Si vous louez en meublé, vous avez peut-être entendu, dans une conversation entre investisseurs ou sur un forum LMNP (loueur en meublé non professionnel), que le meublé serait soumis à des règles DPE différentes du nu, voire plus souples. La réponse honnête tient en une phrase : pour un logement qui sert de résidence principale à votre locataire, les règles sont les mêmes. Même obligation d'annexer le DPE au bail, même calendrier d'interdiction des passoires thermiques (logements classés F ou G), même gel des loyers, mêmes sanctions. Trois cas seulement font bouger les lignes, et aucun n'ouvre une vraie porte de sortie pour qui loue à titre de résidence principale du locataire : le bail mobilité, le meublé de tourisme, et la location d'une résidence secondaire.
Vous louez en bail meublé classique (un an, neuf mois pour un étudiant) et vous vous demandez si le statut meublé crée une zone grise par rapport au nu. Il n'en crée aucune.
Le texte qui pose la règle est limpide : le DPE doit être annexé au contrat de location, quel que soit le type de bail d'habitation (article L. 126-29 du Code de la construction et de l'habitation). Le ministère de la Transition écologique le confirme en toutes lettres : les critères de performance énergétique s'appliquent au parc privé en location nue ou meublée, sans distinction. Le statut LMNP, la durée de bail d'un an, la présence du mobilier, rien de tout cela ne change la donne.
Ce qui s'applique à votre bail nu s'applique donc à votre bail meublé. D'abord le calendrier d'interdiction de mise en location des passoires thermiques, posé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Ensuite le gel des loyers, qui touche les classes F et G depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience, article 159) : pas d'indexation IRL, pas de hausse au renouvellement, pas de hausse à la remise en location entre deux locataires. Et enfin les sanctions identiques en cas d'absence de DPE ou de classe interdite.
Le calendrier d'interdiction se lit comme suit :
| Classe DPE interdite | France métropolitaine | Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) |
|---|---|---|
| Classe G | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| Classe F | 1er janvier 2028 | 1er janvier 2031 |
| Classe E | 1er janvier 2034 | aucune date inscrite à ce jour |
Concrètement, si votre bien est classé G, vous ne pouvez plus signer un nouveau bail meublé depuis le 1er janvier 2025, et un bail en cours ne peut plus être renouvelé ou reconduit tacitement à cette même classe (loi Climat et Résilience, article 160). C'est la même règle qu'en nu pour ce qui concerne le DPE et la décence énergétique. Un peu comme le contrôle technique d'une voiture : ce n'est pas le type de carburant (essence ou diesel) qui change la fréquence du contrôle, c'est la voiture elle-même qui doit passer le contrôle.
Voilà pour le principe. Maintenant, trois cas méritent d'être regardés à part.
Le statut meublé recouvre trois régimes distincts du bail meublé classique. Aucun ne vous met à l'abri du DPE, mais chacun a ses propres règles, et certains lecteurs cherchent justement à savoir lequel les concerne.
Le bail mobilité est un contrat de courte durée, entre un et dix mois, non renouvelable et non reconductible, créé par la loi ELAN pour les étudiants, stagiaires, salariés en mission. Le logement loué sert de résidence principale au locataire pendant toute la durée du bail.
Conséquence : le bail mobilité est pleinement soumis au DPE. Le diagnostic doit être annexé au bail, et l'interdiction de louer une classe G depuis le 1er janvier 2025 s'applique aussi à ce contrat. Sur le gel des loyers F et G, il s'applique également au bail mobilité, mais d'une manière précise : pour une nouvelle location, le nouveau loyer ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Les deux autres leviers du gel (révision IRL annuelle, hausse au renouvellement) sont sans objet en bail mobilité, qui ignore ces mécanismes par nature. Vu la rotation rapide des locataires en bail mobilité, deux à trois par an parfois plus, c'est cette interdiction de relever le loyer entre deux locataires qui mord en pratique (ecologie.gouv.fr, FAQ Location et gel des loyers des passoires énergétiques).
