien fait, il identifie les chantiers les plus efficaces à l'échelle de l'immeuble et donne aux copropriétaires de quoi voter en connaissance de cause. Mais il ne lance aucun travaux à lui seul : c'est l'assemblée générale qui décide.
Le paradoxe est là : la maison part souvent avec un DPE plus défavorable, mais elle offre une liberté totale pour remonter la pente. L'appartement en étage intermédiaire bénéficie d'un DPE souvent meilleur grâce à ses voisins, mais son propriétaire doit composer avec la copropriété pour les travaux lourds. C'est aussi en cela que le moment de la vente fait apparaître une différence brutale entre les deux situations.
Si vous vendez une maison classée E, F ou G, le DPE ne suffit plus. Vous devez fournir, en plus, un audit énergétique réglementaire. Cette obligation ne s'applique pas à la vente d'un appartement en copropriété, même classé G : elle vise la maison individuelle et l'immeuble en monopropriété (immeuble entier détenu par un seul propriétaire).
Le calendrier est précis. L'audit énergétique est obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, étendu aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et prévu pour les D au 1er janvier 2034 (article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation). L'audit doit être remis à l'acheteur dès la première visite, pas seulement au moment de la signature. Sans audit, le notaire refusera en pratique de passer à la signature, l'audit devant être annexé à la promesse puis à l'acte authentique. Son coût se situe entre 800 et 1 500 € en Île-de-France pour une maison, davantage selon la complexité du bien. Sa durée de validité est de 5 ans, soit deux fois moins que celle du DPE.
Un point qui piège les vendeurs : l'obligation se déclenche à la signature du compromis ou de la promesse de vente, pas à l'acte authentique chez le notaire. Si vous vendez une maison classée E et que vous signez un compromis en mars 2026 pour une signature en septembre, c'est la date du compromis qui compte. L'audit doit donc être prêt avant.
Pour un appartement en copropriété, l'obligation est différente. Vous fournissez votre DPE individuel, obligatoire comme pour toute vente, mais aucun audit énergétique réglementaire n'est exigé, quelle que soit la classe du logement. En revanche, depuis le 1er janvier 2025, vous devez remettre à l'acquéreur le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ou le plan adopté (PPT) de la copropriété, qui projette les travaux de l'immeuble sur dix ans, et le DPE collectif s'il existe fera naturellement partie des documents que l'acquéreur demandera. C'est une asymétrie réglementaire importante à connaître, parce qu'elle pèse sur le budget de vente et sur le calendrier : pas d'audit à commander, mais des documents collectifs à réunir auprès du syndic, ce qui peut prendre du temps.
| Vous vendez | Audit obligatoire ? | Depuis quand | Combien ça coûte en IDF | À fournir quand |
|---|---|---|---|---|
| Une maison ou un immeuble entier classé E, F ou G | Oui | Avril 2023 (F-G), janvier 2025 (E) | 800 à 1 500 € | Dès la première visite |
| Un appartement en copropriété, même classé G | Non | Non concerné | Sans objet | Sans objet |
Ce que l'audit apporte par rapport au DPE : au moins deux scénarios de travaux chiffrés, avec une estimation des coûts, des économies d'énergie attendues et des aides mobilisables, dont l'un doit permettre d'atteindre la classe B après rénovation complète (sauf contraintes techniques ou patrimoniales justifiées). Le DPE, lui, se limite à des recommandations génériques. L'audit réglementaire répond à un cahier des charges précis : il vise la rénovation performante, avec des sauts de classe et des postes de travaux définis par arrêté. C'est ce qui fait sa valeur, notamment pour accéder au Parcours accompagné ou sécuriser une vente. Si votre projet est différent, par exemple une rénovation partielle contrainte par le budget, un objectif de confort d'été, ou une revente à horizon court, une étude énergétique complémentaire calée sur ce projet précis peut être utile en plus de l'audit, pas à sa place.
Une démarche utile avant la mise en vente : si votre DPE a été établi entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, une attestation rectificative officielle est téléchargeable gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Elle applique le nouveau coefficient électricité de 1,9 et, le cas échéant, les seuils ajustés des petites surfaces (40 m² ou moins). Pour une maison chauffée à l'électricité classée E, l'attestation peut suffire à passer en D et faire tomber l'obligation d'audit. Pour une maison chauffée au gaz, au fioul ou au bois, l'attestation existe mais ne changera quasiment jamais la classe : seule la part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profite du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire franchir un seuil.
Chez Le Bon Scénario, on propose en complément un Plan de Performance Énergétique (PPE), à partir de 790 €, qui livre trois scénarios calibrés sur votre projet réel (sortie de passoire, futur achat, baisse de facture, confort d'été), là où l'audit répond à un cahier des charges réglementaire orienté rénovation performante. Le PPE n'a pas de valeur réglementaire : il ne remplace pas l'audit obligatoire pour vendre, mais il éclaire la décision en amont, ou affine les scénarios de l'audit quand votre projet s'en écarte.
Un mot sur l'actualité, parce qu'elle agite beaucoup en ce moment. Le projet de loi Relance logement, porté par le ministre Vincent Jeanbrun, prévoit d'autoriser la remise en location des passoires thermiques sous condition d'un engagement de travaux. Le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026 ; le texte a été transmis à l'Assemblée nationale, qui doit l'examiner à la rentrée de septembre 2026 en procédure accélérée. À la date de rédaction de cet article, il n'est pas adopté et les délais précis d'engagement de travaux dépendront de la version finale. Tant qu'il n'est pas promulgué, la règle en vigueur reste celle de l'interdiction de relouer un G depuis le 1er janvier 2025, sans assouplissement.
