Depuis le 1er juillet 2024, les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m² bénéficient de seuils DPE adaptés, ce qui a permis à environ 160 000 petits appartements de sortir du statut de passoire thermique sans le moindre travaux (bilan SDES, ministère de la Transition écologique, novembre 2025). Pour les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024, une attestation gratuite de nouvelle étiquette est téléchargeable sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Mais cette attestation n'est jamais générée automatiquement : c'est au propriétaire d'aller la chercher, et sans cette démarche, le DPE initial reste valable tel quel, avec son ancienne classe.
Avant la réforme, un studio de 25 m² et un appartement de 90 m² jouaient avec les mêmes seuils. Comme la consommation se calcule par mètre carré, et que l'eau chaude sanitaire pèse à peu près pareil qu'on soit deux dans 30 m² ou dans 60 m², les petites surfaces se retrouvaient mécaniquement plus mal classées. C'est exactement ce que la réforme corrige.
Le texte qui fait foi est l'arrêté du 25 mars 2024, publié au Journal officiel du 20 avril 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024. Il modifie deux arrêtés du 31 mars 2021, ceux qui définissent le DPE en France métropolitaine et la méthode de calcul. La cible : les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m².
Trois changements concrets sont posés par ce texte. D'abord, la notion de surface de référence remplace la "surface habitable" dans tout le DPE. Cette surface de référence, c'est la surface habitable à laquelle on ajoute les vérandas chauffées et tous les locaux chauffés à usage principal d'occupation humaine, dès lors qu'ils mesurent au moins 1,80 m sous plafond. Cette nouvelle définition s'applique à tous les logements, pas seulement aux petits.
Ensuite, un coefficient de pondération sur la consommation d'eau chaude sanitaire est introduit pour les logements de moins de 40 m², avec un indice de compacité thermique spécifique pour les très petites surfaces de moins de 15 m². Enfin, les tarifs annuels de l'énergie utilisés dans le calcul (annexe 7 de l'arrêté de 2021) sont actualisés, parce qu'ils n'avaient pas bougé depuis trois ans alors que les prix, eux, avaient beaucoup bougé.
Le ministère avait annoncé en février 2024 que 140 000 logements seraient concernés. Le bilan effectif tiré des données ADEME et publié par le SDES en novembre 2025 est un peu meilleur : environ 160 000 petits appartements sont réellement sortis du statut F ou G grâce à la réforme, soit 38 % de la baisse des passoires énergétiques observée en 2025 dans le parc des résidences principales. L'attestation ne peut faire baisser une classe : elle l'améliore, ou elle ne change rien. Pour les propriétaires concernés, la classe gagnée n'est ni un cadeau ni un tour de passe-passe : c'est la correction d'un biais de calcul qui pénalisait depuis 2021 des logements dont la consommation réelle était mal traduite à l'étiquette.
Reste à savoir si votre logement, lui, est dans le périmètre.
Trois conditions doivent être réunies en même temps. Si l'une d'elles manque, la réforme ne joue pas pour vous.
| Ce que vous regardez | Vous êtes concerné si... | Vous n'êtes pas concerné si... |
|---|---|---|
| La surface de référence | Elle est inférieure ou égale à 40 m² | Elle dépasse 40 m² |
| La date du DPE | Il a été réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024 | Il a été réalisé avant le 1er juillet 2021 (DPE qui a expiré au 31 décembre 2024 dans tous les cas) |
| La classe initiale | Le logement est classé F ou G (et dans une moindre mesure E) | Le logement est déjà classé entre A et D |
Pour un DPE réalisé à partir du 1er juillet 2024, vous n'avez pas d'attestation à télécharger : la nouvelle méthode de calcul est intégrée d'origine. Votre DPE indique déjà la classe ajustée.