Autrement dit, le bail mobilité n'ouvre pas de porte de sortie. C'est un contrat plus souple sur la durée, pas sur l'énergie.
Le meublé de tourisme suit un régime à part, tracé par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (loi n° 2024-1039). Jusqu'à cette loi, les locations saisonnières échappaient au DPE et constituaient, pour certains bailleurs, une vraie sortie de secours. Depuis le 21 novembre 2024, cette sortie est fermée.
Pour les meublés de tourisme situés en France métropolitaine et soumis à une autorisation préalable de changement d’usage, un DPE est exigé pour obtenir cette autorisation : le logement doit être classé de A à E depuis le 21 novembre 2024, puis de A à D à compter du 1er janvier 2034 (article L. 631-10 du Code de la construction et de l’habitation). À partir du 1er janvier 2034, cette exigence de performance A à D s’appliquera plus largement aux meublés de tourisme, y compris ceux déjà exploités, à l’exception de ceux constituant la résidence principale du loueur. À cette date entreront également en vigueur les sanctions spécifiques : jusqu’à 5 000 € d’amende administrative par local en cas de non-respect du niveau de performance requis et une astreinte de 100 € par jour si le DPE n’est pas transmis au maire dans les deux mois suivant sa demande.
Sur le papier, c'est un régime distinct. Dans les faits, il converge avec celui du bail classique : passer son bien en Airbnb pour échapper à l'interdiction de louer un F ou un G ne fonctionne plus.
Reste un cas marginal : la location d'un logement meublé qui ne sert ni de résidence principale au locataire, ni de meublé de tourisme. Il s'agit typiquement d'un bail Code civil signé avec un locataire qui possède déjà une résidence principale ailleurs. Le DPE reste exigé à l'annexe du bail (dès lors que le logement est loué plus de quatre mois par an), mais le calendrier d'interdiction des passoires thermiques ne s'applique pas, car ce calendrier vise les logements occupés à titre de résidence principale par le locataire. C'est un cas d'usage rare et juridiquement fragile, qu'on rencontre pour des locations longue durée à un usager non sédentaire (artiste, consultant, expatrié).
Le tableau ci-dessous récapitule où se logent vraiment les différences :
| Type de bail | DPE annexé au bail | Interdiction G depuis 2025 | Gel des loyers F/G |
|---|---|---|---|
| Meublé classique (1 an) | Oui | Oui | Oui |
| Bail mobilité (1 à 10 mois) | Oui | Oui | Oui (plafonnement entre locataires) |
| Bail étudiant (9 mois) | Oui | Oui | Oui |
| Meublé de tourisme (Airbnb) | Oui (loi Le Meur) | Régime distinct : A à E exigé depuis 11/2024 | Non |
| Bail de résidence secondaire | Oui (si plus de 4 mois/an) | Non | Non |
Trois régimes distincts, donc, mais aucun qui efface le DPE. À retenir avant d'enchaîner sur ce que ça implique pour vous en 2026.
Si vous louez en meublé en 2026, votre situation se lit en trois cas de figure selon la classe DPE de votre bien.
Si votre bien est classé G : impossible de signer un nouveau bail meublé depuis le 1er janvier 2025, bail mobilité compris. Le locataire en place peut rester jusqu'au terme de son bail actuel, mais le logement étant juridiquement non décent, il a le droit de vous demander la réalisation de travaux et de saisir le tribunal s'il essuie un refus. Une remise en location à un nouveau locataire suppose impérativement un nouveau DPE qui sort le bien de la classe G. Précision pratique : à la reconduction tacite, le bailleur n'a pas l'obligation de fournir spontanément un DPE à jour, c'est au locataire de l'exiger s'il veut faire valoir la non-décence.
Si votre bien est classé F : vous pouvez encore le louer, mais le gel des loyers s'applique déjà depuis 2022, et la fenêtre d'action avant l'interdiction de location au 1er janvier 2028 se réduit à un peu plus d'un an. Anticiper de 12 à 18 mois sur les travaux, c'est ce qui sépare un bailleur qui pilote la transition d'un bailleur qui découvre un logement inlouable avec un chantier qui n'a pas démarré.
