Oui, un mauvais DPE peut coûter très cher : jusqu'à 25 % de la valeur d'un bien à la vente pour une maison classée G, une interdiction de mise en location des G depuis le 1er janvier 2025, et des recours possibles de l'acheteur ou du locataire si le DPE s'avère erroné. Mais le montant réel dépend de votre situation : vous vendez, vous louez, vous occupez, ou vous achetez. Voilà, profil par profil, ce que ça change concrètement en 2026.
Vous préparez une vente, votre logement est classé E, F ou G, et vous vous demandez combien votre classe DPE va vous coûter au moment de signer.
Selon le bilan immobilier annuel des Notaires de France publié en décembre 2025, une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu'une maison équivalente classée D. Pour un appartement classé G, l'écart est de 12 %. Toutes catégories confondues (F et G face à D), l'étude SeLoger 2025 chiffre la décote moyenne à 15 %, soit environ 452 € de moins par mètre carré.
L'écart se creuse quand le marché est détendu. Au 1er janvier 2025, la majorité des départements français affichent un écart de prix supérieur à 20 % entre les biens A-D et les biens E-G. Trois départements seulement résistent, avec des écarts inférieurs à 10 % : l'Île-de-France, les Bouches-du-Rhône et la Corse-du-Sud. La logique est mécanique : là où la demande dépasse l'offre, l'acheteur prend ce qu'il trouve. Là où le marché respire, la classe devient un argument de négociation à part entière.
Maison et appartement ne sont pas logés à la même enseigne. La décote est plus forte sur une maison individuelle, parce que la rénovation est à la main d'un seul propriétaire et que l'acheteur calcule immédiatement le coût des travaux. En appartement, la performance dépend pour une bonne part de la copropriété, et l'acheteur intègre moins agressivement ce coût dans son offre. D'où le grand écart : 25 % de décote sur une maison G, 12 % sur un appartement G.
| Classe au DPE | Décote pour une maison vs D | Décote pour un appartement vs D |
|---|---|---|
| E | environ 9 % | environ 4 % |
| F | 15 à 20 % | 5 à 10 % |
| G | jusqu'à 25 % | jusqu'à 12 % |
Source : Bilan immobilier 2025 des Notaires de France (transactions 2024) et étude Impact DPE SeLoger 2025.
Ce que la décote dit du marché, c'est que l'acheteur ne raisonne plus sur le prix affiché mais sur le coût global : prix d'achat, travaux, contraintes futures. Si vous voulez limiter la casse à la vente sans rénover, le seul levier qui reste est la transparence (DPE à jour, devis travaux indicatif, étude énergétique, audit énergétique si vous y êtes tenu), pour éviter que l'acheteur surévalue lui-même la facture et négocie deux fois trop bas.
Si vous êtes bailleur d'un logement classé E, F ou G, c'est probablement le sujet sur lequel vous avez entendu le plus de versions contradictoires. Voilà la photographie réglementaire au 20 août 2026.
Depuis le 1er janvier 2025, vous ne pouvez plus signer un nouveau bail ni laisser le bail actuel se reconduire tacitement sur un logement classé G en France métropolitaine (loi Climat et Résilience du 22 août 2021). Concrètement, votre G n'est pas devenu illégal du jour au lendemain, mais il devient inlouable à chaque fin de bail. Le calendrier prévoit la même règle pour les F au 1er janvier 2028, puis pour les E au 1er janvier 2034.
Cette interdiction vise la résidence principale du locataire. Les meublés de tourisme et les résidences secondaires ne sont pas concernés. En Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé : G interdit en 2028, F en 2031.
Beaucoup de bailleurs pensent avoir le temps parce que leur bail court encore deux ou trois ans. Ce qu'ils sous-estiment, c'est qu'à la première reconduction tacite ou au premier renouvellement, la règle s'enclenche : le bail en cours peut aller à son terme, mais dès qu'il faut le renouveler, le verrou tombe.
À côté de l'interdiction, il y a le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, vous ne pouvez plus augmenter le loyer d'un logement classé F ou G : pas d'indexation annuelle, pas de hausse au renouvellement, pas de complément de loyer en zone tendue (loi Climat et Résilience, article 159). Le gel se lève le jour où un nouveau DPE après travaux fait remonter le logement en classe E ou mieux.