La première condition, sur la surface, mérite une vérification fine. La surface de référence n'est pas exactement la surface habitable au sens loi Carrez. Elle ajoute les vérandas chauffées et les locaux chauffés à usage humain principal d'au moins 1,80 m sous plafond. Un combles aménagé chauffé compte. Un garage non chauffé, non. Un sous-sol transformé en bureau et chauffé, oui. Si votre logement fait 38 m² habitables et que vous avez une véranda chauffée de 5 m², votre surface de référence dépasse les 40 m² : la réforme ne joue plus.
La deuxième condition exclut tous les DPE anciens. Tous les DPE réalisés avant 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Si votre DPE date d'avant cette charnière, vous n'avez pas une attestation à aller chercher, vous avez un nouveau DPE à faire réaliser.
La troisième condition est statistique plus que réglementaire. Plus votre classe de départ est basse, plus le gain est probable et utile. Un D ou un C peut techniquement bénéficier de la réforme, mais le décalage de seuil est faible et n'a souvent aucun effet pratique sur la lettre affichée.
Si les trois conditions sont réunies, l'attestation vous attend. Voici comment la récupérer.
L'attestation est gratuite, dématérialisée, générée exclusivement par l'ADEME. Aucun diagnostiqueur n'intervient, aucune visite n'est nécessaire, et il n'y a pas de délai d'instruction. La démarche prend cinq minutes.
Étape 1. Récupérez le numéro à 13 caractères inscrit sur la première page de votre DPE initial. C'est ce numéro, et lui seul, qui sert de clé d'entrée. Pas votre adresse, pas votre nom, pas la référence cadastrale.
Étape 2. Rendez-vous sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, saisissez votre numéro dans la barre de recherche "Trouvez un DPE ou un Audit". Si votre logement est concerné par la réforme et que sa classe est révisée à la hausse, un lien de téléchargement d'attestation apparaît en haut à droite de la fiche.
Étape 3. Téléchargez l'attestation au format PDF. Elle remplace uniquement la première page du DPE, celle qui porte l'étiquette. Le reste du DPE initial (les recommandations, les déperditions, le descriptif technique) ne bouge pas. Vous joignez les deux documents ensemble : l'attestation par-dessus, puis le DPE d'origine. C'est ce duo qui fait foi pour une mise en location ou en vente.
Deux points à garder en tête. L'attestation a exactement la même durée de validité que le DPE initial. Si votre DPE a été fait en mars 2022, l'attestation expire en mars 2032, comme le DPE. Elle ne fait pas redémarrer le compteur des dix ans. Et surtout, en l'absence d'attestation téléchargée, le DPE initial reste valable tel quel, avec son ancienne classe. Aucune administration ne fera la démarche pour vous, aucun diagnostiqueur ne va vous appeler. C'est exactement comme une déclaration d'impôts : non remplie, non envoyée, elle n'existe pas.
L'attestation en main, reste la vraie question : qu'est-ce que ça change pour la location de votre bien, ou pour sa vente ?
Le gain de classe a un effet réel, mais cet effet dépend très précisément de la lettre de départ et de la lettre d'arrivée. Trois cas couvrent à peu près toutes les situations.
Si votre G passe en E ou mieux : votre logement redevient louable. L'interdiction de signer un nouveau bail ou de reconduire tacitement un bail en cours qui pèse sur les G depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience) ne s'applique plus. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 peut se poursuivre jusqu'à son terme : l'interdiction se déclenche au renouvellement ou à la reconduction tacite, pas en cours de bail. Vous repassez aussi sous le seuil de décence énergétique de 450 kWh/m² d'énergie finale en vigueur depuis le 1er janvier 2023 en métropole. Concrètement, vous sortez du tunnel.
Si votre G passe en F : vous gagnez du temps, pas une issue. L'interdiction des G ne s'applique plus à vous, mais vous tombez dans le calendrier des F, dont la location sera interdite au 1er janvier 2028. Il vous reste un peu plus d'un an à mettre à profit pour planifier des travaux ou décider la sortie du bien du marché locatif. Et le gel des loyers, lui, continue de s'appliquer à votre F (article 159 de la loi Climat et Résilience).