Si votre bien est classé E : rien d'urgent pour la location, mais le bien tombera sous le coup de l'interdiction au 1er janvier 2034. Deux situations à ne pas confondre peuvent par ailleurs exiger un audit énergétique. Si vous vendez une classe E en monopropriété (maison individuelle ou immeuble entier détenu par un seul propriétaire), l'audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis le 1er janvier 2025 (article L. 126-28-1 du CCH). Si vous comptez rénover via MaPrimeRénov' Parcours accompagné, un audit énergétique avant et après travaux est exigé, conduit par un Mon Accompagnateur Rénov' (MAR). Depuis le 1er avril 2024, le format des deux audits est unifié : un seul rapport peut servir aux deux usages s'il est réalisé par un MAR.
Un point d'actualité 2026 mérite votre attention si votre bien est chauffé à l'électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'énergie primaire pour l'électricité passe de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Le ministère estime à 850 000 le nombre de logements qui devraient gagner une classe sans aucun travaux, simplement par recalcul (estimation ramenée à environ 700 000 par le SDES en novembre 2025). Une attestation officielle gratuite est téléchargeable sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME pour les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025. Si votre logement est chauffé exclusivement au gaz ou au fioul, et que l'eau chaude est produite par la même énergie, l'attestation gratuite existe mais ne changera quasiment rien à votre classe, seule votre part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profitant du nouveau coefficient, avec un poids trop faible pour faire bouger la classe. Pour un logement chauffé au gaz avec un ballon d'eau chaude électrique, la nouvelle étiquette peut bouger davantage, sans toujours faire basculer de classe.
Côté sanctions, deux régimes coexistent et ne se confondent pas. Le défaut d'affichage de la classe DPE dans l'annonce de location expose à une amende administrative jusqu'à 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (article L. 126-33 du CCH). L'absence de DPE annexé au bail n'entraîne pas cette amende, mais elle ouvre au locataire le droit de demander une réduction de loyer, des dommages et intérêts, voire l'annulation du bail. La location d'une classe interdite (G depuis 2025) ne déclenche pas non plus d'amende administrative directe : le logement est juridiquement non décent, le locataire peut alors saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir des travaux, une réduction ou la suspension du loyer jusqu'à mise en conformité (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Quant à l'opposabilité du DPE, en vigueur depuis le 1er juillet 2021 : si la classe affichée s'avère erronée, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur, qui pourra à son tour se retourner contre son diagnostiqueur.
Le statut meublé reste un levier sérieux pour un investisseur, mais ce n'est pas un levier énergétique. Il joue sur la fiscalité (régime LMNP, amortissement), sur la durée du bail (un an au lieu de trois), sur le dépôt de garantie (deux mois au lieu d'un), sur le préavis (un mois pour le locataire au lieu de trois). Il ne joue pas sur le DPE.
L'arbitrage à faire en 2026 n'est donc pas "meublé ou nu pour éviter le DPE", c'est "quand et comment je rénove pour rester louable en 2028 et en 2034". Pour un bien classé F ou G, c'est une étude énergétique qui pose les bonnes bases, en chiffrant les scénarios de travaux et leur impact sur la classe DPE finale.
Chez Le Bon Scénario, on observe que les bailleurs qui anticipent leurs travaux 18 à 24 mois avant la bascule réglementaire évitent à la fois la vacance locative et la pression du devis fait dans l'urgence. Pour les classes F et G destinées à la location longue durée, le plan de performance énergétique (PPE) est conçu pour traiter exactement ce sujet : trois scénarios chiffrés avec la classe DPE estimée après travaux, calibrés sur votre projet réel (rester en location, vendre dans cinq ans, sortir de passoire au plus vite). À partir de 790 €, variable selon la surface et la complexité du logement.