Si vous louez un G ou un F en violation de ces règles, le locataire dispose de recours qui peuvent peser lourd. Il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge civil (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989) pour obtenir des travaux, une baisse ou une suspension du loyer, voire une suspension de la durée du bail. Le fait que le locataire ait signé en connaissance de cause ne vous exonère pas.
Reste l'épisode en cours d'écriture. Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont présenté un projet de loi « Relance logement » qui prévoit notamment d'assouplir les règles applicables aux logements classés F et G, sous certaines conditions liées à l'engagement de travaux. Le dispositif prévoit notamment des délais pouvant aller jusqu'à 3 ans pour une maison individuelle et 5 ans pour un logement en copropriété. Le gouvernement estime que la mesure pourrait contribuer à remettre plusieurs centaines de milliers de logements sur le marché locatif.
Une nuance qui compte : le texte n'est plus au stade de la simple annonce, mais il n'est pas encore définitivement adopté. Le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026, avec modifications, puis l'a transmis à l'Assemblée nationale. La procédure accélérée a été engagée par le gouvernement. Tant que la loi n'est pas définitivement adoptée et promulguée, les règles actuellement en vigueur continuent de s'appliquer. Un logement classé G reste donc soumis à l'interdiction de location applicable depuis le 1er janvier 2025. Parier sur l'issue du texte pour relouer un G dès maintenant, c'est donc toujours prendre un risque juridique réel : le vote du Sénat n'a pas, à lui seul, modifié les règles applicables aux bailleurs.
Vous avez peut-être entendu qu'une réforme du DPE de janvier 2026 fait gagner une classe à des centaines de milliers de logements sans le moindre travaux. C'est vrai, mais ça ne vaut pas pour tout le monde, et le gain est administratif, pas physique.
L'arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE. Pour le dire simplement, l'électricité française étant largement décarbonée, le calcul européen considère désormais qu'elle "coûte" moins en énergie primaire qu'avant. L'estimation gouvernementale initiale parlait d'environ 850 000 logements sortant du statut de passoire grâce à ce seul changement, sans travaux. Le service statistique du ministère (SDES) a depuis ramené ce chiffre autour de 700 000 résidences principales, en novembre 2025. Selon l'étude Casam, 91 % des logements qui gagnent une classe sont chauffés à l'électricité, et les petites surfaces (moins de 40 m²) en sont les premières bénéficiaires.
Concrètement, si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre DPE date d'entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, vous pouvez obtenir une attestation officielle gratuite sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, à partir du numéro à 13 chiffres inscrit sur votre document. L'opération se fait en ligne, sans nouvelle visite, en quelques minutes. L'attestation remplace votre étiquette d'origine, conserve la durée de validité du DPE initial (10 ans), et peut être utilisée pour vendre ou pour louer.
Si votre logement est chauffé au gaz, au fioul, au bois ou via un réseau de chaleur, l'attestation gratuite ne changera quasiment jamais votre classe dans votre cas, la réforme ne touchant que la part électrique du calcul, généralement trop faible face au poids du chauffage et de l'eau chaude assurés par une autre énergie.
Ce qu'il faut bien avoir en tête, c'est que la réforme améliore la note administrative, pas la performance réelle du bâti. La facture d'énergie, la consommation effective, le confort thermique ne bougent pas d'un kilowattheure. Un appartement reclassé F à E grâce au recalcul reste tout aussi froid l'hiver et tout aussi cher à chauffer. Le gain est patrimonial (sortie du statut passoire, retour sur le marché locatif, décote moins agressive à la vente), pas physique.
Vous êtes propriétaire occupant, ou vous arbitrez entre vendre tel quel et rénover avant de vendre. La question revient à empiler trois coûts : la facture d'énergie que vous payez en restant, l'audit obligatoire si vous vendez, et le chantier si vous décidez de sortir du statut passoire.