Si l'attestation n'est pas générée : votre classe ne bouge pas. Soit votre logement faisait déjà partie des petites surfaces que la réforme ne déplace pas, soit l'une des trois conditions de l'arbre précédent n'est pas remplie. Le sujet redevient celui de la rénovation énergétique, avec son calendrier propre.
Côté vente, la logique est la même mais avec un point de vigilance supplémentaire. L'attestation accompagne le DPE dans le dossier de diagnostic technique remis à l'acheteur. Et si après attestation votre logement reste classé E, F ou G, l'audit énergétique réglementaire reste obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété (depuis le 1er avril 2023 pour les F et G, étendu aux E depuis le 1er janvier 2025). L'attestation ne dispense de rien sur ce point.
Reste une dernière confusion à dissiper avant de refermer le sujet, parce qu'elle revient dans neuf conversations sur dix.
Deux réformes, deux logiques, et beaucoup de bailleurs qui mélangent les deux. Posons-les côte à côte, une fois pour toutes.
La réforme du 1er juillet 2024, celle dont parle cet article, ajuste les seuils du DPE pour les logements de moins de 40 m² de surface de référence. Elle ne concerne que les petites surfaces, et le mécanisme tient à la part disproportionnée de l'eau chaude dans la consommation d'un petit logement.
La réforme du 1er janvier 2026 modifie le coefficient de conversion entre énergie finale et énergie primaire pour l'électricité : il passe de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Cette réforme concerne tous les logements chauffés à l'électricité, quelle que soit leur surface. Environ 700 000 résidences principales devraient en bénéficier (estimation révisée par le SDES en novembre 2025 ; le chiffre initial annoncé en août 2025 par le gouvernement était de 850 000, calculé sur le parc 2023). Au niveau national, 41 % des logements de moins de 40 m² gagnent une classe au DPE avec cette réforme 2026, contre 23 % pour la moyenne des logements, un effet lié à la surreprésentation du chauffage électrique dans les petites surfaces. Cette réforme s'applique uniquement à l'étiquette énergie, pas à l'étiquette climat. Un logement chauffé au gaz ou au fioul pour le chauffage et l'eau chaude n'en tire quasiment aucun bénéfice mécanique : pour ces logements, l'attestation gratuite existe bien, mais seule leur part électrique résiduelle (éclairage, ventilation, auxiliaires) profite du nouveau coefficient, un poids trop faible pour faire bouger la classe affichée.
Un studio de 30 m² chauffé à l'électricité peut donc cumuler les deux réformes : d'abord celle de juillet 2024 sur les petites surfaces, puis celle de janvier 2026 sur l'électricité. Deux attestations distinctes, deux gains de classe potentiels, deux démarches à faire sur le site de l'Observatoire DPE-Audit. Aucune des deux n'est automatique.
La réforme petites surfaces s'applique en France métropolitaine. En Outre-mer, le DPE relève d'un cadre propre, qui suit son calendrier de mise en opposabilité distinct.
Si votre logement dépasse 40 m², si votre DPE est antérieur à juillet 2021, ou si l'attestation ne change rien à votre classe, l'horizon est différent. La réforme petites surfaces n'est pas une porte de sortie pour tous les bailleurs ou tous les vendeurs de passoires, et c'est plus honnête de le dire que d'entretenir l'illusion.
Pour un DPE expiré, il faut un nouveau diagnostic. Pour un logement qui reste classé F ou G après attestation, ou pour une grande surface mal classée, la question qui se pose est celle de la trajectoire de rénovation : quel scénario fait gagner deux classes en gardant le budget réaliste, quel ordre de chantier protège votre logement des prochaines échéances du calendrier des passoires. C'est précisément ce qu'on appelle, chez nous, un plan de performance énergétique (PPE) : trois scénarios chiffrés calibrés sur votre projet réel, avec la lettre DPE estimée après travaux pour chacun. À partir de 790 €, selon la surface et la complexité du logement.