Une précision de périmètre : en Outre-mer, le calendrier est décalé. L'audit énergétique à la vente s'applique aux logements classés F ou G depuis le 1er juillet 2024 et s'étendra à la classe E au 1er janvier 2028. L'interdiction de mise en location vise les G au 1er janvier 2028 et les F au 1er janvier 2031.
Reste maintenant à traduire tout ce qui précède en décisions concrètes, selon votre situation.
Quatre cas reviennent souvent dans nos accompagnements. Voici, pour chacun, ce qu'il faut garder en tête et le premier pas à poser.
Vous n'avez aucune obligation de travaux tant que vous habitez votre maison. Personne ne va vous forcer la main et personne ne peut vous expulser pour cause de DPE. Mais deux choses se profilent. Le jour où vous voudrez vendre, l'audit énergétique sera obligatoire et la décote sur le prix d'une passoire est désormais significative : selon le Bilan immobilier 2025 des Notaires de France (transactions 2024), une maison classée F se vend en moyenne 15 à 20 % moins cher qu'une maison D équivalente, une maison G jusqu'à 25 % moins cher. Et l'autonomie de décision dont vous disposez aujourd'hui pour rénover est un vrai atout : aucun vote en AG, aucun calendrier subi, vous pouvez avancer à votre rythme. Premier pas : si votre DPE date d'avant le 1er juillet 2021, il n'est plus valide depuis le 1er janvier 2025, il faut en refaire un. S'il est récent et que votre maison est chauffée à l'électricité, vérifiez d'abord sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME si l'attestation gratuite 2026 vous a déjà fait changer de classe. Ensuite seulement, regardez ce qui plombe la lettre, étiquette énergie ou étiquette climat, pour savoir sur quel levier une étude énergétique devra se concentrer.
Depuis le 1er janvier 2025, vous ne pouvez plus signer de nouveau bail, ni laisser le bail en cours se reconduire tacitement. Le bail signé avant cette date peut se poursuivre jusqu'à son terme : la règle se déclenche au renouvellement ou à la reconduction tacite, pas en cours de bail. Votre loyer est par ailleurs gelé depuis le 24 août 2022.
Trois trajectoires possibles. Vous rénovez la maison pour la faire passer au moins en E (le calendrier vous donne du temps jusqu'au 1er janvier 2028 avant la prochaine bascule, qui touchera les F), et vous décidez seul, sans passer par une assemblée générale. Vous vendez, et il vous faudra fournir un audit énergétique en plus du DPE. Vous laissez le logement vacant en attendant de voir si le projet de loi de remise sur le marché des passoires aboutit, ce qui reste un pari. Premier pas : trancher entre rénover et vendre en fonction de votre horizon de détention. Sous 5 ans, la vente l'emporte souvent. Au-delà de 10 ans, la rénovation reprend du sens, avec un appui possible de MaPrimeRénov' Parcours accompagné si vous remplissez les conditions : logement classé E, F ou G avant travaux, gain d'au moins deux classes, au moins deux gestes d'isolation, audit énergétique en amont et accompagnement obligatoire par un Mon Accompagnateur Rénov' jusqu'au contrôle de fin de parcours, et, pour une maison individuelle, depuis le 1er septembre 2026, aucun chauffage ni eau chaude au combustible fossile (gaz compris) installé ou conservé après travaux. En tant que bailleur, vous vous engagez aussi à louer le logement en résidence principale pendant 6 ans.
Mêmes obligations que pour la maison : pas de nouveau bail, pas de reconduction tacite, loyer gelé, baux en cours qui peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme. Mais vos leviers sont plus étroits. Vous gardez la main sur votre chauffage individuel si vous en avez un, sur l'isolation intérieure de vos murs, souvent sur vos fenêtres (sous réserve du règlement de copropriété et de l'aspect extérieur), et sur votre ventilation tant qu'elle est indépendante du réseau collectif. Vous dépendez de la copropriété pour les travaux lourds : isolation par l'extérieur de la façade, remplacement d'un chauffage collectif, traitement de la toiture. Premier pas : si l'appartement est chauffé à l'électricité, vérifiez l'attestation gratuite 2026 sur l'Observatoire de l'ADEME, un G proche du seuil peut redevenir louable sans travaux. Ensuite, demandez au syndic le DPE collectif et l'état d'avancement du PPPT.
Comparer brutalement la lettre d'une maison E et celle d'un appartement E est trompeur. La maison E peut être plus simple à faire monter en classe : vous décidez seul des travaux et vous tenez tous les leviers. L'appartement E dépend en grande partie de la copropriété pour ses leviers les plus puissants. À budget travaux égal, vous progresserez généralement plus vite en maison. Premier pas : pour la maison, si elle est classée E, F ou G, exigez l'audit énergétique du vendeur. Il vous le doit dès la première visite et il contient les scénarios chiffrés qui rendent comparable l'investissement de rénovation. Pour l'appartement, demandez le DPE collectif et le projet de PPT. Ces deux documents vous diront si la copropriété est prête à agir, ou si vous achèterez un lot dans un immeuble qui restera au point mort pendant quelques années.