Côté facture, un logement classé F ou G consomme 2 à 3 fois plus qu'un logement bien isolé. Sur un appartement classé G d'environ 70 m² en zone tendue, on observe couramment des factures annuelles de l'ordre de 2 000 à 3 000 € en énergie finale facturée (ce que vous payez réellement à votre fournisseur), variables selon les habitudes du foyer et la zone climatique. Attention au chiffre de 7 500 €/an qui circule parfois pour les G : il mélange énergie primaire et énergie finale, et reste bien au-dessus de ce qu'un ménage paie effectivement.
Si vous vendez, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire pour toute maison individuelle ou immeuble en monopropriété classée F ou G depuis le 1er avril 2023, et pour les E depuis le 1er janvier 2025. Il ne remplace pas le DPE, il s'y ajoute, et propose au moins deux scénarios chiffrés de travaux. Comptez 800 à 1 500 € en Île-de-France, davantage selon la complexité, à la charge du vendeur. Sa durée de validité est de 5 ans. L'audit est une obligation d'information, pas une obligation de travaux : vous pouvez vendre sans les avoir réalisés, mais l'acheteur les utilise pour négocier.
Si vous décidez de rénover pour sortir du statut passoire, l'addition dépend du logement et du saut de classes visé. Pour une maison individuelle classée F ou G, une rénovation d'ampleur (isolation des murs et de la toiture, fenêtres, ventilation, remplacement du système de chauffage) tourne entre 25 000 € et 60 000 € selon la surface (de 100 à 150 m²) et l'état du bâti. Côté ordres de grandeur indicatifs, France Rénov' retient pour une maison 5 000 à 15 000 € pour passer de F à E (un gain de classe), 25 000 à 50 000 € pour atteindre la classe D (deux à trois classes), variable selon l'état initial. Pour un appartement parisien, le coût moyen relevé par l'étude Ithaque (janvier 2024) s'établit autour de 742 €/m² pour la sortie de passoire, avec une fourchette de 955 €/m² sur un studio de moins de 20 m² à 512 €/m² au-delà de 40 m². Sur d'autres marchés, les ordres de grandeur peuvent varier.
Sur les aides, attention aux idées reçues qui datent. MaPrimeRénov' n'est jamais automatique : vous devez déposer un dossier sur maprimerenov.gouv.fr. Le DPE est obligatoire pour toute demande, quel que soit le parcours. L'audit énergétique est obligatoire pour le Parcours accompagné, pas pour le Parcours par geste.
Depuis le 30 septembre 2025, MaPrimeRénov' Parcours accompagné (l'ex-rénovation d'ampleur) a vu ses plafonds réduits : les dépenses éligibles sont désormais plafonnées à 30 000 € HT pour un gain de 2 classes et 40 000 € HT pour 3 classes ou plus, et le montant maximal d'aide perçue est passé de 63 000 € à 32 000 €. Le bonus "sortie de passoire" de 10 % a été supprimé pour tout dossier déposé à compter de la même date.
Et un nouveau verrou s'ajoute : à compter du 1er septembre 2026, le Parcours accompagné exclut tout projet conservant un chauffage gaz à l'issue des travaux. Pour mobiliser cette aide, il faut aussi un logement classé E, F ou G avant travaux, construit depuis au moins 15 ans, occupé en résidence principale, un gain minimum de 2 classes après travaux, l'accompagnement obligatoire par un Mon Accompagnateur Rénov' (MAR) et un rendez-vous préalable en espace conseil France Rénov'. Le dispositif n'est pas applicable en Outre-mer.
Une PAC posée dans une maison aux murs froids donnera de mauvais résultats. Une isolation parfaite avec une chaudière fioul ne fera pas tomber l'étiquette climat. La sortie de passoire ne se joue pas sur un geste isolé, elle se joue sur la combinaison isolation, ventilation, chauffage, eau chaude.
Chez Le Bon Scénario, on observe que les propriétaires qui partent d'un état complet du logement et qui comparent deux ou trois trajectoires chiffrées avant de signer le moindre devis évitent les arbitrages à l'aveugle. C'est précisément l'objet de notre PPE (Plan de Performance Énergétique) : un document qui s'apparente à un audit dans son contenu, mais sans le cadre réglementaire, et qui livre trois scénarios calibrés sur votre projet réel (vendre, louer, occuper, sortie de passoire) avec pour chacun la classe DPE estimée après travaux. À partir de 790 €, selon la surface et la complexité du bien.
Vous avez acheté il y a un an, l'hiver est passé, votre facture explose, et un contre-diagnostic révèle que votre logement n'est pas en D mais en F. Le droit a évolué dans votre sens.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable (loi ELAN du 23 novembre 2018). Toutes les informations chiffrées du document engagent désormais la responsabilité du vendeur ou du bailleur, et surtout celle du diagnostiqueur, sauf les recommandations de travaux qui restent indicatives. Avant cette date, l'acheteur ne pouvait obtenir qu'une indemnisation pour perte de chance de négocier ou de renoncer à l'achat. Depuis l'opposabilité, la jurisprudence évolue vers une réparation qui peut couvrir le coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance annoncée, un préjudice de jouissance lié à la surconsommation, parfois un préjudice moral.
Trois fondements de recours sont ouverts à l'acquéreur. L'action directe contre le diagnostiqueur sur le terrain de la responsabilité professionnelle (tout diagnostiqueur certifié est tenu de souscrire une assurance professionnelle, minimum 300 000 € par sinistre, ce qui garantit la solvabilité de l'indemnisation).
La garantie des vices cachés contre le vendeur (articles 1641 à 1649 du Code civil), avec un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Le dol ou la réticence dolosive si le vendeur connaissait la véritable performance et l'a volontairement dissimulée (article 1137 du Code civil). À ces fondements s'ajoute l'action en responsabilité contractuelle (article 2224 du Code civil), avec un délai de 5 ans à compter de la découverte de l'erreur.
Les indemnisations observées par les tribunaux vont de quelques milliers d'euros à plusieurs dizaines de milliers selon l'ampleur de l'écart, et peuvent couvrir le coût des travaux, le surcoût de consommation, voire le préjudice moral. À titre d'exemple, la cour d'appel de Paris a condamné en février 2025 un diagnostiqueur à 36 000 € et les vendeurs à près de 20 000 € dans une affaire où un DPE annonçait B alors que le bien était à la frontière D-E. Aucun arrêt de la Cour de cassation n'a encore tranché spécifiquement un DPE postérieur au 1er juillet 2021, mais la Haute juridiction a amorcé l'évolution vers la réparation intégrale dans un arrêt du 20 mars 2025 (3e civile, n° 23-18.472) rendu à propos d'un diagnostic d'assainissement, dont les juristes anticipent l'extension aux DPE post-2021.
Le locataire bénéficie du même régime d'opposabilité. Il peut demander une révision du loyer, exiger des travaux d'amélioration thermique, ou solliciter une indemnisation pour les surcoûts énergétiques imprévus.
Si vous suspectez un DPE erroné après votre achat, le réflexe utile est de faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur indépendant, qui établira la preuve de l'écart. Avant ça, n'engagez pas de travaux d'isolation : ils feraient disparaître les éléments physiques qu'un expert judiciaire viendrait constater.
Trois cas concrets, trois premiers pas qui ne coûtent rien ou presque rien.
Si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre DPE date d'après juillet 2021, allez sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME et générez l'attestation gratuite avec le nouveau coefficient. Près d'un logement électrique sur deux gagne au moins une classe, et vous pourriez sortir du statut passoire sans poser un seul boîtier d'isolant.
Si vous envisagez de vendre dans 12 à 24 mois et que votre logement est classé E, F ou G, faites chiffrer un cadrage avant de fixer votre prix. Audit énergétique obligatoire si vous y êtes tenu, ou Plan de Performance Énergétique si vous voulez aussi comparer des scénarios calibrés sur votre projet réel. C'est l'analyse en amont qui vous évite la double peine : décote à l'affichage du DPE, puis nouvelle décote au moment de la négociation parce que l'acheteur surévalue le coût des travaux.
Si vous êtes bailleur d'un F ou d'un G, ne pariez pas sur le vote du projet de loi Lecornu avant fin 2026. Faites chiffrer dès maintenant deux trajectoires : sortie de passoire par travaux (avec gain de classe attesté par un nouveau DPE), ou bascule du bien hors marché locatif. Le calendrier réglementaire ne vous attend pas, et un chantier qui démarre dans 18 mois ne se prépare pas dans 17.